Macri cambió la forma de impugnar el valor de los inmuebles porteños

El Gobierno porteño de Mauricio Macri continúa preparando el terreno para lo que será un nuevo aumento de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) que rondará -en promedio- un 40 por ciento.

En esta oportunidad, la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos porteña (AGIP) lanzó una nueva resolución que modificó la forma de impugnar el valor de los inmuebles porteños.

Puntualmente, a través de la resolución 544/2011 modificó el procedimiento para cuestionar el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR). Para acceder al texto completo de la norma haga clic aquí.

Por lo tanto, de acuerdo al reformulado marco legal, el VIR podrá ser impugnado por el propietario a cuyo efecto deberá presentar ante la AGIP lo siguiente:

• Escrito en que se fundamente la impugnación del VIR fijado por la AGIP.
• Dos informes de tasación elaborados por corredores inmobiliarios matriculados y firma certificada ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires o por profesionales matriculados con incumbencia en la materia y firma certificada ante el Consejo Profesional correspondiente.

"En todos los casos los informes deberán formular una descripción de la propiedad objeto de la operación, características de la zona, y valor de mercado estimado", agrega la nueva resolución.

Desactivar causas judicialesDe esta manera, la AGIP desactiva -de manera definitiva- la demanda por inconstitucionalidad que está siendo tramitada en el Tribunal Supremo de Justicia porteño (TSJ).

Esto es así ya que los magistrados dieron luz verde a la presentación de varios vecinos debido a que el marco reglamentario original, establecido por la resolución (AGIP) 67/2010, ponía en marcha un sistema de cálculo del VIR que no contemplaba "el dictado de acto administrativo e intervención previa del contribuyente".

Por lo tanto, ante la nueva reformulación del marco reglamentario, pierde validez la presentación judicial de los vecinos alegando la inconstitucionalidad del VIR.

Suba de ABLDe acuerdo a la información que maneja el fisco porteño, de las cerca de 1.700.000 partidas existentes, las que sufrirían el mayor impacto del incremento serían las propiedades usadas que cuentan con un alto valor de mercado, pero con una baja valuación fiscal.

También sentirían el incremento de la carga tributaria los propietarios de inmuebles en donde se hayan realizado mejoras o ampliaciones que aún no se encuentren declaradas.Actualmente, sólo se recauda cerca de $1.380 millones anualmente en concepto de ABL. Con los fondos ingresados a las arcas porteñas se deben afrontar $1.500 millones al año por el servicio de recolección de basura y $1.000 millones anuales en alumbrado y mantenimiento.

Respecto al tratamiento legislativo de la propuesta, vale tener en cuenta que si bien Macri fue reelecto por amplio margen hace menos de un mes, actualmente el macrismo no cuenta con mayoría en la Legislatura y tampoco la tendrá a partir del 10 de diciembre próximo.Por ende, no será tarea sencilla conseguir la aprobación del proyecto que aumente la tasa de ABL.

El VIROriginalmente, el VIR fue puesto en marcha para valuar los departamentos a fin de evitar que los propietarios declaren en la escritura que la propiedad se vendió a una cifra menor que la real. De esta manera, se apunta a reducir la evasión en el Impuesto de Sellos."La simple implementación del VIR elevó en un 25% el valor de escrituración de las propiedades", confirmaron a este medio desde el organismo que conduce Carlos Walter.Ante tales resultados, la idea del ejecutivo porteño es utilizar el VIR para actualizar el ABL. A fin de obtener el VIR de cada propiedad se tienen en cuenta las siguientes características:

• Valor económico por metro cuadrado.
• Superficie del terreno, superficie cubierta y descubierta.
• Estado general, antigüedad y categoría.
• Estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien.
• Ubicación geográfica y entorno.
• Disposición arquitectónica de los materiales utilizados.
• Cercanía con centros comerciales y/o esparcimiento o con espacios verdes.
• Vías de acceso.

El VIR, el arma que utilizará MacriOriginalmente, el VIR fue puesto en marcha para valuar los departamentos a fin de evitar que los propietarios declaren en la escritura que la propiedad se vendió a una cifra menor que la real. De esta manera, se apunta a reducir la evasión en el Impuesto de Sellos."La simple implementación del VIR elevó en un 25% el valor de escrituración de las propiedades", confirmaron a este medio desde el organismo que conduce Carlos Walter.Ante tales resultados, la idea del ejecutivo porteño es utilizar el VIR para actualizar el ABL.

Al respecto, la nueva reglamentación reformuló las pautas a seguir para calcularlo. En primer término, se indica que "a los fines de establecer el valor inmobiliario de referencia se considera el valor económico por metro cuadrado".

También se tienen en cuenta como variables para la determinación del valor las siguientes características:

• Superficie del terreno, superficie cubierta y descubierta.
• Estado general, antigüedad y categoría.
• Estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien.
• Ubicación geográfica y entorno.
• Disposición arquitectónica de los materiales utilizados.
• Cercanía con centros comerciales y/o esparcimiento o con espacios verdes.
• Vías de acceso.

En primer término, se debe obtener el VIR del terreno (VIRT). El VIRT se obtiene, multiplicando la superficie del terreno por el Valor Unitario de Cuadra (VUC-vir) correspondiente.El Valor Unitario de Cuadra, (VUC-vir) está determinado en cada barrio y subzona barrial según la edificabilidad establecida por el Código de Planeamiento Urbano vigente y los valores comerciales promedio de incidencia de terrenos.

Una vez obtenido el VIRT se debe calcular el VIR del Edificio (VIRE). El VIRE se obtiene de la suma de los productos de los Valores Unitarios de Reposición (VUR-VIR) de cada destino constructivo existente, multiplicados por la superficie edificada involucrada y multiplicada a su vez por un coeficiente de depreciación que depende de la antigüedad y estado del edificio.Luego sólo resta obtener el VIR total. El VIR total será la suma del VIR del terreno más el VIR del edificio.

De acuerdo a la información a la que accedió este medio, la idea de la AGIP consiste en utilizar los nuevos valores del VIR a fin de calcular la tasa anual de ABL a pagar. Esto se logra aplicando al VIRT la alícuota correspondiente de acuerdo al esquema progresivo vigente.