El 2019 fue uno de los peores años de la historia reciente para la industria inmobiliaria en la Argentina. A la baja demanda y sobreoferta de unidades desocupadas para vender, se sumó el cepo a la compra de dólares, que terminó de enfriar el mercado local. 

En ese marco, de acuerdo al último Informe de Inmuebles de Mercado Libre, de la crisis no se salvó ni el barrio más caro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Puerto Madero: a pesar de que registró una baja respecto a la medición anterior, sigue siendo el barrio con los valores más altos de la ciudad (5.482 dólares por m2).

Esto significa que los precios en Puerto Madero sufrieron la mayor caída interanual de la Capital Federal, que fue del -11,6% respecto de 2018.

"A diferencia de 2018, donde los precios mostraron estabilidad a pesar del contexto económico, este año las caídas han comenzado a hacerse más evidentes, aunque aún relativamente moderadas. En términos de precios, el m2 en CABA vuelve a estar bajo la línea de los 2.800 dólares, fenómeno que no se producía desde fines de 2017, llegando a los 2.792/m2", se lee en el reporte. 

"Baja demanda y fuerte competencia estarían incidiendo en esta caída", explicaron sin más detalles.

El análisis trimestral que realiza Mercado Libre muestra que los precios de venta de los departamentos tuvieron su cuarta caída consecutiva, y acumulan ya una baja de -3,8% en promedio para la Capital Federal. 

Los barrios con el valor más caro por metro cuadrado en la Capital Federal en el último trimestre de 2019 fueron: 

-Puerto Madero, 5.482 dólares por m2.

- Recoleta, 3.414/m2

- Palermo, 3.386/m2

- Belgrano, 3.341/m2

- Nuñez, 3.275/m2

En el otro extremo, los valores por m2 más accesibles dentro de los barrios analizados se registraron en:

- Villa Lugano, 1.349 dólares por m2.

- Nueva Pompeya, 1.655/m2

- La Boca, 1.782/m2

- Constitución, 1.862/m2

- Parque Avellaneda, 1.976/m2

Los sectores con precios más accesibles en la ciudad mostraron las principales alzas fueron Nueva Pompeya, Versalles y Parque Avellaneda, que acumulan incrementos anuales de

entre el 3% y el 6%. 

Alquileres

El tamaño de la crisis es tal que incluso los alquileres experimentaron un decrecimiento, y acumularon una variación interanual negativa de -10,2% medida en dólares. La caída acumulada desde comienzos de 2017 es del -39,8%

En tanto que en pesos, el alza promedio fue de un 25,8% anual, muy por debajo de la inflación, promediando para la Ciudad de Buenos Aires, y se ubicó en un promedio de $16.924 mensuales para departamentos de entre uno y tres ambientes. Este incremento es menor al del cierre de 2018 que había registrado un 37%, recordaron desde Mercado Libre.

Respecto al análisis por barrio, como es usual, Puerto Madero concentró los mayores precios con un valor mensual de $60.269 en promedio. Al igual que en venta, Recoleta se posicionó en el segundo lugar con $20.871 y Palermo en la tercera ubicación con 19.788 pesos por mes.

Mientras que, dentro de los más asequibles, aparecieron Nueva Pompeya con $11.750, Villa Lugano con $12.170 y Constitución con 12.420 pesos por mes.

La mayor alza se produjo en Parque Patricios con un 50,4% y la menor en Versalles con un 6,5%.

En este marco, según analizó la plataforma creada por Marcos Galperin, la Rentabilidad Bruta Anual terminó el año 2019 con sus niveles más bajos desde que se realiza esta serie,  cerrando el año para CABA en 2,5%.

Esto implicaría 40 años para recuperar la inversión de la compra del inmueble, según los cálculos de la compañía. "Un peso que continúa devaluándose respecto al dólar y contratos de alquiler que no pueden ir ajustándose al mismo ritmo que la inflación estarían afectando de manera relevante en las tasas de retorno anual en el mercado de inversión de vivienda", se lee en el reporte. 

Además, durante el presente trimestre, se registró la mayor caída en lo que va del año con -0,3 puntos porcentuales, consecuencia del valor del dólar que continúa al alza y contratos de alquileres con desfase a la devaluación monetaria.

Villa Lugano y Puerto Madero se consolidaron durante el año como las zonas de mejor rentabilidad dentro de CABA. En Villa Lugano la rentabilidad anual alcanzó el 3,5% con 28,6 años para pagar la inversión y en Puerto Madero el retorno llegó a 3,4% con 29,4 años para pagar en su totalidad la compra por medio del alquiler.

"En el caso de Villa Lugano, la posibilidad de una menor inversión ha propiciado estas mayores tasas. En el caso de Puerto Madero, contratos más flexibles y una mayor porción de cobros dolarizados podrían explicar este fenómeno. La situación opuesta se produjo en Barracas con una rentabilidad de 2,0% y Núñez y Caballito con un 2,2%. En el caso de Barracas el retorno de la inversión se produciría a los 50 años de comprado el inmueble", resumieron desde Mercado Libre.

Impacto UVA

Según el análisis de la plataforma de e-commerce, a raíz de los conocidos efectos de la situación cambiaria que comenzó a afectar al país durante 2018, "el creciente interés por comprar que se había producido por los créditos UVA mermó, trasladándose nuevamente esa búsqueda hacia el mercado de alquiler. Durante 2019 esta diferencia entre ambos mercados ha continuado profundizándose, pasando en un año la demanda por alquiler del 70,7% del total al 75,5%", apuntaron. 

Este bajo interés por comprar, sumado a restricciones crediticias, entre otras variables, generaron un aumento sostenido de la oferta de venta publicada en Mercado Libre con una suba de 3 puntos porcentuales en un año, llegando de esta manera a representar el 83,4% del total de viviendas publicadas en altura.

Este mismo aumento de oferta estaría propiciando que, durante este año, se estén observando disminuciones más importantes de precios dolarizados en venta respecto al año precedente.

En ese marco, la demanda de alquileres y compra durante 2019 se concentró en barrios como Palermo, Caballito y Belgrano. Quienes buscaban adquirir propuedades también se interesaron por Recoleta y Balvanera, en cuarto y quinto puesto respectivamente,  mientras que en alquiler en éstos lugares se posicionaron Almagro y el barrio Flores.