La AFIP sigue de cerca la evasión en la venta de inmuebles

La compraventa de inmuebles está nuevamente en la mira de la AFIP. Ayer aprobó dos nuevas resoluciones orientadas a que el organismo cuente con datos concretos sobre operaciones inmobiliarias que le faciliten las tareas de fiscalización. Esto significa apuntar al cumplimiento en el pago del Impuesto a las Ganancias o del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles -según corresponda- sobre el valor de venta de la propiedad y que dicho valor sea efectivamente el "real".

El foco estará puesto en que se hayan practicado, a partir de la venta del inmueble, retenciones de Ganancias sobre el precio de venta "real" de las propiedades, que estos montos hayan sido ingresados y que también hayan sido informados al fisco.

Estos datos ahora serán verificados por la AFIP por medio del cruce de información, es decir que el fisco utilizará medios electrónicos fiel a su modalidad de trabajo y a las tendencias de fiscalización mundialmente aplicadas. Lo mismo vale, respecto del control, para el caso del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.

En este escenario, no se descartan interrogantes respecto de los resultados del cruce de información. Es decir, que ellos lleven a presuponer evasión aún cuando realmente una propiedad pueda venderse a un valor inferior al que fuera propuesto por el vendedor, situación distinta del caso de una escrituración intencional por un valor inferior al de la venta.

Evidentemente, los datos que cruzarán serán los informados por las inmobiliarias y los que surjan de las escrituras de compraventa. Los escribanos serán protagonistas a estos fines, dado que están obligados a actuar como agentes de retención de Ganancias y son responsables de informar a la AFIP el valor "real" de la venta, tal como surge de las nuevas resoluciones generales 2139 (Ganancias) y 2141 (transferencias).

De esta forma, las operaciones inmobiliarias quedan obligadas ya se por la ví­a de un impuesto o del otro y es por ello que deben ser fiscalizadas:

• En el caso de Ganancias: para las retenciones se tomará como base de cálculo el valor de la operación que surja la escritura traslativa de dominio o, en su caso, del boleto de compraventa o documento equivalente. Así­ lo indica la RG 2139 la cual indica expresamente que en caso de no ser posible determinar la base de cálculo de la retención de Ganancias,será necesario contar con una " constancia de valuación". A tal efecto, el porcentaje de retención aplicable es del 3% sobre el valor de la transferencia salvo el caso especial  de residentes en el exterior para el cual rige un procedimiento especial.
• Con respecto al Impuesto a  la transferencia inmobiliaria: se aclara que es aplicable a las personas fí­sicas y sucesiones indivisas, que revistan carácter de sujetos del impuesto a las ganancias pero cuya transferencia de dominio no se encuentren alcanzada por Ganancias. En esta situación se aplica la tasa del QUINCE POR MIL (150/00). La RG 2139 indica en qué casos no corresponde retener, por ejemplo, cuando se trate de reorganización de sociedades, expropiaciones del Estado, entre otros casos. 

Más aclaracionesVale aclarar que las retenciones recaen sobre las transmisiones de dominio de bienes inmuebles a tí­tulo oneroso, bajo alguna de estas modalidades:

• venta
• cambio
• permuta
• dación en pago
• aportes sociales y cualquier otro acto que cumpla la misma finalidad

Esto es así­ en la medida que los inmuebles estén ubicados en el paí­s o que se trate de cesiones de boletos de compraventa o de cuotas y participaciones sociales -excepto acciones-.

RG 2140: no retener por "Venta y reemplazo"Las nuevas normas aprobadas ayer también incluyen la aprobación de otra resolución, la 2140 que rige desde el 1º de noviembre. Así­, se permite que no sea practicada la retención del Impuesto a las Ganancias cuando se vende una propiedad en la medida que sea para adquirir otra en el término de un año.

Esto es conocido como "venta y reemplazo" sólo que para que el contribuyente no tenga que tributar deberá presentar ante el escribano interviniente en la operación de venta el certificado de no retención, que se tramita ahora ví­a web.

RG 2139: Retenciones de GananciasLa nueva Resolución General 2139 -publicada en el Boletí­n Oficial-  indica que serán utilizados nuevos mecanismos electrónicos para "generar información" y posibilitar la "transmisión electrónica por internet" de datos sobre la aplicación de retenciones de Ganancias en operaciones de compraventa de inmuebles.

También se menciona la realización de un reordenamiento del cuerpo normativo que rige las retenciones con el fin de atender a "la actividad fiscalizadora".

A tal fin, se sustituyen los viejos procedimientos manuales por sistemas informáticos para que los escribanos y cesionarios de boletos de compraventa y de transferencia de cuotas o participaciones sociales actúen como agentes de retención del Impuesto a las Ganancias.

Las retenciones las sufrirán:

• Las personas de existencia visible
• Las sucesiones indivisas -mientras no exista declaratoria de herederos o no se haya declarado válido el testamento que cumpla la misma finalidad-.
• Los sujetos de los incisos a), b) e inciso incorporado a continuación del inciso d)del Artí­culo 49 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

Vale aclarar que el importe respectivo se imputará al año fiscal y que el precio de transferencia del inmueble o de las cuotas o participaciones sociales se considera al que surja de la escritura traslativa de dominio o, en su caso, del boleto de compraventa o documento equivalente y sobre el mismo se aplicará una alí­cuota del 3%.

La norma también aclara como proceder para el caso de pago en un plazo determinado. En este caso, se indica que la retención se practicará considerando el precio total de enajenación. Sin embargo, también señala que "si el importe a retener resultara superior a la suma de dinero abonada en pago de la operación, la retención se practicará hasta dicha suma".Las retenciones practicadas tendrá para los residentes en la Argentina el carácter de pago a cuenta del monto de impuesto que resulte de la determinación de la obligación anual.

Como constancia de la retención, los agentes obligados a practicarla entregará un comprobante dentro de los tres dí­as hábiles de efectuado el depósito de la retención correspondiente.Si los agentes de retención no actuarán como tales, "los sujetos a quienes no se les hubiera practicado la retención del gravamen deberán ingresar los importes correspondientes en concepto de autorretención". El SICORE -sistema de control de retenciones- seguirá siendo el programa aplicativo que se utilizarán los agentes de retención.

Si se tratara de ventas judiciales, el escribano interviniente solicitará, con anterioridad al acto de escrituración, la extracción de fondos del expediente respectivo con el propósito de ingresar el importe de la retención.

Si se trata de permutas, únicamente procederá practicar la retención cuando el precio se integre parcialmente mediante una suma de dinero.

Asimismo, entre otros casos que cita la norma, no corresponde actuar como agente de retención cuando:

• Se trate de reorganización de sociedades.
• La transferencia del bien responda a una operación de expropiación a favor del Estado.
• Las operaciones resulten imputables impositivamente al mismo perí­odo fiscal de escrituración y el cesionario del boleto de compraventa o de la transferencia de cuotas o participaciones sociales ya hubiera actuado como agente de retención.
• Ante operaciones alcanzadas por el impuesto a la transferencia de inmuebles de personas fí­sicas y sucesiones indivisas
• Frente a operaciones imputables impositivamente a perí­odos fiscales anteriores a la escrituración y siempre que exista una certificación expedida por contador público, con firma autenticada por el Consejo Profesional o entidad en la que se encuentre matriculado de la práctica de la retención.
• Los enajenantes hubieran entregado a los agentes de retención, copia autenticada del comprobante de autorretención.
• También, no corresponde aplicar la retención si la operación arrojó quebranto, si se exhibiera "certificado de no retención" tramitado ante la AFIP, frente al caso de quiebra, entre otros.

RG 2141: Transferencia de Inmuebles La AFIP también decidió reunir en un solo cuerpo normativo la totalidad de los actos dispositivos vinculado con el Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Inmuebles de Personas Fí­sicas y Sucesiones Indivisas.

Así­, la nueva resolución 2141 resulta comprende a los actos que realicen las personas fí­sicas y sucesiones indivisas, por la disposición a tí­tulo oneroso de bienes inmuebles ubicados en el paí­s, las cuales estarán sujetas al régimen de retención del impuesto establecido por la Ley Nº 23.905. Esto es así­ en la medida que dicha transferencia no resulte alcanzada por el impuesto a las ganancias.

De esta forma están comprendidas las operaciones de venta, cambio, permuta, dación en pago, aportes a sociedades y cesión de boletos de compraventa. Deben actuar como agentes de retención:

Los escribanos de Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales, u otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones.

Los adquirentes, cuando suscripto el boleto de compraventa o documento equivalente se otorgue posesiónen operaciones que se realicen sin la intervención de escribanos.

Los cesionarios de boletos de compraventa o equivalentes, cuando se trate de operaciones realizadas en las condiciones indicadas en el punto anterior

La normativa actualizada también indica cuando no corresponde actuar como agentes de retención y se indica, entre otros casos, cuando se trate de:

• Inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas y consulares extranjeras en tanto se encuentren exentos del gravamen en virtud de convenios internacionales
• Bienes de propiedad de los miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, los familiares de los mismos que actúen en organismos internacionales
• Cuando su transferencia responda a una operación de expropiación a favor del Estado
• Cuando se ejerza la opción de venta de única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, y el contribuyente obtenga el "certificado de no retención".
• Cuando los enajenantes hubieran entregado a los agentes de retención copia autenticada del comprobante que acredite la retención sufrida o, en su caso, la respectiva autorretención.
• Si la operación se hubiera realizado por un precio no determinado, la nueva resolución aclara que se computará a los fines del impusto el precio de plaza al momento de perfeccionarse la transferencia de dominio reteniéndose sobre el valor total de transferencia la tasa del 15‰.

Con el propósito de enviar la declaración jurada informativa a la AFIP donde consten los importes de las retenciones del impuesto practicadas sobre la transferencia de inmuebles, será necesario seguir las siguientes pautas:

• Contribuyentes comprendidos en los sistemas de control diferenciado: mediante transferencia electrónica de datos.
• Demás responsables: en las sucursales bancarias habilitadas para operar con el sistema "OSIRIS" , a través de entidades representativas de profesionales o por transferencia electrónica de datos.

Es importante aclarar que los escribanos deberán cumplir con el régimen de información "CITI-ESCRIBANOS". Para ingresar los importes retenidos los contribuyentes del sistema de control diferenciado lo harán mediante transferencia electrónica de fondos,a cuyo efecto deberán generar el volante electrónico de pago (VEP) mientras que los demás responsables opcionalmente podrán seleccionar el procedimiento indicado anteriormente.

El cuerpo de normas consolidado también indica como debe efectuarse la verificación de la autenticiad de las constancias de retención al tiempo que también se proveen modelos de solicitud de la constancia de valuación, de los certificados de no retención y de retención (residentes en el exterior).

Samanta Linaresslinares@infobae.com