Condenan a una inmobiliaria por informar mal la superficie de un departamento
El tribunal cuestionó cómo fue publicada la propiedad y fijó una condena por la información incorrecta sobre un sector de uso exclusivo
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial condenó a una inmobiliaria a devolver parte de la comisión cobrada y pagar una indemnización por daño moral a una compradora que adquirió un departamento cuya publicidad incluía como propio un patio que, en realidad, era un espacio común del edificio de uso exclusivo.
La decisión fue tomada por la Sala B de la Cámara en el caso "C. M., G. c/ Remax Acción y otros s/ ordinario", a raíz de la compra de una unidad ubicada en el barrio de Congreso, en la Ciudad de Buenos Aires, que consideró que la información difundida no había cumplido con las exigencias legales aplicables a la actividad de intermediación inmobiliaria y confirmó la responsabilidad del corredor por ese aspecto de la publicidad.
Los hechos
La actora relató que la propiedad había sido publicada en Argenprop por una franquiciada de Remax Acción como un departamento con 81 metros cuadrados cubiertos, 3 metros cuadrados de balcón y 18 metros cuadrados de patio. Sin embargo, durante el proceso judicial se determinó que esos 18 metros cuadrados correspondían a un sector común del edificio cuyo uso exclusivo estaba asignado a la unidad, pero que no formaba parte de su superficie propia.
El juzgado de primera instancia hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó al corredor inmobiliario por publicidad engañosa e incumplimiento del deber de información. En concreto, ordenó devolver la comisión de u$s4.000 y abonar $3.000.000 en concepto de daño moral, pero rechazó, la acción contra los vendedores del inmueble y contra la franquiciante RAU SRL (antes Remax Argentina).
Las partes apelaron. El demandado indicó que la compradora conocía la naturaleza común del patio porque firmó la escritura sin observaciones.
En tanto, la demandante cuestionó que se hubiera eximido de responsabilidad a los vendedores y a la franquiciante, y pidió, además, incrementar las indemnizaciones.
Por qué la publicidad fue considerada incorrecta
Uno de los puntos centrales del fallo fue la diferencia entre ser propietario de una superficie y tener el uso exclusivo de un espacio común.
La documentación correspondiente a la unidad indicaba una superficie propia de 84,46 metros cuadrados, mientras que el patio de 18 metros cuadrados tenía carácter de parte común y estaba destinado al uso exclusivo de la propietaria.
Para la Cámara, la publicidad debía reflejar esa situación de manera clara y precisa. El artículo 1347, inciso b, del Código Civil y Comercial establece entre las obligaciones del corredor la de proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad y abstenerse de mencionar datos inexactos que puedan inducir a error.
A esto se sumó el deber de información previsto por el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor, que exige brindar información cierta, clara y detallada sobre las características esenciales de los bienes y servicios y las condiciones de su comercialización.
La Cámara entendió que la forma en que se presentó el inmueble no permitía distinguir adecuadamente entre la superficie propia de la unidad y el sector común de uso exclusivo.
Por ese motivo, consideró configurado un incumplimiento en el deber de información que correspondía a quien intervenía profesionalmente en la comercialización.
Cuál es la diferencia entre ser propietario y tener el uso exclusivo de un espacio común?
Ser propietario implica tener el dominio sobre una unidad funcional, mientras que el uso exclusivo supone únicamente el derecho a utilizar de manera privativa un sector que, jurídicamente, pertenece al conjunto de los copropietarios.
Cuando se trata de una unidad funcional, como un departamento, una cochera o un local, la persona es titular del inmueble y ese derecho consta en la escritura y en el Registro de la Propiedad. En ese carácter puede disponer del bien, por ejemplo, venderlo, alquilarlo o hipotecarlo, siempre dentro de los límites establecidos por la ley y el reglamento de propiedad horizontal. También debe afrontar las expensas y demás obligaciones que correspondan a su unidad.
En cambio, el uso exclusivo de un espacio común no convierte al vecino en propietario de ese sector. Puede tratarse, por ejemplo, de una terraza, un patio o determinado sector de un espacio común cuyo uso fue asignado de manera exclusiva a una unidad. El lugar continúa siendo común, aunque una persona tenga derecho a utilizarlo en forma privativa.
Esa diferencia también determina qué puede hacer el usuario con ese espacio. El derecho de uso exclusivo no permite venderlo, alquilarlo o disponer de él de manera independiente de la unidad funcional, ni modificar su destino por decisión unilateral. Las condiciones de utilización y la distribución de los gastos de mantenimiento deben analizarse, además, a la luz del reglamento de propiedad horizontal y de las características del espacio. En términos generales, el cuidado ordinario puede quedar a cargo de quien tiene el uso exclusivo, mientras que las reparaciones estructurales pueden corresponder al conjunto de los copropietarios.
La compradora había visitado el departamento y tenía acceso a la documentación
Durante el proceso también se planteó que la compradora había visitado la propiedad antes de adquirirla y había tenido acceso a la documentación correspondiente.
La escritura y el reglamento de copropiedad permitían conocer las características jurídicas de la unidad y del patio. Sin embargo, la Cámara consideró que esas circunstancias no eliminaban el incumplimiento derivado de la información contenida en la publicidad.
El tribunal diferenció así dos cuestiones: por un lado, la posibilidad de que la compradora hubiera podido conocer posteriormente las características jurídicas del espacio; por otro, la obligación profesional de quien publicitó la propiedad de brindar información correcta desde el momento en que la ofreció.
Qué ocurrió después de la compra
Luego de adquirir la propiedad, la compradora realizó distintas obras. Entre ellas, demolió una pared, construyó otra que afectó la entrada de luz y aire hacia una portería, modificó cañerías comunes y colocó una pileta en el sector del patio.
Esas modificaciones generaron reclamos y actuaciones ante organismos de la Ciudad de Buenos Aires, además de conflictos vinculados con otros ocupantes del edificio.
La Cámara diferenció esos hechos posteriores del incumplimiento relacionado con la publicidad. Los jueces entendieron que los problemas derivados de las obras no podían atribuirse a la inmobiliaria porque se produjeron con posterioridad a la operación y estuvieron vinculados con decisiones de la compradora al realizar una remodelación sin planos aprobados ni autorización del consorcio.
Esta distinción fue especialmente relevante al determinar el alcance del daño moral.
Por qué la inmobiliaria no tuvo que devolver toda la comisión
En primera instancia se había ordenado devolver u$s4.000, correspondientes a la comisión cobrada por la operación, además de fijar una indemnización de $3 millones por daño moral.
El corredor inmobiliario apeló esa decisión y cuestionó, entre otros puntos, tanto la responsabilidad atribuida como la cuantificación de las reparaciones.
La mayoría de la Sala B mantuvo la responsabilidad por la información incorrecta, pero modificó los montos.
El juez Jorge Djivaris sostuvo que la actividad de intermediación había sido útil porque la operación finalmente se concretó. Su razonamiento se apoyó en el artículo 1350 del Código Civil y Comercial, que reconoce al corredor el derecho a percibir la comisión cuando el negocio se celebra como resultado de su intervención.
Por esa razón, consideró que la existencia del incumplimiento en la publicidad no justificaba, en este caso, la devolución íntegra de la comisión.
Propuso entonces que la inmobiliaria restituyera u$s2.000, equivalente a la mitad de los u$s4.000 reconocidos en primera instancia.
La jueza Matilde E. Ballerini adhirió a ese criterio.
El razonamiento de la mayoría, de este modo, distinguió entre la responsabilidad por la información incorrecta y el derecho a la remuneración por una intermediación que igualmente permitió concretar la compraventa.
Por qué redujeron el daño moral
La Cámara también modificó el monto fijado por daño moral y lo redujo de $3 millones a $1 millón.
El fundamento estuvo relacionado con la relación causal entre la conducta de la inmobiliaria y el perjuicio reclamado.
Djivaris entendió que la inmobiliaria debía responder por las consecuencias vinculadas con su propio incumplimiento, pero no por todos los inconvenientes que la compradora experimentó después de adquirir la propiedad.
En particular, el juez diferenció el perjuicio que pudo generar la información incorrecta del aviso de los conflictos posteriores relacionados con las obras realizadas en el inmueble y en sectores comunes.
Según ese razonamiento, una parte de las situaciones que provocaron malestar a la compradora no tuvo como causa la publicidad cuestionada, sino hechos posteriores en los que el corredor no había intervenido.
Por eso consideró que la indemnización debía limitarse al daño moral que guardara relación con el incumplimiento atribuible a la inmobiliaria.
Qué pasó con los vendedores y otra sociedad
La compradora también había cuestionado el rechazo de su demanda contra los vendedores y contra la franquiciante. En este último punto, los camaristas indicaron que "no se acreditó en el expediente que hubiera participado en la confección o difusión de la publicidad del inmueble, ni que el aviso hubiera sido publicado utilizando su marca".
El tribunal también rechazó el reclamo por un supuesto perjuicio económico derivado de los 18 metros cuadrados del patio. No se había acreditado de manera suficiente cuál había sido el impacto concreto de esa diferencia sobre el precio de la operación, ni se habían aportado elementos que permitieran establecer un perjuicio económico determinado.
Qué resolvió finalmente la Cámara
La Sala B rechazó el recurso presentado por la compradora y admitió parcialmente el planteado por el corredor inmobiliario.
De esta manera, modificó la sentencia de primera instancia y estableció que correspondía devolver u$s2.000 de la comisión inmobiliaria y pagar $1 millón por daño moral.