Viviendas: ¿Cuánto gana hoy un particular si decide comprar un inmueble desde boca de pozo?

El rasgo de seguridad que para el común de los argentinos ofrece el ladrillo motoriza el interés por orientar su dinero a la construcción. El 2011 viene mostrando un crecimiento en la compraventa de inmuebles y un escenario en el que el dólar continúa "amarrado" y bajo la estricta supervisión del Banco Central.

En este escenario, con el billete verde y el plazo fijo alejados del radar de los particulares, la compra de unidades desde boca de pozo despierta el interés de muchos argentinos que, en años anteriores, refugiaron sus dólares bajo el colchón. iProfesional.com consultó a desarrolladores y a constructoras que detallaron las buenas oportunidades que se abren para quienes eligen esta alternativa para canalizar su dinero.1. ¿Cómo entrar?Los expertos aseguran que el ladrillo está consolidado como refugio de valor y eso mantiene las expectativas de todos los actores. Más aún en épocas pre-electorales.

En este contexto, destacan que irán tomando cada vez más fuerza las viviendas a estrenar y también las inversiones desde pozo.

"Se eligen estos proyectos como reserva de valor. Especialmente en el caso de obras en las que un particular ingresa desde la gestación, dado que se ofrecen buenos planes de financiamiento", afirma Roberto Tizado, de Tizado Propiedades.

El experto agrega que las operaciones preferidas son las que se concretan a través de los fideicomisos al costo o a precio fijo.

¿Qué son los fideicomisos al costo? En este caso los inversores pagan el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso de los fideicomisos a precio fijo, donde la mismo es constante.

El problema para el particular -en el caso de los llamados al costo- es que quedan sujetos al pago de importes adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra.¿Cuál es más utilizada entre ambas? Según expertos, los fideicomisos al costo. Y esto es así porque -en un contexto inflacionario como el actual- quienes desarrollan la obra necesitan contar con la posibilidad de efectuar retoques."La cuota fija prácticamente no existe. Se trabaja sobre fideicomiso al costo o, en todo caso, con precios que se indexan según la Cámara Argentina de la Construcción", afirma Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital."Cada vez se hace más común la opción al costo, donde el particular ingresa con un porcentaje, y el resto lo cancela en cuotas fijas. Luego, debe afrontar adicionales por las mayores erogaciones incurridas", explica.El ejecutivo asegura que la versión "a precio fijo se observa en menor medida y, por lo general, en emprendimientos de pequeña o mediana escala".2. ¿Cuánto se gana?Según los expertos, en la actualidad, quien participa en una obra desde los cimientos puede obtener una ganancia en dólares del 10 al 15% por año, producto de la revalorización contada desde el momento cero hasta la entrega del producto final.

Jorge Toselli, titular de JT Propiedades, también remarca las oportunidades que ofrece este tipo de iniciativas.En la actualidad, un proyecto de punta a punta -que se ejecuta en un plazo de 24 meses- le permite a un particular obtener una ganancia del 25 al 30% en dólares, sostienen desde LJ Ramos.Mario Gómez, ex Toribio Achával y director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, resalta que el aumento en el precio de la tierra y en los costos de construcción redujo el margen, pero igualmente el invertir desde el pozo sigue siendo tentador para los particulares, ya que lo ven como una alternativa segura para preservar sus ahorros.En tanto, Fernández Prieto, de Fernández Prieto & Asociados, aclara que, más allá de ganar con la apreciación del inmueble, se debe tener en cuenta que luego los mismos pueden ser destinados a la renta. Entonces, eso suma un importante beneficio al inversor."El nivel de rentabilidad para una obra de, por ejemplo, unos 2.500 metros cuadrados vendibles, está en el orden del 20 por ciento en dólares. Si lo comparamos con el 2007, cuando el nivel estaba en el 30 o 35%, el dato no es el más feliz. Pero sí representa un ascenso respecto del año pasado", remarca Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectónica.Una cifra similar apunta Mariano Bellagamba, director de la inmobiliaria homónima: "Un particular que participa de un emprendimiento desde su gestación puede obtener más de un 25% dependiendo del tipo de proyecto y duración de la obra".No obstante, Bellagamba menciona que "si se ingresa al emprendimiento en etapa avanzada, en ese caso la rentabilidad se reduce y puede caer al 15 por ciento".

3. ¿Cómo se ajustan las cuotas? "El tema de los costos es muy delicado para los desarrolladores. La mayoría, en la actualidad, ajustan bajo el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)", señala López."Eso permite actualizar desde los valores de mano de obra hasta el precio de los materiales, para luego determinar cómo se absorben los incrementos. Este índice a veces está por debajo, otras por encima o a la par de lo que establece el INDEC", agrega.Los vaivenes de los insumos son, a los ojos de López, mucho más sencillos de absorber por las constructoras que la mano de obra.

"Las empresas suelen acopiar los materiales para cubrirse de la suba de precios. Pero no pueden aprovisionar el factor humano. Y los aumentos salariales es lo que termina afectando la rentabilidad", asegura."El índice de la Cámara es el que hoy tiene mayor aceptación entre los constructores", coincide Tizado.Al respecto, Bellagamba afirma que es el que "se utiliza como referencia para ajustar las cuotas y saldos pendientes de los compradores".

4. ¿Qué tan importante es el desarrollador?El actual ritmo de la actividad se da bajo nuevos parámetros, distintos a los que regían en años anteriores, conocidos como los del "boom del ladrillo".Jorge González, presidente del grupo Baresa, señala que los riesgos son diferentes. Y es por eso que recomienda averiguar y tener siempre presente quién es el desarrollador.

"El inversor tiene que estar seguro que sea una empresa reconocida", alerta.En general, los especialistas consultados hacen énfasis en este punto por tres cuestiones clave:• Para reducir los riesgos de insolvencia que éste pudiere enfrentar y que le impidan entregar la vivienda en tiempo y forma.

• Para asegurarse que la calidad de la obra esté acorde al proyecto inicial.

• Para que la figura jurídica elegida sea la adecuada (sociedad anónima, fideicomisos u otras). Cabe apuntar que los desarrolladores serios no improvisan en este aspecto. ¿Por qué cobra relevancia este último punto? Porque la ganancia que obtienen quienes emprenden una obra se redujo significativamente.

El contar con un margen más acotado para encarar el desarrollo hace que, en términos financieros, se encuentren más limitados.En este sentido, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirma: "Hoy no hay lugar para el error. Además del constructor, hay que estar seguros de que el emprendimiento esté emplazado en una zona ya consolidada o en vías de crecimiento".Es por ello que los expertos resaltan la importancia en la elección de quién ejecutará el emprendimiento.

5. ¿Por qué el fideicomiso es la figura elegida? Por el lado de la figura jurídica que suele elegirse, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el bien ante casos de insolvencia.En uno de tipo inmobiliario para la construcción los roles son:• Fiduciantes: el dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso), o los que adquieren las unidades ya sea para quedárselas o para revenderlas.

• Fiduciario: el desarrollador. La constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria.

• Beneficiarios: suelen ser los mismos fiduciantes, salvo que se transfiera la propiedad. "Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador elegido, pone a salvo -respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores- el terreno y todo lo sobre él construido, en caso de concurso o quiebra de la constructora y/o desarrollador", explica el Dr. Mario Kenny, experto en esta materia.

6. ¿Cuándo entrar?El momento ideal para invertir en una obra desde boca de pozo es uno de los principales dilemas para el que busca ingresar. Por un lado, la incertidumbre hace más difícil que el particular se arriesgue a tomar un compromiso cuando sólo están los cimientos del proyecto.Sin embargo, es ahí donde éste puede lograr una rentabilidad interesante: "Es importante entrar desde el inicio para encontrar el mejor precio de mercado", comentan en LJ Ramos.En el mismo sentido opina Fernández Prieto, quien explica que entrar en la mitad del proyecto, si bien reduce el riesgo, achica fuertemente la ganancia.