Revolución en el sector inmobiliario: buscan eliminar regulaciones y abrir el mercado

En medio del avance de propuestas orientadas a liberalizar distintos sectores económicos, un proyecto de ley presentado por el diputado Alejandro Bongiovanni (PRO) propone una reforma integral al régimen legal de la intermediación inmobiliaria.

En concreto, bajo el título de "Ley de Libertad Inmobiliaria", la iniciativa apunta a desregular el acceso y el ejercicio de la actividad de corretaje en operaciones sobre bienes inmuebles, eliminando requisitos como la matriculación obligatoria, la necesidad de título universitario y la intervención de colegios profesionales. 

Desregulación de la actividad inmobiliaria

El proyecto establece los lineamientos generales de la norma: garantizar el libre acceso a la actividad, promover la competencia entre oferentes y asegurar el derecho del consumidor a elegir libremente a su intermediario.

Bajo esta lógica, se plantea un cambio de paradigma jurídico que desplaza la lógica regulatoria tradicional del corretaje hacia un modelo centrado en el principio de libertad de contratación y de ejercicio profesional.

Una de las modificaciones más relevantes aparece en el nuevo texto propuesto para el artículo 3° del decreto-ley 20.266/73, que elimina la obligatoriedad de inscripción en matrícula alguna para ejercer la intermediación inmobiliaria. La inscripción, en caso de realizarse, será voluntaria y sin restricciones territoriales, y se permitirá su gestión por entidades privadas o cámaras sectoriales, quedando el Estado excluido de cualquier rol fiscalizador.

De aprobarse, la colegiación dejará de ser un requisito habilitante, lo cual supone un fuerte impacto en las estructuras corporativas que históricamente han controlado el acceso a la actividad mediante registros y normativas internas. 

Libre fijación de comisiones y sin aranceles mínimos

Además, propone que los corredores puedan establecer libremente el monto de sus honorarios, sin sujeción a aranceles mínimos o fijos.

A su vez, se prevé que el vendedor deberá reintegrar aquellos gastos previamente acordados y efectivamente realizados por el intermediario, estableciendo así un marco contractual basado en el acuerdo entre partes sin intervención normativa en la fijación de valores.

Otra clave del proyecto es el desplazamiento de las facultades disciplinarias de los colegios profesionales. En caso de aprobarse, las controversias o incumplimientos deberán ser resueltos por la justicia ordinaria, sin que las entidades colegiadas o estatales puedan aplicar sanciones administrativas o llevar registros de antecedentes disciplinarios.

En esta línea, dispone que las sanciones impuestas por autoridades judiciales podrán inscribirse en registros públicos, asegurando su transparencia, pero prohíbe expresamente la creación de legajos con efectos jurídicos por parte de entidades privadas o estatales.

Habilitación nacional y eliminación de restricciones locales

El proyecto también elimina las limitaciones territoriales al ejercicio de la actividad, permitiendo que cualquier persona pueda operar en todo el territorio nacional sin necesidad de reinscribirse o convalidar su habilitación en cada jurisdicción.

Además, consagra expresamente el derecho de toda persona –sea física o jurídica– a ejercer la intermediación sin inscripción en matrícula profesional alguna, lo que pone fin a cualquier habilitación previa exigida por organismos colegiados o entidades regulatorias.

Para lograr estos objetivos, dispone la derogación de todas las normas que imponen requisitos obligatorios de inscripción, intervención estatal o colegiada en la actividad, y las que fijan aranceles mínimos o máximos para las comisiones. 

Fundamentos

Aunque el proyecto aún no fue debatido en comisión, se anticipa una fuerte polémica entre los sectores que defienden la colegiación como garantía de profesionalismo y control ético, y quienes impulsan una mayor apertura del mercado.

De acuerdo a los fundamentos del proyecto, la normativa vigente, plasmada principalmente en las leyes 20.266 y 25.028, generó un sistema cerrado, caro y poco dinámico que "restringe el ingreso de nuevos actores, encarece los costos y limita la innovación en perjuicio de la sociedad".

El texto enumera cinco restricciones estructurales que buscan ser eliminadas:

• Matrícula obligatoria y título universitario: Consideradas barreras de acceso sin correlato con la idoneidad real, limitan la competencia sin garantizar mejor calidad.
• Monopolio de los Colegios y su poder sancionador: Estos organismos actúan como reguladores y jueces sin control judicial efectivo, afectando garantías básicas de defensa.
• Restricción geográfica: La obligación de operar en una única jurisdicción atenta contra la lógica de un mercado digital y federal.
• Sanciones por operar sin matrícula: Multas y clausuras coartan el derecho constitucional al trabajo.
• Honorarios fijos y aranceles mínimos: Obstaculizan la libre negociación entre partes, elevando artificialmente los precios.
• Derechos constitucionales como base: trabajo, industria lícita y autonomía privada

Desde una perspectiva jurídica, el proyecto se funda en el artículo 14 de la Constitución Nacional, que reconoce el derecho de "trabajar y ejercer toda industria lícita", y plantea que cualquier exigencia que limite ese derecho sin fundamento razonable resulta inconstitucional.

Asimismo, se apoya en la noción de autonomía de la voluntad como principio rector de las relaciones contractuales. En este sentido, el texto señala que el mercado —y no los colegios— debe ser quien determine la idoneidad del prestador, mediante la reputación, calidad y satisfacción del cliente.

"Este proyecto representa un avance fundamental hacia un mercado más libre, eficiente y equitativo", concluyen los fundamentos.