Claves de los cambios en alquileres y desalojo exprés que se votarán en el Senado con la Ley de Propiedad Privada

Tras sufrir cuatro postergaciones en el Senado, peleas con la vicepresidenta Victoria Villarruel y la renuncia forzada al capítulo de venta de campos a extranjeros, el oficialismo busca aprobar este jueves la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que establece el desalojo exprés para los alquileres. Serán claves la vía sumarísima, la notificación electrónica y el mayor poder de los jueces.

Además, la Ley de Propiedad Privada modifica la normativa vigente sobre expropiaciones por parte del Estado y la reforma sobre uso de campos incendiados que impulsó el gobierno de Alberto Fernández para desalentar los incendios intencionales, con la Ley de Manejo del Luego.

Cómo fue el accidentado tramite de la Ley de Propiedad Privada

El trámite legislativo estuvo signado por el enfrentamiento con Victoria Villarruel. En un clima de crecientes roces con la jefa del bloque oficialista, Patricia Bullrich, la vicepresidenta manifestó su rechazo a la desregulación para la venta de tierras rurales a extranjeros.

Asimismo, Victoria Villarruel encendió la ira oficialista al autorizar el voto remoto de la senadora opositora Anabel Fernández Sagasti, quien cursa un embarazo avanzado. Esto debe ser votado en forma previa en la sesión de hoy.

Pero, en lo que algunos ven como una jugada oficial, Villarruel no conducirá el debate en la Presidencia del Senado, sino que estará al frente del Poder Ejecutivo debido a que el presidente Javier Milei adelantó un viaje a Ecuador.

Para evitar una derrota legislativa ante la falta de los 37 votos necesarios y la resistencia de gobernadores aliados —como Rolando Figueroa (Neuquén) y Osvaldo Jaldo (Tucumán)—, el bloque de La Libertad Avanza decidió bajar el capítulo sobre la Ley de Tierras Rurales, y así salvar la sesión y concentrar el debate en el resto de la norma.

Las 10 claves sobre alquileres y desalojo exprés

Bajo la premisa de que la lentitud de los tribunales representa una "privación del derecho de propiedad sin indemnización", el proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial para acelerar drásticamente los plazos frente a intrusiones e incumplimientos. Los siguientes son los principales puntos de los cambios:

1.Todos los juicios de desalojo —ya sean urbanos o rurales, y afecten a inquilinos con contrato vencido, tenedores precarios o intrusos— tramitarán de forma obligatoria por la vía sumarísima, la más rápida del ordenamiento legal.

2. En ese marco, el juez quedará facultado para ordenar la desocupación inmediata del inmueble en cualquier estado del expediente. La solicitud de restitución deberá resolverse en un plazo máximo de 5 días, bastando con que el derecho invocado por el demandante sea verosímil y se preste caución juratoria.

3. En el caso de los alquileres habitacionales, previo a entablar una demanda por falta de pago, el locador estará obligado a intimar fehacientemente al inquilino otorgándole un plazo de gracia de 10 días corridos para ponerse al día, contados desde que se recibe la notificación. En el original eran solo 3 días.

4. Si en el inmueble habitan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez debe dar aviso preventivo a los organismos estatales de protección. Se prevé un plazo de hasta 10 días antes de ejecutar el desalojo para que se articule una asistencia o alternativa habitacional. 

5. Para garantizar la efectividad del proceso, dentro de las primeras 72 horas de dictada la primera providencia judicial, se deberá realizar un reconocimiento en el lugar para identificar con nombre, apellido y documento a todos los ocupantes, con intervención del Defensor Oficial. Los notificadores podrán requerir el auxilio de la fuerza pública y allanar domicilios si hiciera falta para constatar las identidades.

Qué pasará con la suspensión de desalojos en Barrios Populares

6. El proyecto ataca de lleno el esquema de intervención en los asentamientos informales bajo el paraguas de la Ley 27.453 (RENABAP). Así, elimina la suspensión general de desalojos por 10 años sobre estos terrenos, al considerar que la prohibición funcionó como un "incentivo perverso" que congeló la irregularidad dominial.

Al mismo tiempo, la Casa Rosada busca traspasar el proceso de regularización a las provincias y los municipios.Para justificar este viraje, el Ejecutivo presentó un diagnóstico que asegura que, tras 7 años de gestión centralizada, apenas el 0,08% de los habitantes de los barrios populares registrados obtuvo el escrituración de su vivienda.

Qué características tendrá el juicio abreviado

7. Con el objetivo de agilizar las causas por morosidad o vencimiento contractual, el juez solo admitirá pruebas de carácter documental y pericial.

8. Asimismo, para evitar dilaciones en las comunicaciones judiciales y extrajudiciales, la ley convalida la plena efectividad de las notificaciones enviadas al domicilio denunciado en el contrato —incluso si el inquilino se niega a recibirlas— y otorga validez legal al domicilio electrónico o correo electrónico que las partes hayan fijado en el acuerdo.

9. Por otra parte, la iniciativa prohíbe que el locador se niegue a recibir las llaves o pretenda condicionar su entrega al finalizar el contrato. Si el dueño guarda silencio o rechaza la devolución, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial.

En ese caso, la obligación de pagar el alquiler y sus cargas accesorias cesará automáticamente el día en que se notifique en forma fehaciente que las llaves están a disposición, siempre que el trámite judicial se formalice dentro de los 10 días hábiles posteriores.

10. Además, para contrapesar este esquema de desalojo acelerado, se impone una dura penalidad al propietario. Si se demuestra que obtuvo un desalojo inmediato ocultando pruebas —como recibos de pago o la vigencia del contrato—, sufrirá una multa en favor del inquilino de hasta 10 veces el valor del último alquiler.

Qué derechos tendrá el propietario en las expropiaciones

Uno de los pilares de la norma ataca la discrecionalidad del Estado en los procesos de expropiación. A partir de ahora, la declaración de "utilidad pública" deberá interpretarse bajo un criterio restrictivo.

En materia económica, se establece que el valor indemnizable del bien no se fijará al momento del juicio, sino a la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto oficial vinculado a la expropiación.

Ese justiprecio, además, se actualizará por IPC más una tasa de interés comercial, contemplando el pago del lucro cesante si el afectado lo acredita. 

En paralelo, se le pone un freno a la ocupación temporánea "anormal" ejercida por el Estado, ya que tendrá un plazo máximo de 60 días, prorrogable por única vez por otros 30 días solo frente a emergencias justificadas

Manejo del Fuego: fin a la inmovilización de tierras incendiadas

La reforma introduce una profunda revisión de la Ley de Manejo del Fuego, desactivando las restricciones que impedían cambiar el uso del suelo de campos quemados.

El proyecto elimina las prohibiciones de entre 30 y 60 años para realizar desarrollos inmobiliarios o actividades agrícolas en predios afectados por incendios, siempre que no se trate de bosques nativos o áreas protegidas de especial sensibilidad.

Según el argumento oficial, la prohibición generaba un "doble castigo" sobre el propietario, quien perdía su capital por el fuego y luego quedaba imposibilitado de recuperarse económicamente, sin ofrecer un beneficio real para la preservación ambiental.

Así quedan sin efecto las reformas del gobierno de Alberto Fernández que tenían el objetivo de desalentar incendios intencionales.

Con el texto modificado para eliminar la ampliación de límites para la venta de tierras a extranjeros, la iniciativa se votaría en una sesión convocada para hoy a las 14 en el Senado, con votos muy parejos y sin la posibilidad de que la vicepresidenta Villarruel ponga en peligro al Ejecutivo votando en contra.