El desalojo exprés para alquileres se aprobó con cambios en los sujetos alcanzados y las acciones contra intrusos
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Tras perder tres capítulos en el Senado, la Ley de Inviolabilildad de la Propiedad Privada obtuvo media sanción para los desalojos, con cambios que amplían los sujetos alcanzados a quienes incumplieron las condiciones de uso o entreron en mora; limitan las acciones contra intrusos, y alargan el período de gracia a 10 días.
El bloque de La Libertad Avanza que encabeza la senadora Patricia Bullrich tuvo que aceptar la eliminación del proyecto de "propiedad privada" de capítulos sobre venta de tierras rurales a extranjeros y sobre Manejo del Fuego, el que quitaba los plazos de 30 y 60 años para la utilización de campos incendiados, así como la desregulación de Barrios Populares.
Las claves sobre desalojo exprés que aprobó el Senado
Bajo la premisa de que la lentitud de los tribunales representa una "privación del derecho de propiedad sin indemnización", el proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial para acelerar drásticamente los plazos frente a incumplimientos de inquilinos, y toma de viviendas o tierras.
Todos los juicios de desalojo —ya sean urbanos o rurales, y afecten a inquilinos con contrato vencido, tenedores precarios o intrusos— tramitarán de forma obligatoria por la vía sumarísima, la más rápida del ordenamiento legal.
Cómo se amplían los sujetos de desalojo
El proyecto del Ejecutivo establecía que la acción de desalojo procede contra "locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes".
La media sanción agrega una aclaración explícita indicando que el desalojo también procede contra todos aquellos que ingresaron de forma "legítima" a la propiedad, pero incumplieron los términos y condiciones de uso o entraron en mora.
Qué cambia en el desalojo inmediato de intrusos
Respecto del desalojo inmediato, del juez tiene obligación de restitución anticipada del inmueble a su propietario en el caso de intrusos.
Pero la media sanción amplía este mecanismo de restitución anticipada, el que regirá ya no solo para los intrusos, sino que se extiende expresamente a los "tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible".
En ese marco, el juez quedará facultado para ordenar la desocupación inmediata del inmueble en cualquier estado del expediente.
La solicitud de restitución deberá resolverse en un plazo máximo de 5 días, bastando con que el derecho invocado por el demandante sea verosímil y se preste caución juratoria.
Cuál es el nuevo plazo de intimación a inquilinos
En el proyecto del Ejecutivo, para el desalojo de alquileres de vivienda por falta de pago, el propietario debía intimar al inquilino otorgándole un plazo mínimo de 3 días corridos para ponerse al día antes de iniciar la demanda.
Para el caso de los alquileres habitacionales, el Senado aprobó que, en forma previa a entablar una demanda por falta de pago, el locador estará obligado a intimar otorgar un plazo de gracia de 10 días corridos, contados desde que se recibe la notificación.
En qué casos se otorga protección frente a desalojos
El proyecto del Gobierno no contemplaba protecciones especiales para los ocupantes al momento de ejecutar el lanzamiento.
En tanto, el Senado incorporó un artículo nuevo que no estaba en el proyecto original y que establece una protección para casos de desalojo donde haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores desamparados.
En este caso, el juez debe dar intervención obligatoria al Estado y otorgar un plazo de hasta 10 días para asegurar una alternativa habitacional transitoria antes de desocupar al inquilino o intruso.
Además, en estos casos, limita la entrega inmediata bajo caución juratoria, exigiendo que no haya dudas sobre el derecho del propietario ni se afecten derechos de terceros de buena fe.
Qué pasará con la identificación por la policía
Dentro de las primeras 72 horas de la primera providencia judicial, el proyecto oficial preveía la realización de un reconocimiento en el lugar para identificar con nombre, apellido y documento a todos los ocupantes en todos los casos.
Los notificadores contaban con autorización para requerir el auxilio policial y allanar domicilios si hiciera falta para constatar las identidades.
Los senadores eliminaron a los intrusos en la media sanción y las causales de falta de pago de este artículo específico, limitando la obligación del reconocimiento judicial a 72 horas solo para causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto.
Qué características procesales tendrá el trámite abreviado
Las formalidades que deben respetarse en el juicio sumarísimo de desalojo exprés se mantuvieron sin alteraciones del proyecto oficial a la media sanción y son las siguientes:
Con el objetivo de agilizar las causas por morosidad o vencimiento contractual, el juez solo admitirá pruebas de carácter documental y pericial.
Asimismo, para evitar dilaciones en las comunicaciones judiciales y extrajudiciales, la ley convalida la plena efectividad de las notificaciones enviadas al domicilio denunciado en el contrato, incluso si el inquilino se niega a recibirlas, y las notificaciones al domicilio electrónico.
Por otra parte, la iniciativa prohíbe que el locador se niegue a recibir las llaves o pretenda condicionar su entrega al finalizar el contrato. Si el dueño guarda silencio o rechaza la devolución, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial.
En ese caso, la obligación de pagar el alquiler y sus cargas accesorias cesará automáticamente el día en que se notifique en forma fehaciente que las llaves están a disposición.
Además, para contrapesar este esquema de desalojo acelerado, el articulado impone una dura penalidad al locador: si se demuestra que obtuvo un desalojo inmediato ocultando pruebas —como recibos de pago o la vigencia del contrato—, sufrirá una multa equivalente a hasta 10 veces el valor del último alquiler en favor del ocupante.
Qué cambios hubo sobre Barrios Populares
El bloque oficialista del Senado tuvo que retirar del proyecto inicial la mención a Barrios Populares, ya en el texto del dictamen final que fue al recinto, porque la iniciativa desregulaba su manejo a las provincias y municipios, y los gobernadores pidieron fondos en contrapartida.
El proyecto oficial ataca de lleno el esquema de intervención en los asentamientos informales bajo el paraguas de la Ley 27.453 (RENABAP).
La medida central elimina la suspensión general de desalojos por 10 años sobre estos terrenos, al considerar que la prohibición funcionó como un "incentivo perverso" que congeló la irregularidad dominial.
Qué derechos tendrá el propietario en las expropiaciones
El otro capítulo de la Ley de Propiedad Privada que se mantuvo en la media sanción, tras la baja de las medidas sobre Manejo del Fuego que pretendía el Ejecutivo en plena votación en el recinto, es el que limita los poderes del Estado en las expropiaciones.
A partir de ahora, la declaración de "utilidad pública" deberá interpretarse bajo un criterio estrictamente restrictivo y acreditar parámetros de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.
En materia económica, el proyecto busca blindar al propietario de las distorsiones que genera la intervención pública. Para ello, establece que el valor indemnizable del bien no se fijará al momento del juicio, sino a la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto oficial vinculado a la expropiación.
Ese justiprecio, además, se actualizará mediante la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) más la tasa activa del Banco Nación para operaciones de descuento a 30 días.
A esto se suma la inclusión expresa del derecho de cobrar lucro cesante si el afectado lo acredita.
En paralelo, se le pone un freno a la ocupación temporánea "anormal" ejercida por el Estado, ya que tendrá un plazo máximo de 60 días, prorrogable por única vez por otros 30 días solo frente a emergencias debidamente justificadas.
Con estos dos capítulos medulares, el Gobierno quiere asegurar el derecho de propiedad de los ciudadanos sobre sus inmuebles.