¿Se puede liquidar un Fideicomiso Inmobiliario?

¿Se puede liquidar un Fideicomiso Inmobiliario?
Dada la crisis económica existente en el país, la cual fue agravada durante la pandemia, muchos emprendimientos constructivos no pudieron continuar
Por Dante Ariel López - Grispo Abogados
13.09.2021 11.00hs Legales

Es sabido que los proyectos constructivos inmobiliarios nacen mediante un contrato de fideicomiso. El negocio consiste en que una persona aporta el terreno (fiduciante enajenante), el fiduciario se encarga de administrar los bienes que entran en el fideicomiso, y por último los beneficiarios se adhieren a dicho contrato y efectúan los aportes necesario para la construcción del proyecto.

Dada la crisis económica existente en el país, la cual fue agravada durante la pandemia, muchos emprendimientos constructivos no pudieron continuar con la construcción por el altísimo aumento de los costos del mismo, el cual es soportado por aquellos beneficiarios que se adhirieron al fideicomiso. Es decir, que la obra queda estancada. En ese caso, se produce la frustración del fin que tenía el fideicomiso creado.

Es decir que existe una situación de insuficiencia patrimonial para atender a sus obligaciones. En ese sentido, se puede hablar de una suerte de estado de cesación de pago por parte del fideicomiso.

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Si se cumplen una serie de requisitos, el Código Civil y Comercial se habilita a liquidar el fideicomiso

¿Qué se hace en ese caso?

Pues si no existe por parte de los adherentes la posibilidad de realizar aportes extraordinarios para la construcción del proyecto, teniendo en cuenta que lo ya aportado no fue suficiente para materializar la construcción, se procederá a su liquidación. Tenemos que tener en cuenta que el fideicomiso no es una persona física ni jurídica, sino que es un contrato que mantiene un patrimonio separado de las personas que lo componen. En efecto, el fideicomiso no puede concursarse ni se le puede declarar su quiebra.

Ante esta situación, el Código Civil y Comercial se habilita a liquidar el fideicomiso. La liquidación del fideicomiso solamente puede realizarse por un juez competente, por lo que no es procedente la liquidación de forma extrajudicial. Expuesto el caso, cabe señalar las circunstancias más relevantes que se deben tener en cuenta, y los requisitos exigibles para la liquidación del Fideicomiso.

Requisitos

Para la realización de la liquidación del fideicomiso será necesario determinar quién es el juez competente que deberá atender la liquidación. En efecto, la legislación estipuló que para la liquidación se deberá seguir las reglas del proceso de los concursos y quiebras, esto es el juez comercial, pues es quien se encuentra en mejores condiciones de entender sobre la aplicación de dichas reglas.

En cuanto a la competencia territorial, se desplaza el artículo 3 de la Ley de Concursos y Quiebras (en adelante LCQ) el cual determina que es competente el juez de la sede de administración de los negocios del deudor, o en su defecto, su domicilio. Pues será competente el domicilio establecido en el contrato original del fideicomiso, sin perjuicio del lugar donde se encuentren los bienes del fideicomiso.

Respecto a los requisitos propiamente dichos, estos se sujetan a los requeridos para el proceso de quiebra. En tal sentido, el primer y fundamental requisito que se debe acreditar para comenzar con el proceso liquidativo del fideicomiso es el estado de insuficiencia patrimonial para atender a las obligaciones designadas en el contrato. Es decir, un grado de insolvencia que implique cierta semejanza con el estado de cesación de pagos.

Ahora bien, en la liquidación del fideicomiso existe mayor flexibilidad a este estado de insolvencia que en las quiebras. Pues, como dijimos más arriba, es posible que no existan deudas propiamente dicho, sino que también será válido el proceso de liquidación cuando el fideicomiso no pueda continuar con el fin estipulado en el objeto contractual. Pues este será el único requisito necesario para que proceda la liquidación, dado que sin ese estado de insolvencia o imposibilidad, la liquidación no tendría razón de ser.  

En cuanto a los requisitos formales, que se expresarán a continuación, están vinculados con lo estipulado en el artículo 86 LQC el cual remite al art. 11 de la misma norma. Cabe destacar que la falta de alguno de ellos, no impide la liquidación del fideicomiso, de igual forma que sucede con los procesos de quiebra (art. 86 LCQ). Es decir, que la omisión de algún o algunos, de los requisitos podrá ser subsanado con posterioridad. Tampoco está establecida una sanción por dicha omisión.

Se requiere para la liquidación:

1.- A los fines de demostrar la imposibilidad de continuar con el proyecto, se deberá detallar la situación patrimonial, las causas que llevaron a tal estado y época en la que ésta se produce.

2.- Se deberá efectuar una rendición detallada de cuentas, tal y como lo exige en el art. 1675 del Código Civil y Comercial, el cual es una obligación inescindible del fiduciario. Para ello se deberá precisar el estado de situación patrimonial; estados de los resultados fiduciarios; origen y aplicación de los fondos fiduciarios, y el correspondiente avance del estado de obra del proyecto constructivo.

3.- Se tendrá que acompañar el contrato de fideicomiso originario entre el fiduciario y el fiduciante enajenante. Como así también, todos los contratos firmados por los adherentes al fideicomiso.

Por su parte, el art. 1669 del Código Civil y Comercial estipula la obligación de inscribir el contrato en el registro correspondiente. En tal sentido, no todas las provincias crearon un registro ad hoc, por lo cual dicha obligación estará a las resultas de se haya creado tal registro. En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se creó el Registro de Contratos Fiduciarios, por lo que se deberá acompañar todo lo atinente a su correcta inscripción en tal Registro. También entendemos que, si el fideicomiso posee bienes registrables como dominio fiduciario, se deberá dar aviso a dichos Registros del proceso de liquidación.

4.- Estado del activo y pasivo del Fideicomiso. Deberá indicarse la composición, estado y gravámenes de los bienes fideicomitidos al momento de la presentación de la solicitud de liquidación. El sentido de este requisito tiene su fin en conocer debidamente el patrimonio fiduciario.

Si el pasivo supera los 300 salarios mínimos, tiene más de 20 trabajadores y más de 20 acreedores, el dictamen del estado patrimonial debe ser suscripto por contador público.

5.-Copia de los balances; estados contables y libros de comercio del Fiduciario. Existen dudas respecto a si el fideicomiso tiene la obligación de llevar libros contables. El art. 320 del Código Civil dice:

"Están obligadas a llevar contabilidad todas las personas jurídicas privadas y quienes realizan una actividad económica organizada o son titulares de una empresa o establecimiento comercial, industrial, agropecuario o de servicios. Cualquier otra persona puede llevar contabilidad si solicita su inscripción y la habilitación de sus registros o la rubricación de los libros, como se establece en esta misma Sección."

Está claro que el fideicomiso al no ser persona (ni física ni jurídica) no tendría en principio la obligación de llevar libros contables. Sin embargo, el artículo citado indica que deben llevar libros "quienes realizan una actividad económica organizada". Esto le sería aplicable a los fideicomisos que manejen un giro patrimonial considerable, cuyos fiduciarios lo administran como una verdadera actividad económica.

Dicho precepto se relaciona con la obligación de rendir cuentas por parte del fiduciario sobre el fideicomiso que administra. Es por ello que la doctrina entiende que la carga de llevar la contabilidad recae sobre el fiduciario.

Suponiendo que el fiduciario es una persona jurídica que administra varios fidecomisos, no se le podrá exigir cualquier libro contable, sino  solamente aquellos que guarden relación con el fideicomiso que se pretende liquidar.

6.- Nómina de acreedores, con detalle del domicilio, monto del crédito, fecha y causa. Se deberán detallar los sujetos que resulten ser acreedores del fideicomiso. Es en este punto muy importante remarcar, tal como se expresó anteriormente, que el fideicomiso se constituye de un patrimonio separado de los sujetos que componen al contrato, y este precepto, es fundamental en este tipo de contrato. Pues los acreedores del fiduciante enajenante, de los fiduciantes beneficiarios o adherentes al contrato y los del fiduciario, no podrán agredir este patrimonio.

Para ser más claros pongamos como ejemplo una empresa que fabrica muebles, quien contrata con el fiduciario para amueblar su casa manteniendo así un crédito con el fiduciario a título personal; en ese caso, el crédito que posee la empresa es ajeno al contrato de fideicomiso, por ende, no podrá atacar al patrimonio fiduciario. Por el contrario, si esa empresa contrata con el fiduciario para realizar tareas encomendadas específicamente sobre el fideicomiso, podrá accionar contra el fiduciario y agredir el patrimonio del fideicomiso, porque resulta acreedor ya no del fiduciario a título personal, sino por su función de administrador del fideicomiso.  

7.- Se requerirá que se detallen los procesos judiciales o administrativos patrimoniales en trámite o con condena no cumplida, y sus respectivas radicaciones.

8.- Nómina de empleados, deudas laborales y con los organismos de seguridad social certificada por contador público. (Art. 11 inc. 8).

Entendemos que este requisito aplicable a los concursos y quiebras, no podría ser exigible para los procesos de liquidación de fidecomisos. Ello porque el fideicomiso es un contrato y no una persona, en efecto no podrá ser empleador ni obligarse en tal carácter. Pues los empleados del fiduciario que hayan desempeñado tareas para el fideicomiso que se pretende liquidar, en tal caso, deberán accionar contra el fiduciario que los contrató, pero no podrá afectarse el patrimonio fiduciario, por ser este un patrimonio separado.