Muere el microcentro y hay un boom de empresas que se instalan en esta zona de Buenos Aires

Dentro del mercado inmobiliario, algo que está sucediendo en la Ciudad y que parece no tener retorno: la reconfiguración del corredor norte de la capital porteña y sus fronteras que se extienden casi hasta el límite con la Avenida General Paz, dejaron al microcentro en el ostracismo.

Ese cambio disruptivo tuvo lugar luego de la pandemia pero cientos de años atrás, la ciudad había vivido un fenómeno similar. "Antiguamente, las familias más pudientes de Buenos Aires residían en San Telmo, Balvanera, en cercanías a la Plaza de Mayo y en Retiro. Pero hubo algo que sucedió como evento fuera de lo normal que fue el brote de la fiebre amarilla. En ese momento, la gente huyó hacia áreas más seguras como los barrios del norte y las quintas de Recoleta", cuenta Iván Briones, gerente comercial de Kohon Propiedades.

De esta forma, la ciudad evolucionó orgánicamente hacia el norte, haciendo florecer Barrio Norte, Palermo y Belgrano. Con la pandemia del Covid la ciudad volvió a sufrir un cimbronazo y si bien las familias habían comenzado a interesarse de a poco por productos inmobiliarios de la zona norte, con el confinamiento el corrimiento fue total y se produjo un abandono absoluto del centro.

"La vida en el country tuvo un boom en los años ‘90 cuando se terminó la Panamericana. En ese momento, la tierra en la zona estaba barata, la calidad de vida era muy buena y estabas a 45 minutos de CABA. Sin embargo, creció mucho y hoy el tiempo de viaje es de 3 hs promedio por día. Además, algunas empresas vuelven a la presencialidad, pero no eligen hacerlo en oficinas nuevas del centro, sino en barrios más cercanos a la General Paz. Ahí surge el posible retorno a la zona norte de CABA", agrega Briones.

¿Qué pasa en la Zona Norte?

"Hoy en zona norte los terrenos se venden mucho menos porque el costo de construcción aumentó aunque todavía hay un público para casas de Zona Norte. Sin embargo, la falta de subsidios y la necesidad de volver a la oficina modificaron las cosas. Los tiempos de la pandemia fueron los años dorados de los countries, pero eso ya pasó y dudo que vuelva a ocurrir", indicó el asesor inmobiliario Daniel Bryn.

El crecimiento de Núñez y su efecto derrame en Saavedra

Los valores en el barrio de Núñez tuvieron una evolución enorme durante los últimos tres años. "En relación a precios de publicación, en 2023, en pozo se vendía a u$s2.000 por m2, en 2024 se vendía a u$s2.400m2, y en 2025 se está vendiendo desde u$s2.800 por metro cuadrado. Desde 2023 ese valor subió más del 40% y eso es porque Nuñez se consolida como un barrio protagonista en relación al real estate", destaca Iván Briones.

Una de las causas de este protagonismo es la construcción del Parque de la Innovación, "que terminó de hacer explotar la zona con una oferta educativa fenomenal", señala. Pero además, según consigna el especialista, desde Belgrano hasta Núñez y un poco más allá, en Vicente López, todos los proyectos que hay sobre Libertador son de oficinas, menos uno. Por eso destaca: "Definitivamente, el nuevo Catalinas de la ciudad es Núñez".

Actualmente, Núñez es el barrio número 1 en cantidad de obras en construcción y dejó atrás a Palermo. Según el desarrollador Hugo Giundandi, sin dudas Núñez y Belgrano son los barrios predilectos. "Hoy todo el derrame y crecimiento constructivo se está centrando ahí. De hecho, la renovación del Barrio Chino lo va convirtiendo en el próximo"Cañitas" con una gran oferta de vivienda y gastronomía".

Si bien Núñez siempre fue el barrio más alejado del corredor norte, ahí reside su fortaleza: "Mientras en Belgrano y Palermo ya no hay dónde construir, en Núñez sobran los terrenos, ideales para proyectar unidades de 1 y 2 ambientes, que son las que demandan los estudiantes que van a venir a instalarse en la zona para cursar en el Parque de la Innovación", indicó Iván Briones. También es cierto que ese gran movimiento de oficinas y universidades puede hacer colapsar la zona y en ese caso "el corrimiento de los que busquen residir en una zona tranquila hacia Saavedra será inevitable".

No caben dudas de que la ciudad se está transformando y por ese motivo no debe resultar sorprendente que zonas emblemáticas de CABA queden en el olvido y que otras, históricamente residenciales o consideradas como el "patio trasero", se vuelvan protagonistas del desarrollo inmobiliario y marquen el ritmo del mercado.