Leasing inmobiliario, alternativa al alquiler con opción de compra

El leasing es un contrato por el cual un sujeto llamado "dador" otorga el uso de un bien, que le pertenece, a otro sujeto llamado "tomador" a cambio del pago de un importe llamado cánon. 

A partir de allí­ nacen las ventajas propias de este tipo de contrataciones.  Al finalizar el plazo del leasing  el tomador tiene la opción, no la obligación, de ejercer el derecho de comprar dicho bien, conforme lo estipulado originalmente en el contrato. De esta forma se difiere el pago del IVA (10,5%) durante la duración del contrato.

También los desarrollistas; es decir, quienes llevan a cabo la construcción de viviendas, se benefician con este régimen ya que cuentan con un mecanismo más de venta. Así­, recuperan el flujo invertido a través de la colocación de los cánones recibidos en el mercado de capitales, utilizando fideicomisos financieros.

Claves del contratoSi esta operación de leasing se celebra con consumidores finales, lo cual sucede si se trata de inmuebles afectados a vivienda, es necesario tener en cuenta las siguientes pautas:

• La operación: debe regirse por la ley 25.248 y el decreto 1038/00, para que produzca los efectos deseados entre las partes.
• El dador: debe tratarse de entidades financieras, sociedades con objeto principal (no exclusivo) realizar operaciones de leasing, y fideicomisos financieros.
• IVA: si bien frente al IVA no hay una diferenciación legal entre leasing financiero u operativo, si cabe tener en cuenta que las operaciones catalogadas fiscalmente en el impuesto a las ganancias como compraventa tambien lo serán frente al IVA.  A los fines del IVA, para que la operación de leasing sea considerada como tal y no como una compraventa, el plazo del contrato debe ser mayor a 5 años. Esto es así­, a pesar de ciertas contradicciones que surgen entre la ley de leasing y la ley del IVA, ya que esta última dispone un lapso mayor a 3 años. La importancia de que sea una compraventa o un leasing es que en el leasing, el IVA se va pagando en cuotas. Así­, asumiendo un leasing a 10 años, el tomador mantendrá la titularidad del bien hasta que el locatario haga uso del derecho de opción de compra. Durante dicho lapso, el tomador es simplemente un locatario, lo cual resuelve el problema de la ejecución de pago para el caso de incumplimientos en los cánones.
• Cánones: lo fijan las partes de comun acuerdo al igual que la periodicidad. La ley de leasing es flexible en este aspecto, si bien lo que se requiere es fijar como determinar el valor de opcion de compra. Tanto los valores de cánones, el plazo de la operación y el importe del valor de opción de compra, deben analizarse conjuntamente para evitar caer en una operación fiscalmente catalogada compraventa y que motive aplicar el IVA de toda la operación al inicio.
• Situación para el locatario: el importe pagado por el locatario se considera un crédito, no un gasto como en un alquiler, y se computa a cuenta del valor final de la operación. Tampoco es un gasto fiscalmente deducible por el tipo de operación. Dicho importe se declara como un activo a los fines del Impuesto sobre los Bienes Personales.Comparado con una compraventa con préstamo hipotecario, en ésta se declara el bien y se deduce el pasivo correspondiente, por lo que en una situación inicial, fiscalmente casi no hay diferencias. No obstante, con el correr del tiempo, al amortizarse la deuda y mantenerse el valor del bien, se genera la obligación de pago del gravamen sobre tal diferencial.Una vez adquirido el bien, el valor de incorporación al patrimonio, se declara por su valor residual en el gravamen patrimonial en cuestión, el cual se calcula por el valor de opcion que se amortiza en 50 años, y no en la vida restante (considerando posición del fisco al respecto).

Descalce del flujo crediticioPara el caso que el tomador no desee financiar la operación, la misma puede hacerse via la securitización (cesión a un fideicomiso financiero) de los cánones del leasing.

Ello implica que el dador vende tales flujos a un fideicomiso financiero, que para el caso que se coloque por oferta pública motiva el otorgamiento de beneficios fiscales a dicha operación (securitización) y asimismo moviliza el mercado de capitales.

Julián Martí­nConsultor Tributario