En momentos en que la obsesión de la clase política es encontrar una forma de recorte del gasto fiscal que resulte políticamente aceptable, sin agravar el ajuste de la economía ni recargar más al ya atribulado sector privado, llama la atención que no se recurra a una de las herramientas más efectivas para estos casos: la venta y posterior contratación por "leasing" de los inmuebles estatales.

Esta figura llamada sale&and lease back (venta y alquiler posterior con opción de compra), está contemplada en la ley de leasing 25.248/00 que dispone entre las diferentes variantes del sistema:

ARTICULO 5º — Modalidades en la elección del bien. El bien objeto del contrato puede:

Inc.e) Adquiere por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con anterioridad;

Actualmente el Estado(nacional y CABA, principalmente) tiene un enorme activo desaprovechado en los miles de metros cuadrados de oficinas gubernamentales, muchas veces con una relación de empleado/metro cuadrado mucho más alta que la existente en las empresas privadas.

Esto implica la posibilidad de una vía de financiamiento genuina si se vendieran lo inmuebles a fondos de inversión que, a su vez, luego lo alquilaran (en los metros que resulten efectivamente necesarios) a un costo que implicaría una tasa más baja a la que el Estado se endeudaría en el mercado de crédito.

¿Cuál es el motivo por el cual el costo financiero de esta estructura es más barata que prestarle al Estado financiándolo con un bono emitido a 10 o 15 años? La respuesta es el riesgo. En caso de un bono, hay riesgo de default de incumplimiento de pago del capital prestado. 

Pero en la estructura de sale &lease back, el inmueble es de propiedad del dador y por ende, ante incumplimientos en el pago, no pierde su capital, pues esta jurídicamente a su nombre, por lo cual puede rescindir el contrato y alquilarlo a otros locatarios (escenario improbable pues el Estado necesita el espacio físico para desarrollar su actividad) o renegociar con el locatario. Pero el capital no se pierde.

De hecho, esta figura está estipulada desde el año 1995 por ley 24.441, aunque su uso fue casi nulo. Pero las condiciones actuales lo hacen vigente, porque la nueva figura de los fondos comunes cerrados de inversión (Ley 27440/18, art 205, y Dto 382/19) podrían transformarse en la contraparte perfecta, dado que cuentan con incentivos fiscales para comprar los inmuebles y rentarlos.

La norma expresamente dispone el beneficio para  "el financiamiento o la inversión en cualquier tipo de proyecto, empresa o activos a través de valores negociables o cualquier otro tipo de instrumento, certificado, contrato de derivados, participación o asociación, en cualquiera de sus variantes y/o combinaciones".

La literalidad de la norma pretende el financiamiento a través de cualquier instrumento (no dice valores negociables, pues se dispuso previamente),  como ser un contrato de locación con opción de compra.

Esta claro que la normativa fue destinada para desarrollar la economía real, pero no puede interpretarse que la figura planteada está expresamente excluida pues no lo está.

Asimismo, el Fondo Cerrado conteniendo un contrato de leasing en su haber, siendo locatario el Estado, permitiría reducir significativamente, el costo financiero del endeudamiento del Estado, y desapoderarse de metros cuadros inutilizados. Sin riesgo de default.

Cuál es el tratamiento fiscal de los resultados del Fondo que se atribuyen a los inversores:

1. Los resultados obtenidos por el fondo, se consideran a los fines del impuesto a las ganancias, "como intereses" (DR ley leasing),  por lo cual dicho rendimiento, y no el importe del alquiler es lo que incorporara como ganancia el inversor en el Fondo.
2. Tales resultados, se asimilan en el IVA de igual forma,  no obstante,  la ley del iva, en su art.7 pto 22, exime las locaciones al Estado, en sus diferentes niveles de gobierno, por lo cual no se genera una iva por la operación que incremente el costo del financiamiento.

3.En impuesto sobre los ingresos brutos (caba) se tributa sobre los intereses, ídem impuesto a las ganancias

4.El momento de reconocimiento de la ganancia para el inversor, aun empresa, es con la percepción de los resultados, lo cual favorece el diferimiento del pago del tributo, al no aplicar el criterio del devengado.  Se mejora el balance,  se reconoce la ganancia contablemente, pero no fiscalmente para una empresa.

5. Las alícuotas de tributación son : personas humanas y sujetos del exterior 15%,   empresas tributan 30 o 25% según el año fiscal, pero no se aplica el impuesto sobre los dividendos que se distribuyan, lo cual hace que la alícuota efectiva de tributación nunca llegará al 35% (art 6. Dto 382)

A diferencia de los fondos cerrados destinados a desarrollos inmobiliarios para sectores de bajos recursos,  estos últimos tienen la posibilidad de cero tributación cuando los resultados se perciban a partir del año 10.

No obstante, los beneficios más concretos se observan en empresas, por reconocer ganancias sobre las que no tributan hasta su percepción. Asimismo la alícuota efectiva será 30% o 25% pero nunca llegará al 35%.

Para lograr una eficiencia fiscal, debiera eliminarse el impuesto de sellos en la venta y posterior locación con opción de compra del inmueble.

¿Para que financiarse a tasas altísimas con bonos,  cuando se puede financiar con menor tasa con dicha transacción pues el riesgo disminuye al no existir la posibilidad del default? En otras palabras, sería un préstamo en el cual el activo quedaría en manos del acreedor.

La finalidad es que se esté financiando un instrumento creditorio (el decreto no dispone la naturaleza del mismo).

Como optimización de la figura jurídica,  alternativamente se puede financiar un bono emtido por el Estado, y en garantía del repago,  se ceden los inmuebles del Estado a un fideicomiso de garantía.

En caso de incumplimiento del pago del bono, no hace falta ejecutar judicialmente el inmueble, pues el fiduciario por expreso mandato, transfiere la propiedad de los inmuebles al Fondo Cerrado. De tal manera es otra forma de tener cobertura,  con otra modalidad operativa.

Esta estructura a los fines impositivos tendrá el siguiente encuadre:

1.los resultados obtenidos por el fondo, por la inversión en títulos públicos tributan impuesto a las ganancias para sujetos argentinos, salvo beneficiarios del exterior.

2.los intereses de títulos públicos no tributan iva.

3.los intereses de títulos públicos no tributa impuesto sobre los ingresos brutos (CABA, ARBA)

4.el momento de reconocimiento de la ganancia para el inversor, aun empresa, es con la percepción de los intereses, lo cual favorece el diferimiento del pago del tributo, al no aplicar el criterio del devengado.  Se mejora el balance,  se reconoce la ganancia contablemente, pero no fiscalmente para una empresa.

5.las alícuotas de tributación son : personas humanas y sujetos del exterior 15%,   empresas tributan 30 o 25% según el año fiscal, pero no se aplica el impuesto sobre los dividendos que se distribuyan (7% o 13%), lo cual hace que la alícuota efectiva de tributación nunca llegará al 35% (art 6. Dto 382)

6.las transferencias de títulos públicos están exentas de impuesto de sellos.

Se observa que el impacto en impuesto a las ganancias es similar a la primera estructura planteada, pero se eximen el resto de resultados.  Y en ambos casos, no hay riesgos de default.

Como vemos, hay dos variantes para financiar con costos financieros mas baratos al Estado:

-sale &lease back

-emisión titulo publico, garantizando su repago con fideicomiso en garantía de los inmuebles

No es mucho lo que hay que hacer por el Estado y es mucho el ahorro fiscal para el Estado en costos financieros. Ayudaría asimismo, que se eliminase el impuesto de sellos para la venta y posteriores cánones del sale &lease back. Idem para impuesto sobre los ingresos brutos.

De esta forma, se reducen espacios innecesarios. Se reduce gasto público, se permite una reforma fiscal que reduzca la carga tributaria, lo que redundaría en un aumento del consumo, con el consabido "efecto espiral" que aumenta la recaudación. 

En todo caso, una solución mejor que la creación permanente de tasas por parte de los 2.306 municipios, que muchas veces hasta violan abiertamente la legislación de coparticipación.

El uso de la creatividad para aprovechar los activos del Estado pueden ayudar a alivianar la situación fiscal, sin que el sector privado, empresas y personas, sigan sufriendo de su bolsillo la enorme presión tributaria.