Inmuebles: resurgen interrogantes sobre el tratamiento fiscal
Entre las inquietudes planteadas la tributación de IVA, Bienes Personales, Ganancias, tomaron relieve como producto de los anuncios de los flamante créditos para la vivienda que benefician a actuales locatarios y empresas constructoras.
- ¿Cómo opera la exención de IVA en los montos que superen los $1.500 de alquiler?: A- ¿Se calcula el IVA sobre el excedente de los 1.500 pesos? B- Una vez superados los 1.500 pesos, ¿se aplica el IVA sobre el total, siendo entonces que un alquiler de $ 1.500 no tributa IVA y uno de $ 1.501 tributaria $315? - De acuerdo al artículo 7º, inc. h), punto 22 de la ley 23.349 (t.o. 1.997 y modif.) se encuentran exentos del Impuesto al Valor Agregado las locaciones de inmuebles cuando el precio del alquiler por unidad, por locatario y por período mensual, determinado de acuerdo con lo convenido en el contrato, sea igual o inferior a $ 1.500.
Por lo que los alquileres pactados por un monto superior al mencionado quedarán alcanzados por el impuesto, excepto cuando se trate de locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a casahabitación del locatario y su familia, inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias y de inmuebles cuyos locatarios sean el Estado nacional, las provincias, las municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la ley 22.016. Asimismo se deberá determinar el tributo en virtud a los establecido en el artículo 10 de la citada ley.
- Un propietario de un inmueble, no inscripto, ¿debe sufrir retención de ganancias sobre el importe del canon mensual? En virtud del anexo VIII de la resolución general 830/00, los alquileres o arrendamientos de bienes muebles o inmuebles quedaran sujetos a una retención del 28% sobre el valor de la operación, en los casos que el beneficiario no se encuentre inscripto en el Impuesto a las Ganancias.
Corresponderá efectuarla sólo cuando el monto de la retención supere los $100. Asimismo, se aclara que de acuerdo a lo establecido en el inciso h) del anexo IV de la mencionada norma resolutiva, las personas físicas y sucesiones indivisas sólo se encuentran obligadas a actuar como agentes de retención cuando realicen pagos como consecuencia de su actividad empresarial o de servicio.
- ¿A partir de cuántos inmuebles alquilados una persona tiene que inscribirse para tributar IVA y Ganancias?"En lo referido al tratamiento en el Impuesto al Valor Agregado, deberá inscribirse como responsables inscriptos siempre que dichos alquileres no se encuentren dentro de las exenciones establecidas en el artículo 7º, inciso h), punto 22, de la ley 23.349/97.
Cabe señalar que según el artículo 38 del Ddcreto reglamentario 692/98, sus modificatorias y complementarias, dicha exención no será procedente cuando se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en el punto 2, del inciso c), del artículo 3º, de la ley del tributo.
Cabe destacar que en la normativa vigente no hay una cantidad mínima de inmuebles establecidas para quedar comprendido dentro del ámbito del tributo. En virtud al tratamiento a dispensar en el Impuesto a las Ganancias, corresponderá su inscripción, según lo establecido en el artículo 1º del decreto reglamentario 1344/98, sus modificaciones y complementarias, es decir cuando las ganancias superen las ganancias no imponibles y las deducciones por cargas de familia.
Estarán también obligados, entre otros, a la presentación de declaración jurada, según lo establecido en el inciso a), del artículo 2º del mencionado decreto, los comerciantes, razones sociales y entidades comerciales o civiles, privadas o mixtas, después del cierre del ejercicio comercial.
Por otra parte, la actividad de locación de inmuebles se encuentra comprendida en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo), siempre que no exceda las tres unidades de explotación, así como tampoco supere los parámetros establecidos para la última categoría de acuerdo con el artículo 8º, inciso a), de la ley 25.865/04, sus modificatorias y complementarias.
- Una persona física que debe presentar su DDJJ de bienes personales, ¿cómo debe valuar el valor de su inmueble?, ¿al valor de adquisición actualizado, o puede tomar el importe de valuación que indica la boleta de ABL de la propiedad en cuestión? - De acuerdo al artículo 22 de la ley 23.966 los inmuebles se deberán valuar: al costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio, se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 27 referido a la fecha de adquisición o de ingreso al patrimonio, que indique la tabla elaborada por la DGI para el mes de diciembre de cada año. Cuando se trate de inmuebles con edificios, construcciones o mejoras, al valor atribuible a los mismos, se le detraerá el importe que resulte de aplicar a dicho valor el 2 % anual en concepto de amortización. El valor a computar para cada uno de los inmuebles, no podrá ser inferior al de la base imponible "vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el presente gravamen" fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares.
- ¿Se encuentra gravada por el Impuesto a las Ganacias la venta de un inmueble siendo su titular un residente del exterior y ha sido explotado? ¿Cómo es el procedimiento?- Si el inmueble se encontraba cedido en locación, como el contrato de arrendamiento no supone la existencia de una empresa, debe considerar lo dispuesto por el artículo 14 de la resolución general 3319. En cambio si se encuadra como un establecimiento estable del artículo 69, inciso b), de la Ley del Impuesto a las Ganancias (t.o.1997 y modif.) debe atenerse al artículo 21 de la resolución general 3026.
En ambos casos el agente de retención será el escribano público que intervenga en la operación.
Mesa de Ayuda de la AFIP// Samanta Linares - slinares@infobae.com