El nuevo mapa de oficinas en Buenos Aires: qué barrio se posiciona con el más buscado por las empresas
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El mercado de oficinas en Buenos Aires sigue enviando señales de recuperación. El último informe de la consultora inmobiliaria JLL, correspondiente al cuarto trimestre de 2025, confirma que la demanda corporativa creció por cuarto año consecutivo, con absorción neta positiva, lo que consolida una tendencia que ya no puede leerse como un rebote coyuntural.
Durante el último trimestre del año, la absorción neta alcanzó 17.048 metros cuadrados, impulsando la ocupación en un mercado que todavía digiere las transformaciones laborales que dejó la pandemia. La tasa de vacancia descendió al 16,7%, frente al 17,0% del trimestre anterior, y los precios de alquiler se mantuvieron estables, con un promedio de u$s22,7 por metro cuadrado mensual.
Dentro de ese promedio, las oficinas Clase A se ubicaron en u$s26,1/m² y las Clase B en u$s20,7/m², una brecha que refleja la preferencia de las empresas por activos premium con mejores condiciones operativas. "Cuando el mercado empieza a absorber metros nuevamente, lo primero que se mueve son los edificios que ofrecen mejores condiciones operativas. Hoy las empresas miran conectividad, eficiencia energética, servicios y la posibilidad de adaptar los espacios a modelos de trabajo más dinámicos", destaca Marisa Koifman, directora de Branson Real Estate.
En materia de oferta, el trimestre incorporó 12.540 m² de nuevo stock, correspondientes a un edificio en el Microcentro que ingresó al mercado completamente ocupado por organismos del sector público porteño. El inventario total asciende a 2.232.191 m², con 166.107 m² adicionales en construcción, con ingresos previstos de manera gradual durante los próximos tres años.
La absorción anual acumulada llegó a 72.509 m², distribuida de forma equilibrada entre categorías: 34.885 m² correspondieron a oficinas Clase A y 37.624 m² a inmuebles Clase B.
Para Koifman, los números confirman algo que el sector viene observando desde hace tiempo: "La demanda de oficinas volvió a moverse y ya no responde a una lógica coyuntural. Cuatro años consecutivos de absorción positiva hablan de un proceso de normalización del mercado corporativo".
Koifman destaca que la baja en la vacancia es una señal de reordenamiento genuino: "No estamos frente a un boom, pero sí ante un mercado que se va acomodando con decisiones más firmes por parte de las empresas". Y agrega que la estabilidad de los valores locativos es clave para esa ecuación: "Los precios relativamente estables permiten que las compañías planifiquen con mayor claridad. Eso es esencial cuando muchas organizaciones están redefiniendo cuánto espacio necesitan y para qué".
Sobre la oferta futura, Koifman considera que el pipeline acotado proyectado para los próximos años debería ayudar a sostener el equilibrio: "Si la actividad corporativa mantiene el ritmo que muestran los últimos informes, el mercado tiene condiciones para seguir mejorando gradualmente".
Parque Patricios, el polo que concentra las miradas
Dentro de la recuperación general, algunos submercados se destacan por su dinamismo. Parque Patricios emerge como uno de los más activos del mapa corporativo porteño, impulsado por el Distrito Tecnológico y la presencia creciente de empresas vinculadas a la economía del conocimiento.
Estefanía Barral Ación, de Puebla Inmobiliaria, describe un submercado con demanda sostenida y perfil diferenciado: "La combinación entre valores todavía competitivos, incentivos fiscales y la consolidación del ecosistema tecnológico hace que muchas empresas lo sigan considerando una ubicación estratégica".
En las últimas semanas, señala, se intensificaron las consultas de compañías que evalúan reorganizar sus espacios o iniciar procesos de mudanza. "Estamos viendo una fluctuación interesante de empresas que analizan relocalizar sus oficinas, en muchos casos porque atraviesan cambios en su estructura o porque necesitan migrar desde espacios que ya no se adaptan a su dinámica actual".
El rango más buscado, según la especialista, son las superficies de entre 150 y 200 metros cuadrados: "Es el espacio ideal para empresas medianas que necesitan eficiencia sin asumir estructuras demasiado grandes".
Un fenómeno novedoso que empieza a observarse es la rotación entre polos corporativos. "Hay compañías que hoy están en Puerto Madero y empiezan a evaluar instalarse en el Distrito Tecnológico, atraídas por el ecosistema y las ventajas del área. Y también vemos empresas que ya operan en Parque Patricios y que, a partir de su crecimiento, están buscando nuevas oficinas dentro del mismo distrito", describe Barral Ación.
Oscar Puebla, director de la inmobiliaria que lleva su nombre, pone ese movimiento en perspectiva: "En un mercado con más de 2,2 millones de metros cuadrados de inventario y cerca de 170.000 m² en construcción, la evolución de estos polos emergentes tendrá un peso creciente en la dinámica del sector. El desempeño de áreas como Parque Patricios será uno de los factores que marcarán el ritmo de la recuperación corporativa porteña en los próximos años".
El diagnóstico general del segmento es, en definitiva, el de una recuperación moderada pero consistente: absorción positiva sostenida, vacancia en descenso, precios estables y una demanda cada vez más selectiva que prioriza calidad edilicia, conectividad y ubicaciones con ecosistemas empresariales consolidados. Si la actividad económica acompaña y la oferta se mantiene contenida, el mercado de oficinas en Buenos Aires tiene bases para transitar una etapa de crecimiento más equilibrado.