Preocupa inminente bancarización de operaciones inmobiliarias

Mañana con la apertura del registro en donde deberán inscribirse las inmobiliarias y determinados propietarios se inicia una nueva etapa en el plan antievasión que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) lanzó sobre el sector inmobiliario.Los distintos sujetos que participan en las operaciones inmobiliarias ven con buenos ojos esta nueva medida para asegurar el cumplimiento de la ley tributaria, pero a su vez ofrecen reparos concretos ante la siguiente avanzada del Organismo recaudador que consistirí­a en la bancarización del total de las operaciones.La bancarización supone que toda compraventa de inmuebles se efectúe mediante el uso de instrumentos financieros en lugar de efectivo.Registro inmobiliarioLa apertura del registro se inicia mañana, fecha a partir de la cual las inmobiliarias deberán inscribirse en un registro especial que habilitará la AFIP. También deberán anotarse aquellos propietarios de cinco o más viviendas propias que se ofrecen en alquiler, o aquellos que tengan inmuebles cuya renta mensual supere los $8.000.El plazo para efectuar ese trámite vencerá el 16 de marzo. A partir de esa fecha todas las transacciones inmobiliarias de compraventa deberán contar con un certificado emitido por la AFIP para la firma de la escritura. Ese certificado será emitido luego que el organismo coteje el valor de venta al que fue ofrecido el inmueble y el precio final que se concretó la operación.Tanto el Colegio de Escribanos como las inmobiliarias coinciden en apoyar el nuevo registro, pero puntualizan problemas que se presentarán al implantar la última etapa en el marco del plan antievasión del sector inmobiliario. Los bancos se muestran inmersos en una entendible cautela respecto al tema y prefieren manifestarse una vez que se conozca detalladamente la útima fase del mencionado plan.Alberto Abad, titular de la AFIP ya anticipó que "se está estudiando e incluso nos estamos reuniendo con los bancos a los fines de que la compraventa de inmuebles requiera el uso de instrumentos financieros en lugar de efectivo. Esto es parte de una estrategia integral. De hecho, también avanzaremos sobre los fideicomisos para la construcción, no por la figura en si misma sino por el uso que se hace de ella", aseguró el funcionario.InmobiliariasTanto desde Tizado como desde Toselli Fuentes aseguran estar de acuerdo con cualquier medida que busque perseguir a quienes evadan impuestos, pero reconocen que ya se presentan efectos nocivos para el sector.A fin de describir los efectos, Jorge Toselli, Gerente de Toselli Fuentes - Barrio Norte, señala que "el nivel de escrituración de diciembre de 2006 cayó un 4% interanualmente". "En los meses de enero a marzo se espera una caí­da mayor, y sin duda se debe a este nuevo paquete de medidas antievasión", señaló el empresario.En el mismo sentido, Guillermo Rivanera, vicepresidente de Tizado remarcó que "en los dos últimos meses cayeron los permisos de construcción"."El problema de estos controles es que no incentivan la construcción, sino que la desalientan", señaló el directivo de la inmobiliaria.Ambos empresarios inmobiliarios coinciden en que "la gente tiene miedo a quedar registrada y que por cruzamiento de datos se le reclame por otros impuestos".También se muestran en sintoní­a respecto a que "ya nadie escritura por el 50%. Si en vez de controles se establece una persecución se afectará al sector".Un aspecto negativo de la bancarización de las operaciones, resaltó Toselli, es el incremento de los costos, dado en principio por la aplicación del Impuesto a los créditos y débitos bancarios.Escribaní­asDesde el Colegio de Escribanos porteño su presidente, Horacio Luis Pelosi manifestó su apoyo a las medidas con ciertos reparos.En el caso particular del registro, señaló que "el alcance de la expresión intervinientes, utilizada en la resolución general (AFIP) 2168 es sumamente amplio"."El detalle de las operaciones que requieren de la inscripción es muy grande, ya que abarca no sólo la compraventa de toda clase de inmueble, sino que respecto de las locaciones, incluye prácticamente todos los destinos", señaló Pelosi.En relación a la bancarización de las operaciones, el presidente del Colegio de Escribanos porteños señaló que presentan una objeción desde lo jurí­dico y lo práctico.Ela specto jurí­dico resulta del Código Civil argentino, ya que conforme con el artí­culo 1323, la compraventa debe celebrarse con dinero en efectivo. Dicho artí­culo establece: "Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". El pago con cheque o mediante transferencias bancarias no cumple ese requisito.Por otra parte, si por ley se modificara el Código Civil, la eventual norma serí­a inconstitucional por quitarle al dinero el efecto cancelatorio que le otorga la Carta Magna.En cuanto al aspecto práctico, Pelosi declara que bastarí­a con recordar algunos de los múltiples problemas que pueden presentarse, tales como:

• ¿Cuándo se firma la escritura? ¿Al recibir el cheque? Si el cheque no se puede cobrar por falta de fondos, por quiebra del Banco o cualquier otra razón, ¿En qué situación quedarí­a el vendedor despojado de la propiedad sin haber percibido el precio?
• Aunque se abonara el precio con cheque certificado, el importe del mismo puede no ser percibido ya que - ante un vendedor de mala fe - si el librador hace denuncia de extraví­o el banco librado no lo abona y ni qué hablar si quiebra.
• Si se pretende que la escritura se firme después de que al vendedor se le haya hecho efectivo el cheque o acreditado la transferencia, ¿qué ocurrirí­a si se niega a firmar la escritura o si fallece o se incapacita en el í­nterin?
• Es frecuente que haya varios propietarios de un inmueble quienes lógicamente deberán percibir sus proporciones en el precio, ¿A quién se le hace la transferencia o a la orden de quién se libra el cheque?
• Si hay una hipoteca que grava el inmueble y debe cancelarse en forma simultánea con la escritura de venta - puede agregarse que haya varios acreedores -, ¿Cómo se hace la bancarización? ¿Quién firmará cancelación de la hipoteca sin tener en mano el importe de su crédito?
• ¿Qué ocurrirí­a en el supuesto en que hay embargos cuyo levantamiento queda efectuado al momento del cobro de la acreencia junto con la escrituración? ¿Cómo se asegura el comprador que ha aceptado percibir en todo o en parte del precio un cheque que el vendedor después de hacer efectivo su importe le otorgue la escritura de recibo que es necesaria por las normas que rigen la compraventa?
• ¿Cómo retiene el escribano interviniente los importes que deben solventar los vendedores por impuesto de sellos, impuesto a las ganancias o a la transferencia de inmuebles, certificados imprescindibles para la escrituración, impuestos y tasas del bien adeudados y demás conceptos?

Queda claro que todos los sectores aceptan la nueva etapa que comienza mañana a fin de detectar mayores casos de evasión, pero a su vez se muestran prudentes o con objeciones concretas ante la última etapa que consistirí­a en bancarizar todas las operaciones inmobiliarias.Lea más:Desde el jueves, la AFIP controlará la venta y alquiler de inmueblesHernán Gilardohgilardo@infobae.com © Infobaeprofesional.com