Cómo proteger una vivienda de embargos por deudas y qué trámite hay que hacer

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires realizará el sábado 14 de noviembre una nueva edición de la campaña Cuidá lo Tuyo, una jornada de asesoramiento gratuito en la que los vecinos podrán realizar consultas notariales y gestionar la afectación de sus propiedades al Régimen de Protección de la Vivienda, conocido anteriormente como bien de familia.

La actividad se desarrollará de 10 a 13 en la sede de la institución, ubicada en avenida Callao 1542, y forma parte de las iniciativas por el 160° aniversario del Colegio de Escribanos.

El objetivo es acercar los servicios notariales a la comunidad y facilitar el acceso a un trámite que permite proteger una vivienda frente a determinadas deudas contraídas después de su inscripción.

Qué es el Régimen de Protección de la Vivienda y qué deudas cubre

El Régimen de Protección de la Vivienda permite evitar que un inmueble destinado a vivienda sea ejecutado por deudas posteriores a la inscripción de la afectación. Se trata de una herramienta prevista en el Código Civil y Comercial que reemplazó al antiguo régimen de bien de familia.

La protección no alcanza a todas las obligaciones. Según el artículo 249 del Código Civil y Comercial, existen excepciones por las cuales el inmueble puede ser ejecutado incluso cuando está afectado al régimen.

Entre ellas se encuentran las deudas por expensas comunes, los impuestos y tasas que gravan directamente al inmueble, los créditos con garantía hipotecaria, las obligaciones originadas en construcciones o mejoras realizadas en la vivienda, y las deudas alimentarias del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.

Entre las excepciones se encuentran:

• Las deudas por expensas comunes
• Los impuestos, tasas y contribuciones que gravan directamente al inmueble
• Los créditos con garantía hipotecaria u otras garantías reales constituidas conforme a los requisitos legales
• Las obligaciones originadas en construcciones o mejoras realizadas en la vivienda
• Las deudas alimentarias del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida

La afectación tampoco protege frente a los acreedores que tenían deudas anteriores a la inscripción.

Quiénes pueden proteger una propiedad

El trámite puede ser realizado por el titular registral del inmueble. También pueden intervenir quienes sean titulares de derechos de usufructo o uso, de acuerdo con las condiciones establecidas para cada caso.

Si existen varios cotitulares de un mismo derecho, todos deben participar de la afectación.

El régimen permite designar beneficiarios que también quedarán alcanzados por la protección. Pueden incluirse:

• El propio titular de la propiedad
• Su cónyuge o conviviente
• Sus ascendientes y descendientes
• En ausencia de los anteriores, sus parientes colaterales hasta el tercer grado que convivan con el titular, como hermanos o tíos

Para mantener la protección, al menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble.

Además, una persona que vive sola y no tiene familiares para designar como beneficiarios también puede afectar su vivienda al régimen.

Cómo hacer el trámite de protección de la vivienda en CABA

Existen dos alternativas para realizar la afectación: mediante una escritura pública ante escribano o por vía administrativa en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción donde está inscripta la propiedad.

En la Ciudad de Buenos Aires, el trámite administrativo se realiza en la sede del Registro de la Propiedad Inmueble, ubicada en avenida Belgrano 1130.

La gestión es gratuita en su modalidad simple y requiere iniciar una precarga de información online para obtener un turno y completar el procedimiento de manera presencial.

El Registro atiende de lunes a viernes, de 8 a 14. Para la afectación administrativa es necesario solicitar turno. En cambio, la desafectación puede realizarse sin turno previo.

Quienes necesiten completar la afectación con carácter urgente, en un plazo de 48 horas, deben abonar un arancel de $30.000. La modalidad simple no tiene costo.

Qué documentación se necesita para proteger una vivienda

Al momento de presentarse en el Registro de la Propiedad Inmueble, el titular debe llevar la documentación correspondiente para acreditar su identidad, el vínculo con los beneficiarios y la titularidad del derecho sobre el inmueble.

Los requisitos son:

• DNI del titular o de los titulares del dominio, usufructo o uso, en original y fotocopia
• Si se designan beneficiarios, documentación que acredite el vínculo familiar, como libreta de matrimonio, acta de matrimonio o partidas de nacimiento, en original y fotocopia
• Constancia del estado civil del titular, en original
• Testimonio inscripto que acredite la titularidad del derecho sobre el inmueble, como escritura, declaratoria de herederos, adjudicación o subasta, en original

Si existen varios titulares, todos deberán presentarse para realizar el trámite, según el derecho que se pretenda afectar.

Cuánto tarda la inscripción de la protección de la vivienda

El plazo depende de la modalidad elegida y de los tiempos de procesamiento del Registro de la Propiedad Inmueble.

En el trámite administrativo común, la gestión no tiene costo. Para quienes necesitan una resolución urgente, existe la posibilidad de solicitarla en 48 horas mediante el pago del arancel correspondiente.

En la jornada organizada por el Colegio de Escribanos del 14 de noviembre, se recibirán trámites de inmuebles ubicados exclusivamente en la Ciudad de Buenos Aires. Los titulares deberán concurrir con la documentación requerida y presentarse hasta las 12 para iniciar la gestión.

Qué pasa si se vende una propiedad afectada al régimen

La protección de la vivienda no impide vender el inmueble, pero para concretar la operación es necesario desafectarlo del régimen de manera previa o simultánea con la compraventa.

Si el propietario vende una vivienda protegida para adquirir otra, puede solicitar que la afectación se traslade al nuevo inmueble. También puede extenderse a los importes que sustituyan al bien, como el precio de venta o una indemnización.

Para conservar ese beneficio, es importante comunicarle al escribano la voluntad de mantener la protección al momento de realizar la operación.

Por otra parte, una propiedad afectada al régimen puede presentar limitaciones para ser aceptada como garantía de otras obligaciones.

Cómo desafectar una vivienda del régimen de protección

La desafectación también puede realizarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble. En la Ciudad de Buenos Aires, el trámite administrativo es gratuito en su modalidad simple y se gestiona de manera presencial, sin necesidad de solicitar turno.

El titular debe concurrir con su DNI, el documento que acredita la afectación original y la constancia de su estado civil. Si está casado o tiene una unión convivencial inscripta, también se requiere el asentimiento del cónyuge o conviviente, según corresponda.

El arancel para la desafectación urgente es de $30.000.

En caso de fallecimiento del titular, para realizar la desafectación se requiere la conformidad del cónyuge o conviviente supérstite inscripto, cuando corresponda.

Cómo participar de la campaña Cuidá lo Tuyo del Colegio de Escribanos

La jornada del sábado 14 de noviembre contará con escribanos que brindarán asesoramiento gratuito y podrán realizar escrituras de afectación al Régimen de Protección de la Vivienda.

El Colegio convocó especialmente a profesionales que puedan concurrir con protocolo para instrumentar las escrituras durante la actividad.

Los escribanos interesados en participar deberán confirmar su asistencia mediante un correo electrónico a eventos@colegio-escribanos.org.ar e indicar si colaborarán con la realización de escrituras o con la atención de consultas.

La actividad se realizará de 10 a 13 en avenida Callao 1542. Para conocer más detalles sobre la campaña y el régimen, se puede consultar el sitio Cuidá lo Tuyo.