Ya se pueden registrar boletos de compraventa de inmuebles en pozo en CABA: qué implica
El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Ciudad de Buenos Aires habilitó desde hoy la inscripción de boletos de compraventa de unidades en construcción o proyectadas, a través de la Disposición Técnico Registral 11/2025. La medida, publicada este martes en el Boletín Oficial porteño, establece los requisitos para formalizar este tipo de operaciones en desarrollos inmobiliarios "en pozo", con el objetivo de aportar mayor seguridad jurídica y dar respaldo al futuro régimen de hipotecas divisibles.
La nueva normativa se enmarca en la implementación del DNU 1017/2024, que introdujo la figura de las hipotecas divisibles, y en la resolución conjunta 2/2025 de los ministerios de Economía y Justicia. La Ciudad de Buenos Aires se convierte así en la primera jurisdicción del país en reglamentar la registración de boletos de compraventa sobre inmuebles aún no edificados.
Un cambio estructural en la compra en pozo
Hasta ahora, los boletos de compraventa eran considerados documentos privados sin acceso al registro público, lo que exponía a los compradores a riesgos como la venta duplicada de una misma unidad. A partir de esta disposición, los boletos –junto con sus cesiones, medidas cautelares u otros actos jurídicos relacionados– podrán ser registrados formalmente en el RPI o en entidades privadas habilitadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
La medida también prevé la apertura de un folio real especial con matrícula única para cada futura unidad funcional, lo que permitirá seguir el historial registral desde el inicio del proyecto, incluso antes de que exista físicamente.
La disposición 11/2025 complementa otra medida clave publicada la semana pasada, la Disposición 10/2025, que exige a los desarrolladores dar de alta sus proyectos en el RPI antes de iniciar la comercialización. Esta etapa previa incluye la inscripción de una escritura pública de afectación al régimen de propiedad horizontal o de subdivisión, en base al plano aprobado por el Gobierno porteño. Solo una vez cumplido ese paso, podrán inscribirse los boletos de compraventa.
Cinco puntos clave de la reglamentación
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, los aspectos centrales de la nueva operatoria son:
Escritura de afectación obligatoria: antes de registrar un boleto, debe haberse inscripto una escritura pública que afecte el inmueble al régimen de propiedad horizontal u otro sistema de subdivisión.
Registro de boletos: podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la CNV.
Duración: el registro del proyecto tendrá una vigencia de 10 años, renovable.
Caducidad: puede extinguirse por vencimiento, por pedido de las partes, por orden judicial o al completarse la transmisión de todas las unidades.
Seguridad jurídica: la formalización del proceso permite proteger al comprador y aporta trazabilidad, aunque por el momento no habilita créditos hipotecarios, sino personales con respaldo registral.
El sector inmobiliario valora la medida como un avance en términos de transparencia y formalidad ya que "los boletos van a poder registrarse, lo que le da mayor protección al comprador y evita, por ejemplo, ventas duplicadas", pero advierte que el impacto será limitado hasta tanto no se habilite el crédito hipotecario sobre unidades en pozo.
La reglamentación del registro de boletos y de los proyectos constructivos se alinea con el intento del Gobierno nacional de reactivar el crédito hipotecario a través de mecanismos más flexibles, como las hipotecas divisibles. Aunque la implementación plena depende de la adhesión de otras jurisdicciones y de condiciones macroeconómicas favorables, el paso dado por la Ciudad de Buenos Aires establece un precedente y marca el rumbo para una mayor formalización en las operaciones inmobiliarias desde la etapa inicial del desarrollo.