El microcentro se reinventa como barrio residencial y se consiguen departamentos a mitad de precio

El corazón financiero de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una transformación profunda. Con menos oficinas ocupadas, caída del movimiento corporativo y una creciente vacancia comercial, el microcentro empezó a reconvertirse en un nuevo polo residencial.

Para quienes buscan vivir cerca de múltiples líneas de transporte, universidades y centros de trabajo, el microcentro aparece nuevamente en el radar, pero esta vez con una lógica distinta: menos distrito financiero y más barrio para vivir.

Ante ese escenario, propietarios e inversores están reorientando la oferta hacia el uso residencial, con departamentos compactos, unidades recicladas y alquileres que buscan competir con barrios tradicionales.

En números, mientras el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se ubica entre u$s2.400 y u$s2.600, en el microcentro muchas propiedades se comercializan por la mitad de ese valor.

El presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, Sebastián Sosa, destaca que "existe un proceso que recién está empezando a tomar ritmo de reconversión", mediante distintas iniciativas impulsadas por el Gobierno de la Ciudad "para transformar Microcentro en una zona con mayor presencia residencial, promoviendo que edificios de oficinas vacíos puedan convertirse en viviendas mediante incentivos fiscales, líneas de crédito y programas como 'Mudate al Microcentro'".

Precios de venta por debajo del promedio

Aunque existen propiedades con valores por debajo del promedio del mercado, Sebastián Sosa aclara que no se trata de "gangas" masivas, sino más bien de oportunidades puntuales que aparecen en determinados edificios o unidades.

En esa misma línea, Federico Fortín, Team Leader Residencial de LJ Ramos, señala que "sin duda alguna el Microcentro concentra algunas de las oportunidades más claras del mercado inmobiliario de CABA", por la combinación de la alta vacancia, los cambios producidos en la demanda corporativa y el stock envejecido.

Eso, continúa, "genera un escenario donde podemos encontrar unidades muy por debajo del promedio de CABA; hoy se ven operaciones incluso por debajo de los u$s1.000 el metro cuadrado".

En ese contexto, hoy el microcentro ofrece oportunidades muy interesantes para los inversores a través de unidades pequeñas que pueden encontrarse entre u$s30.000 y u$s60.000, valores cada vez más difíciles de hallar en barrios con mayor demanda. Según señala Sosa, "en general, estas oportunidades suelen aparecer en edificios antiguos, departamentos para reciclar o ex oficinas reconvertidas en viviendas".

Florida muestra señales mixtas mientras el residencial sigue en desventaja

A pesar de la profunda crisis que atraviesa el microcentro, el sector inmobiliario apuesta por la reconversión producto de la alta vacancia en oficinas, caída de precios y búsqueda de transformación de uso residencial.

De acuerdo a un relevamiento efectuado alrededor de más de 5.000 locales, la inmobiliaria LJ-Ramos informó que, en relación a 2025, hay un incremento en la vacancia mientras que el precio pedido mostró una leve variación al alza "mostrando una desaceleración en la recuperación" del corredor comercial de la calle Florida.

Sin embargo, en el segmento residencial la diferencia es todavía más significativa. "En venta pueden ubicarse en algunos casos hasta un 50% por debajo de los barrios más demandados como Recoleta, Palermo o Belgrano, dependiendo obviamente del estado y tipo de propiedad. En alquileres la brecha suele estar entre un 20% y 35% inferior respecto de las zonas con mayor demanda", explica Federico Fortín.

Alquilar un monoambiente: $200.000 menos que en Palermo

Dado que la baja actividad de oficinas volcó una mayor disponibilidad de inmuebles en la zona, los precios fueron a la baja por lo que la oferta para alquilar se concentra en "departamentos de dimensiones pequeñas o medianas, como monoambientes y unidades 2 ambientes", indica Sebastián Sosa.

Sobre los precios, señala que pueden encontrarse:

• Monoambientes por $400.000 y $550.000 mensuales
• Unidades un poco más amplias suelen ubicarse en el rango de $600.000 a $700.000

Un valor bastante bajo si se compara con Núñez o Palermo, "dónde propiedades similares suelen tener valores más elevados", explica.

Sin duda alguna el microcentro concentra algunas de las oportunidades más claras del mercado inmobiliario de CABA. La combinación de la alta vacancia y los cambios producidos en la demanda corporativa y el stock envejecido generan un escenario de oportunidad para encontrar unidades muy por debajo del promedio de otras zonas de la ciudad.

A este escenario se suma que, en comparación con el piso histórico que tocó en 2023, el valor de las propiedades continúa bajo y aunque muestra signos de repunte, lo está haciendo de forma muy escalonada y heterogénea. Un momento más que propicio para considerar la inversión en esta icónica zona de CABA.