El cambio clave que puede destrabar trámites y agilizar muchas herencias en distrito clave
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El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dispuso una flexibilización en los trámites de inscripción de declaratorias de herederos, legados y testamentos vinculados a inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. La medida apunta a evitar observaciones registrales cuando en la orden judicial no se mencionen expresamente las unidades complementarias —como cocheras, bauleras o depósitos— asociadas a una unidad funcional principal.
La modificación fue establecida mediante la Instrucción de Trabajo 5/2026 y se fundamenta en el principio de accesoriedad previsto en el Código Civil y Comercial, según el cual las unidades complementarias siguen jurídicamente el destino de la unidad funcional principal.
Qué cambia en las sucesiones de inmuebles en propiedad horizontal
La nueva instrucción establece que, en los trámites de inscripción de declaratorias de herederos, legados o testamentos, la omisión de una unidad complementaria en la orden judicial ya no será motivo de observación por parte del Registro, siempre que la unidad funcional principal esté correctamente individualizada.
La disposición se aplica a inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los que una unidad funcional tenga asignada una o más unidades complementarias.
En la práctica, esto implica que si en una sucesión se transmite un departamento que posee cochera o baulera vinculada, no será necesario que el oficio judicial mencione expresamente esas unidades accesorias para que el trámite registral avance.
El criterio adoptado busca reducir observaciones formales y agilizar las inscripciones sucesorias en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
La decisión se complementa con lo dispuesto previamente por la Instrucción de Trabajo 4/2025, mediante la cual el Registro ya había simplificado ciertos requisitos documentales vinculados a inmuebles en propiedad horizontal.
Esa norma había establecido que, en la Nota de Inscripción prevista por el artículo 28 de la Ley 17.801, resultaba suficiente consignar la matrícula de la unidad funcional principal, sin necesidad de detallar cada unidad complementaria asociada.
Con la nueva instrucción, el organismo profundiza ese criterio y lo extiende específicamente a las declaratorias de herederos, legados y testamentos.
Qué se considera una unidad complementaria
Dentro del régimen de propiedad horizontal, las unidades complementarias son espacios que no poseen autonomía funcional propia y están destinados a servir o complementar a una unidad principal.
La categoría incluye, entre otros casos:
- Cocheras
- Bauleras
- Terrazas de uso exclusivo
- Depósitos
- Lavaderos
Estas unidades no pueden funcionar de manera independiente respecto del departamento o unidad principal a la que se encuentran vinculadas.
Qué dice el Código Civil y Comercial
El fundamento central de la medida se encuentra en los artículos 2039 y 2045 del Código Civil y Comercial de la Nación.
El artículo 2039 establece que la propiedad de una unidad funcional puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
En tanto, el artículo 2045 consagra expresamente el principio de accesoriedad al disponer que la constitución, transmisión o extinción de derechos reales, gravámenes o embargos sobre la unidad funcional comprende también a las partes comunes y a las unidades complementarias, sin posibilidad de separación.
En función de ese criterio, el Registro entendió que la transmisión hereditaria de la unidad funcional principal incluye automáticamente las unidades complementarias asociadas, aun cuando no hayan sido individualizadas expresamente en la orden judicial.
Menos observaciones y mayor agilidad en trámites
La nueva instrucción apunta a reducir demoras administrativas en los trámites sucesorios relacionados con inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Hasta ahora, la falta de mención expresa de una cochera o baulera podía derivar en observaciones registrales que obligaban a solicitar aclaraciones judiciales o rectificaciones, prolongando los tiempos de inscripción.
Con el nuevo criterio, el Registro considera suficiente que la unidad funcional principal esté correctamente identificada para entender comprendidas las unidades accesorias vinculadas.
Los cambios previos en particiones hereditarias
La flexibilización se suma a otros cambios impulsados recientemente en materia registral y sucesoria.
Uno de los antecedentes más relevantes fue la Disposición 15/2024 del Ministerio de Justicia, que modificó el procedimiento de registración de particiones hereditarias instrumentadas mediante escritura pública.
Esa norma eliminó la necesidad de transcribir o referenciar la orden judicial de inscripción cuando el escribano autorizante hubiera verificado previamente el cumplimiento de todos los requisitos procesales exigidos.
De esta manera, el control sobre determinados aspectos formales quedó en cabeza del notario interviniente.
Entre otras cuestiones, el escribano debe verificar:
- Que el inmueble haya sido denunciado en el expediente sucesorio
- La inexistencia de acreedores
- El pago de tributos correspondientes
- El cumplimiento de los requisitos procesales de la jurisdicción
El objetivo declarado de esa reforma fue reducir cargas administrativas y acelerar la registración de acuerdos de partición entre herederos.
El fallo judicial que respaldó el criterio
La Disposición 15/2024 también tomó como antecedente el fallo "D'Alessio, Carlos Marcelo c/ Registro de la Propiedad Inmueble 536/09", dictado por la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
En esa sentencia, la Cámara sostuvo que el Registro no puede volver a calificar cuestiones ya verificadas por el escribano autorizante dentro de sus competencias legales.
Ese criterio fue utilizado como respaldo para avanzar en mecanismos de simplificación registral y reducción de controles duplicados.
Cómo funciona una sucesión sin testamento
En ausencia de testamento, la transmisión de bienes se rige por las reglas de la sucesión intestada previstas en el Código Civil y Comercial.
Para obtener la posesión de los bienes hereditarios, los herederos deben iniciar un juicio sucesorio ante la justicia civil.
La ley establece un orden de prelación entre herederos: descendientes, ascendientes, cónyuge y colaterales. Los descendientes —hijos, nietos o bisnietos— tienen prioridad sucesoria.
Si no existen descendientes, heredan los ascendientes. En determinadas situaciones también concurre el cónyuge sobreviviente.
A falta de descendientes, ascendientes y cónyuge, la herencia puede corresponder a hermanos, sobrinos u otros parientes colaterales hasta el cuarto grado.
En este contexto, las modificaciones registrales recientes buscan simplificar la inscripción de los bienes hereditarios y reducir observaciones vinculadas a requisitos formales en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.