Bienes Personales: comenzó a regir cambio del impuesto para inmuebles porteños

Una decisión de la AFIP provoca que la valuación fiscal de los inmuebles en Capital Federal se cuadriplique.. Cómo afecta el cálculo del impuesto
Por iProfesional
13/05/2022 - 12,26hs
Bienes Personales: comenzó a regir cambio del impuesto para inmuebles porteños

La AFIP puso a disposición de los contribuyentes porteños el aplicativo de Bienes Personales, a través del cual torna operativa la modificación del impuesto para el período fiscal 2021, que cuadriplica la valuación de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires.

El ente recaudador anunció en abril último una serie de cambios en la valuación de los inmuebles de la Ciudad a efectos del impuesto sobre los Bienes Personales.

Desde la AFIP explicaron que la medida se toma dado que "la Ciudad de Buenos Aires implementó en 2012 un criterio de valuación de inmuebles que acercó la valuación de las propiedades a su valor de mercado. Desde entonces utiliza esa valuación para cobrar su impuesto inmobiliario".

"Como indica la ley, la AFIP adoptó en 2013 el mismo criterio diseñado por las autoridades porteñas para determinar la valuación de los inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires a los fines del impuesto sobre los Bienes Personales. En 2018, durante la presidencia de Macri, se dio marcha atrás con esa decisión", añaden.

Bienes Personales: cambio para inmuebles porteños

En el organismo sostienen que lo que se hizo fue "cumplir a rajatabla con lo que dice la ley y reparar el desvío macrista". Para ellos "instrumentó la misma metodología que fue utilizada entre 2013 y 2018. El criterio que adoptó la autoridad tributaria para valuar los inmuebles en la CABA fue creado y utilizado por el ex presidente Mauricio Macri cuando todavía era Jefe de Gobierno para mejorar la recaudación porteña. Y fue adoptado por la AFIP en 2013 hasta que en 2018 durante la presidencia de Macri fue dejado de lado".

Bienes Personales: cambio para inmuebles porteños
Bienes Personales: cambio para inmuebles porteños

La mejora estimada en la recaudación por el cambio de criterio instrumentado por la AFIP asciende a unos 36.000 millones de pesos en 2022 que aportarán unos 233 mil contribuyentes de elevada capacidad contributiva que son dueños de una o más propiedades en la Ciudad de Buenos Aires.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, señaló que esta medida se aplica "desconociendo lo que dispone expresamente la normativa de la Ciudad, la reforma de ese tributo de 2017, y aplicándolo en forma retroactiva para quienes no hayan presentado las declaraciones juradas y pagado los períodos fiscales vencidos".

Además, aclaró que ese cambio de criterio consiste en multiplicar la valuación fiscal homogénea (VFH) de los inmuebles situados en CABA por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) cuyo coeficiente es 4, a los efectos de determinar la valuación fiscal para compararla con el costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado, deducida la amortización correspondiente y tomar el importe mayor.

Cuanto más lejana sea la fecha de compra de un inmueble, más probabilidades hay que se deba aplicar la valuación fiscal para pagar Bienes Personales, lo que genera un incremento del impuesto por aplicación de este nuevo criterio, según el especialista.

Bienes Personales: valuaciones multiplicadas por cuatro

De acuerdo a esta iniciativa, según se difundió, un inmueble con valuación fiscal homogénea de $ 500.000 al 31/12/2017, correspondiente a un inmueble de tres ambientes en Recoleta, al registrar esa valuación, el sistema de la AFIP automáticamente realiza los siguientes cálculos: $ 500.000 (VFH) x 4 (USC) x 466,70% (variación IPC 2021/2017) = $ 9.334.000.

Bienes Personales: valuaciones multiplicadas por cuatro
Bienes Personales: valuaciones multiplicadas por cuatro

Es decir, considera que costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado deducida la amortización correspondiente (valor residual) se debe comparar con $ 9.334.000, y tomar el mayor.

En ese sentido, el tributarista aclaró que cuanto más lejana sea la fecha de compra de un inmueble, más probabilidades hay que se deba aplicar la valuación fiscal para pagar el impuesto, generando un incremento del gravamen por aplicación de este nuevo criterio.

Bienes Personales: ¿a quiénes alcanzan los cambios?

El mínimo no imponible para los inmuebles con destino casa habitación es, de acuerdo a los últimos cambios aprobados el año pasado por el Congreso, de 30.000.000 de pesos para el período fiscal 2021.

De esta forma, solo pagan por su vivienda los propietarios de inmuebles cuya valuación fiscal supera los 270.000 dólares. Y ni siquiera lo hacen por la totalidad de su valor, sino por el excedente sobre el mínimo no imponible

Antes de los cambios instrumentados por la AFIP, el valor fiscal de los inmuebles porteños representaba en promedio el 7% del valor de mercado. Al incrementar 4 veces el valor fiscal la relación ascendió al 28%.

Bienes Personales: ¿a quiénes alcanzan los cambios?
Bienes Personales: ¿a quiénes alcanzan los cambios?

Así, para superar el mínimo no imponible un porteño debe habitar una vivienda con un importe superior a los 107 millones de pesos, es decir más de 964.000 dólares.

En la actualidad, existen 1500 porteños que declaran casas habitaciones con valuaciones fiscales superiores a los 107 millones de pesos y que, por lo tanto, pagan Bienes Personales por la vivienda que efectivamente habitan. Con los cambios instrumentados por la AFIP, se suman a ese universo otros 5500 porteños. Así, apenas 7000 familias pagarán Bienes Personales en la Ciudad de Buenos Aires por su casa habitación.

La adecuación de los criterios de valuación hace que los 226.000 propietarios de dos o más viviendas en CABA, que no tienen la posibilidad de deducir por esos inmuebles, también deberán ingresar un monto adicional anual por Bienes Personales.