Más allá de que el Gobierno nacional había afirmado tiempo atrás que no se generarían nuevos impuestos, hace algunas semanas se conoció otra realidad: tras el nuevo acuerdo con el FMI, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) confirmó que, para realizar el cálculo de Bienes Personales, se tomará la valuación para las propiedades situadas en CABA.

¿Qué significa en la práctica? Que la valuación fiscal en este impuesto podría pasar a multiplicarse por 4.

Cuál es el impacto para quienes comenzarán a tributar

Hasta ahora, se tomaba el valor residual o valuación fiscal, el que resultaba mayor. El primero se determina amortizando anualmente un 2% la parte correspondiente al edificio. Dicha amortización se computa desde el inicio del trimestre calendario en el que se haya producido la adquisición.

"Este valor residual no podrá ser inferior al de la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o al valor fiscal al 31/12/2017 actualizado por IPC hasta el 31/12 del período por el cual se liquida el impuesto. Si el inmueble no posee valuación fiscal al 31/12/2017, dicha comparación no podría realizarse. En este caso, el inmueble debería valuarse por su valor residual", detalla Román Imperiale, gerente de Administración y Finanzas de Newland.

Las propiedades sin destino casa-habitación que excedan el mínimo no imponible de $6.000.000 dispuesto para el período fiscal 2021 se encontrarán alcanzados por su excedente, informó la AFIP. Por otra parte, el organismo aclaró que los inmuebles con destinado casa-habitación se encontrarán alcanzados por el excedente de $36.000.000 (mínimo no imponible de $6.000.000 + mínimo no imponible especial de $30.000.000).

La normativa alcanzaría a los dueños de inmuebles cuyo valor de mercado sea mayor a 965.000 dólares 

Puesta en marcha, la normativa alcanzaría a los dueños de inmuebles cuyo valor de mercado sea mayor a 965.000 dólares (unas 7.000 personas) y a quienes tengan registrados dos o más propiedades en la Ciudad (más de 230.000). Pero este cambio de criterio no necesariamente implica un aumento del impuesto sobre los Bienes Personales. Si el inmueble no posee valuación fiscal al 31/12/2017, seguiría valuándose por su valor residual.

Así las cosas, al llevar a cabo una comparación quedan en evidencia diferencias exponenciales. Si, por ejemplo, una inmobiliaria pone a la venta un departamento nuevo de 60 metros cuadrados en Caballito por u$s160.000, esta propiedad tiene una valuación fiscal de un 6,8% del precio informado, es decir, unos u$s11.000 dólares. Con la nueva normativa, ese valor aumentaría hasta los u$s44.000.

Cómo se fija el incremento de Bienes Personales

Primero, hay que destacar que la AFIP se basa en las boletas del impuesto inmobiliario porteño, donde figura la Valuación Fiscal Homogénea –el valor fiscal del inmueble– y la Unidad de Sustentabilidad Contributiva –un índice que permite mantener uniformes y homogéneas las valuaciones técnicas, sin afectar la base imponible para otros impuestos o para las exenciones a jubilados y discapacitados–, que se mantiene en 4 desde su incorporación al Código Fiscal en 2012, el cual solo puede ser modificado por la Legislatura.

Aún es complejo determinar cuánto se pagaría de adicional en forma general, porque "dependerá muchísimo del patrimonio de la persona y su distribución, pero lo que está claro es que aquellos que invirtieron en real estate en CABA se verán impactados", explica Sebastián Martín Orlandi, socio del proyecto inmobiliario AERA y de Flamma Real Estate. Porque ciertos contribuyentes "tendrán un aumento del 400% al 500% en esas propiedades, y se da así porque esas revaluaciones inflan la base imponible y, a su vez, pueden hacer que salte de la alícuota, lo que genera un doble perjuicio".

El monto que exceda el mínimo no imponible tributará por la siguiente tabla:

Fuente: AFIP

Cuándo comienza a regir el nuevo criterio

A fin de resguardar el principio de seguridad jurídica, confianza legítima y los derechos adquiridos, la AFIP estimo conveniente que el criterio no se aplique a los períodos fiscales cuyos vencimientos operaron con anterioridad a la fecha del Dictamen (10/03/2022) respecto de los contribuyentes que hubieran presentado sus declaraciones juradas y abonado el tributo resultante. En otras palabras, el nuevo criterio comenzará a regir a partir de la DDJJ del período fiscal 2021.

Esta iniciativa que, a la larga, será de alcance nacional, no contempla cambios respecto del impuesto a los Bienes Personales, sino que procura mejorar la base imponible al acercar (parcialmente) la valuación fiscal al precio de mercado de propiedades de alto valor.

Propietarios, en alerta

Para hacer el cálculo, la AFIP se basa en las boletas del impuesto inmobiliario porteño

El contribuyente que hoy cuenta con su inmueble alquilado se verá frente a un grave problema: primero, porque durante el 2021 ya percibió su alquiler y no tiene forma de actuar contra este cambio; y, segundo, si el contrato vigente dura más de 12 meses, entonces tendrá este mismo inconveniente también durante el 2022.

En el mediano plazo, y en tanto vayan concluyendo los contratos en vigor, los propietarios podrían aumentar el alquiler para amortiguar este incremento en Bienes Personales. A su vez, los precios de los alquileres que se encuentren por debajo y quizá no estén impactados por dicho impuesto, también podrían subir.

Del otro lado, como se trata de una medida que no afecta a todos los propietarios de inmuebles de CABA, puede acontecer que el importe de los alquileres no se vea alterado, al menos por esta medida. Además, si el locador es responsable inscripto, el impuesto devengado podría deducirse de los alquileres alcanzados en el Impuesto a las Ganancias.