Despertó el mercado inmobiliario: qué tipo de departamentos lideran las subas de precios

En el último año, los valores de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) registraron una tendencia alcista: el metro cuadrado promedia hoy u$s2.450, con un avance del 5,4% interanual. Pero no todos los segmentos se movieron igual: los monoambientes fueron de los que más moderaron sus precios: treparon un 5,11% en dólares entre octubre de 2024 y octubre de 2025, pasando de u$s102.226 a u$s107.493, según datos brindados por Zonaprop para iProfesional.

El mayor salto mensual de esta tipología se registró en febrero de 2025, con un avance del 1,20%. A partir de julio, en cambio, los precios entraron en una meseta: las variaciones fueron mínimas y apenas sumaron un 0,51% entre julio y agosto. La explicación de esta evolución más moderada está en su demanda, mucho más acotada. "Se concentra principalmente en jóvenes y en quienes buscan su primera vivienda o una inversión de bajo costo", desentraña Leandro Molina, country manager de Zonaprop.

Este comportamiento refleja la cautela del mercado ante la incertidumbre económica y la preferencia por unidades más amplias o con mayor rentabilidad, lo que mantiene la presión sobre las tipologías grandes y frena el ritmo de los monoambientes. Además, los inversores "ya no los eligen tanto como antes, y el comprador final —quien hoy mueve gran parte del mercado— prioriza unidades más grandes", precisa Ezequiel Wierzba, CEO de Click.

¿Qué departamentos registran los mayores aumentos en la Ciudad?

Al igual que los monoambientes, los departamentos de dos ambientes también exhibieron una suba interanual, aunque levemente mayor: 5,21%, impulsada por un marcado aceleramiento entre enero y marzo de 2025, período en el que avanzaron 2,58%.

Las unidades de tres ambientes, en cambio, se consolidaron como el segmento más dinámico del mercado porteño: crecieron 5,83% en el último año. "Los valores pasaron de u$s169.082 en octubre de 2024 a u$s178.937 en octubre de 2025, con el mayor crecimiento mensual concentrado entre enero y marzo de 2025, cuando los precios subieron un 2,32%", detalla Molina.

Una de las principales razones de esta dinámica es que las unidades de dos dormitorios concentran la demanda más sólida. "Familias con uno o dos hijos, parejas que buscan expandirse o familias que necesitan achicarse", enumera Altgelt. A esto se suma la escasez de oferta de calidad en este segmento: "Cuando la demanda es fuerte y la oferta limitada, el resultado son precios más altos, especialmente en zonas centrales con buena conectividad", agrega.

Evolución de los precios de los departamentos monoambientes, 2 y 3 ambientes

La realidad confirma esta tendencia. "Hay mucha demanda y poca oferta de calidad, y cuando eso ocurre, los precios se mueven más rápido", aclara Wierzba. Además, este público —familias, parejas consolidadas o quienes dejan un departamento de dos ambientes— "suele estar decidido a comprar y es menos sensible al precio. Todo esto impulsa un ritmo de aumento más acelerado que en el resto de las tipologías".

Monoambientes: qué se puede esperar de los precios y oportunidades para inversores

El análisis por tipología revela que, si bien todos los segmentos muestran alzas, las unidades más amplias son las que avanzan con mayor velocidad. Esta brecha abre una ventana para quienes buscan invertir en monoambientes, todavía con valores relativamente accesibles y margen de apreciación a mediano plazo.

En el corto plazo, este segmento probablemente mantenga un ritmo de crecimiento moderado. Sin embargo, si la absorción del stock se sostiene y la demanda inversora vuelve a activarse, los especialistas no descartan un repunte hacia 2026. Mientras tanto, con una demanda que hoy se inclina por unidades más grandes y sin nuevos incentivos para los pequeños inversores, los monoambientes seguirán mostrando una dinámica más lenta.

Recién podrían ganar velocidad si mejora la rentabilidad, vuelve el interés del inversor o se reduce la oferta en determinadas zonas. Por ahora, la tendencia se mantiene estable. Aun así, la brecha de precios convierte hoy a los monoambientes en una apuesta atractiva. "Quedaron rezagados en valor y eso abre una ventana interesante", señala Altgelt.

Aunque sus valores siguen siendo más accesibles y se mueven con menor dinamismo que otras tipologías, cuentan con potencial de apreciación a mediano plazo si la recuperación del mercado se afirma. No son el producto más demandado del momento, pero precisamente por eso pueden convertirse en una entrada estratégica para quienes piensan a futuro y buscan comprar en un contexto de precios todavía contenidos.

En definitiva, los monoambientes representan una alternativa interesante para quienes buscan ingresar al mercado a precios más accesibles y con visión a futuro. "Algunas zonas, como Palermo, Colegiales y Chacarita, así como barrios con desarrollo pendiente —por ejemplo, La Paternal— todavía muestran margen de apreciación en el corto y mediano plazo", concluye CEO de Click.