Donar una propiedad en vida: qué derechos conserva el dueño y qué pasa con los hijos

La donación de una casa o un departamento a los hijos permite anticipar parte de una herencia y evitar que ese inmueble deba atravesar una futura sucesión. Sin embargo, la operación tiene consecuencias que pueden extenderse durante años: qué sucede si el beneficiario se casa, vende la propiedad, compra otra con ese dinero, la alquila o realiza reformas. También puede generar reclamos si existen otros herederos.

Una de las alternativas para organizar la transmisión del patrimonio sin perder el uso de la vivienda es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo. De esta manera, el hijo recibe la titularidad del inmueble, mientras que el padre o la madre conserva el derecho a vivir allí o percibir los alquileres.

La planificación sucesoria también puede incluir acciones o participaciones de empresas familiares, fideicomisos y otras herramientas. En todos los casos, es necesario considerar los efectos patrimoniales, impositivos y hereditarios de cada decisión.

Qué alternativas existen para adelantar una herencia

El escribano Adrián Comas explica que una persona puede organizar la transmisión de sus bienes mediante distintas modalidades, según el patrimonio que tenga y los derechos que quiera conservar.

Una primera opción consiste en donar los inmuebles a los hijos, ya sea en condominio entre ellos o asignando una propiedad a cada uno.

Otra posibilidad es transferir únicamente la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. Esta alternativa permite anticipar la titularidad del inmueble sin renunciar al derecho de utilizarlo o recibir sus frutos.

El esquema también puede aplicarse a participaciones societarias. En esos casos, es posible donar la nuda propiedad de acciones de una sociedad anónima o cuotas de una SRL y reservarse determinados derechos políticos y económicos.

Cómo funciona una donación con reserva de usufructo

La nuda propiedad es el derecho de propiedad sin las facultades de uso y disfrute, que quedan en manos del usufructuario.

Por ejemplo, un padre puede donar a su hijo la nuda propiedad de un departamento y reservarse el usufructo vitalicio. El hijo pasa a ser titular del inmueble, pero no puede utilizarlo ni alquilarlo mientras permanezca vigente el usufructo, salvo las condiciones que correspondan.

El usufructuario, en cambio, conserva el derecho a vivir en la propiedad o percibir los ingresos que genere mediante un alquiler.

Según Comas, el esquema también puede utilizarse con participaciones societarias. En ese caso, el usufructuario puede reservarse el derecho político de participar y votar en reuniones de socios, tomar decisiones o ejercer funciones de administración, así como el derecho económico de cobrar dividendos.

Ambos derechos pueden atribuirse conjuntamente o por separado, de acuerdo con lo establecido en el acto de constitución.

Cuando el usufructo se extingue por fallecimiento o por renuncia, se consolida el dominio pleno en cabeza del nudo propietario. En el caso del fallecimiento del usufructuario, la extinción se acredita mediante la partida de defunción y no requiere abrir una sucesión por ese derecho.

Qué otras formas existen para separar la propiedad del usufructo

Comas identifica tres modalidades para organizar esta separación patrimonial:

• Donación con reserva de usufructo: el titular dona la nuda propiedad a sus hijos y conserva el usufructo, generalmente de por vida
• Constitución gratuita de usufructo: el dueño mantiene la nuda propiedad y concede a otra persona el derecho de usar el inmueble y percibir sus frutos
• Compra dividida: dos personas adquieren conjuntamente un inmueble, pero una compra la nuda propiedad y la otra el usufructo

Estas alternativas también pueden aplicarse a determinados bienes y derechos distintos de los inmuebles, siempre que sean compatibles con el régimen legal correspondiente.

Qué pasa si se necesita vender una propiedad donada con usufructo

La existencia de un usufructo vigente condiciona la posibilidad de vender el inmueble.

El nudo propietario no puede transmitir por sí solo el dominio pleno, porque el usufructo constituye un derecho real que continúa vigente sobre la propiedad.

Según Comas, existen dos alternativas para concretar una venta:

• Renuncia del usufructuario: quien conserva el usufructo renuncia a ese derecho mediante la instrumentación correspondiente. De esa manera, el nudo propietario puede disponer del dominio pleno y recibir el precio de la operación
• Venta conjunta: el nudo propietario y el usufructuario acuerdan vender sus respectivos derechos. En ese caso, el precio se distribuye entre ambos según lo convenido

Esto significa que reservarse el usufructo permite conservar el uso y los beneficios económicos del inmueble, pero también implica que una futura venta puede requerir la intervención de ambas partes.

Qué riesgo puede generar reservarse el usufructo durante toda la vida

Comas advierte sobre una situación que puede aparecer con el paso de los años: el titular conserva el usufructo de una propiedad, pero posteriormente necesita venderla para afrontar gastos de asistencia, cuidados personales o una residencia para adultos mayores.

Si para concretar la operación es necesario cancelar el usufructo, el usufructuario debe intervenir y prestar su consentimiento.

El problema puede presentarse si esa persona pierde la capacidad de comprender y decidir sobre el acto jurídico. En ese escenario, el escribano no puede instrumentar una renuncia basada en una voluntad que no puede expresar válidamente.

Por eso, el escribano plantea la conveniencia de contemplar estas contingencias al momento de organizar la donación y evaluar, con asesoramiento profesional, los instrumentos de representación que podrían resultar aplicables en el futuro.

La cuestión es relevante porque una decisión que permite conservar el uso de una propiedad también puede limitar las alternativas para disponer de ella cuando cambian las necesidades económicas o familiares.

Qué pasa si el hijo recibe una casa por donación y después se casa

La propiedad recibida por donación es, en principio, un bien propio del hijo. Esto significa que no se transforma automáticamente en ganancial por el hecho de contraer matrimonio.

Sin embargo, el tratamiento jurídico puede cambiar respecto de los ingresos que genera o de las inversiones que se realizan sobre ella.

El abogado Jorge Grispo identifica cinco situaciones que conviene analizar antes de transferir un inmueble a uno de los hijos.

1. Si vende la propiedad y compra otra, ¿sigue siendo un bien propio?

Una propiedad recibida por donación conserva, en principio, su carácter de bien propio, incluso después del matrimonio.

El escenario requiere un análisis adicional cuando el beneficiario decide venderla y utilizar el dinero para adquirir otro inmueble.

La nueva propiedad puede mantener el carácter propio si fue comprada con fondos provenientes de la venta del bien recibido por donación. Para acreditar esa situación, resulta importante documentar el origen del dinero y la relación entre ambas operaciones.

Por eso, conviene conservar las escrituras, los comprobantes bancarios, las transferencias y toda la documentación que permita reconstruir la procedencia de los fondos.

Si el dinero de la venta se mezcla con ingresos gananciales o se utiliza parcialmente para otros fines, puede resultar necesario determinar qué proporción corresponde a cada patrimonio.

2. Si alquila la propiedad, ¿los ingresos también son propios?

No necesariamente. El inmueble recibido por donación conserva su carácter propio, pero los alquileres pueden tener otro tratamiento.

El artículo 465 del Código Civil y Comercial establece que los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes propios y gananciales devengados durante la comunidad son gananciales.

Por lo tanto, aunque el departamento pertenezca exclusivamente al hijo que lo recibió, los alquileres generados durante el matrimonio integran, en principio, la comunidad de ganancias.

La distinción entre la titularidad del inmueble y los ingresos que produce es uno de los puntos que deben considerarse antes de realizar la donación.

3. Qué ocurre si se hacen reformas con dinero del matrimonio

Otro supuesto aparece cuando el hijo utiliza fondos gananciales para realizar ampliaciones, refacciones o mejoras en la propiedad recibida.

En ese caso, el inmueble no se convierte automáticamente en ganancial. La titularidad continúa siendo del beneficiario de la donación.

Sin embargo, puede generarse un derecho de recompensa a favor de la comunidad por el dinero común destinado a beneficiar un bien propio.

Esto significa que el cónyuge no adquiere automáticamente una parte de la casa o el departamento, aunque los fondos utilizados para las mejoras pueden tener que reconocerse al momento de liquidar la comunidad matrimonial.

Por eso, también es importante conservar los comprobantes de las inversiones y determinar de qué patrimonio provino el dinero utilizado.

4. Qué pasa si la propiedad donada se convierte en vivienda familiar

La situación cambia cuando el inmueble pasa a ser la vivienda habitual del hijo y su familia.

Aunque la propiedad continúe siendo un bien propio, queda alcanzada por las normas de protección de la vivienda familiar previstas en el Código Civil y Comercial.

El artículo 456 establece que ninguno de los cónyuges puede disponer de los derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento del otro.

Además, ante una separación o un divorcio, un juez puede atribuir el uso de la vivienda a uno de los integrantes de la pareja, según las circunstancias previstas por la legislación.

Esto no modifica automáticamente la titularidad del inmueble, pero puede limitar las posibilidades de disponer de él.

5. Qué sucede si se dona una propiedad a un solo hijo y hay otros herederos

La donación también debe analizarse desde el punto de vista sucesorio.

El Código Civil y Comercial reconoce una porción legítima para determinados herederos, entre ellos los descendientes. En el caso de los hijos, la legítima representa dos tercios del patrimonio hereditario.

Por eso, donar una casa a uno de los hijos no significa que la operación quede completamente al margen de los derechos de sus hermanos.

El análisis debe contemplar el valor del inmueble transferido, el patrimonio que conserva el donante y los derechos que corresponderán a los demás herederos cuando se abra la sucesión.

¿El hijo que recibió la donación tiene que compartir la propiedad con sus hermanos?

No necesariamente debe devolver una parte física del inmueble.

La cuestión puede resolverse mediante la figura de la colación, que permite computar las donaciones recibidas por determinados herederos para establecer cómo debe distribuirse la herencia.

La Ley 27.587 modificó el artículo 2386 del Código Civil y Comercial y estableció que la donación realizada a un descendiente o al cónyuge cuyo valor exceda la suma de la porción disponible más la legítima del propio beneficiario queda sujeta a colación. La diferencia debe compensarse en dinero.

En consecuencia, la donación a uno de los hijos puede generar una obligación de compensación económica, pero no implica automáticamente que sus hermanos se conviertan en copropietarios del inmueble.

Qué cambió con la Ley 27.587 para las donaciones de inmuebles

La Ley 27.587, sancionada en noviembre de 2020 y publicada en el Boletín Oficial el 16 de diciembre de ese año, modificó tres artículos del Código Civil y Comercial: 2386, 2457 y 2458. También modificó el artículo 2459 para establecer un plazo vinculado con la prescripción adquisitiva.

La reforma tuvo consecuencias sobre la seguridad jurídica de los inmuebles provenientes de donaciones.

Entre sus principales disposiciones:

• Colación: cuando una donación a un descendiente o al cónyuge excede la porción disponible más la legítima del beneficiario, la diferencia debe compensarse en dinero
• Derechos de terceros: la reducción judicial no afecta la validez de determinados derechos reales sobre bienes registrables constituidos o transmitidos a terceros de buena fe y a título oneroso
• Compensación económica: el donatario o el subadquirente demandado pueden desinteresar al heredero legitimario mediante el pago en dinero del perjuicio a su legítima
• Plazo de diez años: la acción de reducción no procede contra el donatario o subadquirente que haya poseído la cosa donada durante diez años, computados desde la adquisición de la posesión, en los términos del artículo 2459

Estos cambios facilitaron la circulación de inmuebles recibidos por donación y redujeron los riesgos que podían enfrentar los compradores posteriores. No obstante, la reforma no eliminó los derechos de los herederos legitimarios ni las reglas de protección de sus porciones hereditarias.

Qué impuestos se pagan al donar una propiedad

El tratamiento impositivo depende de la jurisdicción, del tipo de bien y de las características de la transferencia.

Comas señala que las donaciones gratuitas no están alcanzadas por el Impuesto de Sellos que se aplica a determinadas operaciones onerosas de compraventa de inmuebles. Sin embargo, esto no significa que todas las donaciones estén exentas de impuestos.

En la provincia de Buenos Aires continúa vigente el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), que alcanza las donaciones, herencias y otras transmisiones gratuitas cuando se cumplen las condiciones previstas por la normativa provincial.

El tributo puede aplicarse cuando el beneficiario tiene domicilio en la provincia, aunque los bienes estén radicados en otra jurisdicción, o cuando los bienes se encuentran en territorio bonaerense, incluso si el beneficiario vive fuera de él.

Para 2026, ARBA establece que las transmisiones entre padres, hijos o cónyuges quedan alcanzadas cuando superan los $23.343.337. Si no se supera ese monto, no corresponde pagar el impuesto, aunque igualmente debe presentarse la declaración jurada.

En el caso de una donación con reserva de usufructo, es necesario calcular el tratamiento fiscal de la operación al momento de instrumentarla. La reserva de ese derecho no implica, por sí sola, que desaparezca el hecho imponible.

También deben analizarse las consecuencias de la transferencia sobre Bienes Personales y las eventuales obligaciones fiscales del donante y del beneficiario.

Cómo se realiza la donación de una casa o un departamento

La donación de un inmueble debe formalizarse mediante escritura pública. El artículo 1552 del Código Civil y Comercial establece esta exigencia bajo pena de nulidad.

El procedimiento requiere:

• Revisar la titularidad y la situación registral del inmueble
• Verificar la existencia de hipotecas, embargos, restricciones y otras cargas
• Reunir la documentación dominial, catastral y fiscal
• Definir si se transferirá el dominio pleno o solamente la nuda propiedad
• Establecer si el donante se reservará el usufructo y cuáles serán sus alcances
• Instrumentar la operación mediante escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad correspondiente

Los costos dependen del valor del inmueble, la jurisdicción, los honorarios notariales, los certificados y los gastos de inscripción. También deben contemplarse los impuestos que correspondan en cada caso.

Donar una propiedad no siempre evita una sucesión

La transferencia anticipada permite que el inmueble donado no tenga que transmitirse nuevamente mediante una sucesión cuando fallezca el titular original.

Sin embargo, esto no significa que desaparezca la necesidad de iniciar un proceso sucesorio.

Si el donante conserva otros inmuebles, vehículos, cuentas bancarias, inversiones, acciones o participaciones societarias, esos bienes deberán transmitirse conforme a las reglas sucesorias.

Además, las donaciones realizadas a los hijos pueden tener incidencia en el cálculo de las porciones hereditarias y en eventuales reclamos de colación o reducción.

Por eso, la planificación debe considerar el conjunto del patrimonio y no solamente la propiedad que se pretende transferir.

Qué conviene evaluar antes de donar una propiedad a un hijo

Antes de firmar una escritura, los especialistas recomiendan analizar tanto las condiciones de la transferencia como los posibles escenarios posteriores.

Los principales puntos son: uso del inmueble (si el donante necesita seguir viviendo allí o cobrar los alquileres, puede reservarse el usufructo); posibilidad de vender (si se constituye un usufructo vitalicio, una futura venta del dominio pleno requerirá resolver previamente ese derecho); situación matrimonial (el inmueble recibido por donación será, en principio, propio, pero los alquileres y las mejoras financiadas con dinero ganancial pueden tener otro tratamiento); otros herederos (la transferencia debe contemplar la legítima de los hijos y las eventuales compensaciones económicas); impuestos (hay que calcular los tributos y gastos notariales según la jurisdicción); y patrimonio restante (donar una propiedad no elimina la sucesión de los demás bienes que permanezcan a nombre del titular).

La donación en vida permite anticipar la transmisión de una casa, un departamento o participaciones societarias. La reserva de usufructo, por su parte, ofrece la posibilidad de conservar el uso del inmueble o sus ingresos sin mantener el dominio pleno.

Sin embargo, la decisión no termina con la firma de la escritura. La venta posterior, la reinversión del dinero, los alquileres, las reformas y la situación familiar del beneficiario pueden generar consecuencias patrimoniales y sucesorias.

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