"Mejorar" la propiedad: ¿cuánto cuesta hacer refacciones en viviendas de hasta tres ambientes?

Remodelar, parece, está de moda: las estadísticas indican que la construcción creció más del 10% en el primer semestre del año y que la demanda de inmuebles sigue en ascenso en la Ciudad de Buenos Aires.En este contexto, el desarrollo de refacciones u obras de ampliación también continúa ganando adeptos.

Y todo esto, pese a que las propuestas orientadas a mejorar la calidad de las unidades se dan en un contexto de fuertes subas de precios.En este sentido, y de acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario, los desembolsos vinculados con la refacción de, por ejemplo, baños y cocinas, aumentaron en este último trimestre un 6,3% y 9,2%, respectivamente.

Estos datos van en la misma línea que los aportados por otro especialista, Claudio Mazur, ejecutivo del estudio de arquitectura " Ur", quien aseguró a iProfesional.com que los valores "aumentaron hasta un 10%" en lo que va de 2011.

Para graficar esta tendencia, la consultora mencionada aportó un ejemplo específico: mejorar espacios como una cocina -de hasta 6 m2- o un baño -de alrededor de 4 m2-  requiere de unos $34.000, en el primer caso, o de $30.000, en el segundo. De acuerdo con la evaluación de la firma, en el caso de la cocina, el cálculo comprende el gasto en griferías, cerámicos, muebles y mesas, entre otros elementos, cuyo monto acumulado ronda los 17.000 pesos.

A dicho monto hay que sumarle la mano de obra ($4.900) y desembolsos vinculados con la instalación de gas (unos $2.450), el tendido eléctrico ($1.840) y la instalación sanitaria ($5.400, con materiales incluidos).

En lo referente al baño, la inversión parte de $14.000 e incluye a los cerámicos, sanitarios, griferías y mesada a colocar a nuevo.

Además, deben considerarse alrededor de $8.000 relacionados con la instalación de los elementos antes mencionados, mano de obra para la colocación de revestimientos ($6.100), instalación eléctrica ($1.450) y pintura (1.000 pesos).

"Hay que tener en cuenta que los indicadores varían según la superficie de la vivienda en la que se planea concretar el cambio. Esto se da en un marco en el que se busca incrementar la cotización de los inmuebles para una posterior venta", explicó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

"Lo que se fijó en el ejemplo es un costo promedio, que se mantiene más allá del barrio de Capital Federal en el que se realice el trabajo. Por supuesto que, si corresponde, deben contemplarse los honorarios de un arquitecto. Pero, en general, este tipo de refacciones son dirigidas por los mismos particulares o a través de una cuadrilla que realiza una tarea específica y punto", agregó. 

A continuación, el detalle de lo que cuesta refaccionar una cocina:

En tanto, en la siguiente infografía se puede ver el ejemplo de las cotizaciones que hay que evaluar al momento de remodelar un baño:

El costo de mejorar lo que se veCon relación a otros gastos de mejoramiento de la vivienda, Reporte Inmobiliario precisó que en departamentos de dos y tres ambientes la pintura implica desembolsos de entre $8.000 y $10.000, respectivamente.

Una opción muy común es avanzar con el pulido plastificado del piso de la unidad. En ese caso, el valor del metro cuadrado ronda los 75 pesos.

El monto en cuestión mantiene una relación de casi paridad con lo que cuesta la compra de un metro cuadrado de alfombra. En ese caso, la unidad se cotiza a $70. A ese precio hay que sumarle unos $20 en concepto de colocación.

"Las cotizaciones se vienen incrementando cada mes. Y a las mismas hay que sumarles los honorarios del arquitecto, si es que se contrata a uno", aseveró Rozados. Según pudo averiguar iProfesional.com, el fee asciende a un 15% del monto total invertido.

En base a ese porcentaje, se deduce que, de concretarse la refacción de la cocina de 6 m2 tomada como referencia, el monto a abonar en concepto de honorarios del profesional alcanzaría los 4.500 pesos.

"Igualmente, las alternativas bajo las cuales se llevan a cabo las refacciones cambian muchas veces. Hay propietarios que recurren a un albañil de confianza y bajan un poco más los costos. También están los que compran los materiales y contratan mano de obra por su cuenta. Y por último, siendo los menos, están quienes efectúan por sí mismos las modificaciones", sostuvo Rozados.

Si se toma en cuenta lo que valen hoy los materiales y la mano de obra, ¿qué es lo que más influye en el gasto total de la obra?. Desde Reporte Inmobiliario indicaron que el personal que trabaja en la construcción "es el elemento más caro si se está trabajando en el desarrollo de, por ejemplo, un edificio".

"Ahora, en el caso de una refacción en vivienda particular, sin dudas el grueso del costo corresponde a los materiales para la construcción. Siempre se buscan aquellos mejores a los ya instalados. Y la grifería, la marmolería y el amoblado de núcleos húmedos, como el baño y la cocina, implican altos desembolsos", expresó el experto consultado.

Financiamiento a medidaA la hora de avanzar con una refacción, son muchos los propietarios que optan por indagar en las distintas propuestas crediticias que, vigentes en el mercado, promueven fondos destinados específicamente a la mejora de los inmuebles.

Respecto de las distintas alternativas en danza, desde ZonaBancos.com aportaron a iProfesional.com los detalles de los préstamos más difundidos.En cuanto a los préstamos personales, Banco Francés ofrece, dentro de la línea "Préstamos Simples", una opción a tasa fija de 28% con acreditación de haberes en esa entidad de hasta 150.000 pesos.

El plazo estipulado como máximo es 60 meses, y según precisaron a iProfesional.com desde BBVA, por cada 10.000 pesos en 60 meses, la cuota promedio es de $351,32.

Otra alternativa de la misma institución comprende préstamos específicamente hipotecarios a través de la línea "Refacción-Ampliación" de primera vivienda. En este caso, el monto máximo alcanza los 300.000 pesos a un plazo máximo de 96 meses.

Mediante una tasa fija del 18%, y tomando como ejemplo una propiedad valuada en u$s250.000, la cuota promedio roza los $219 por cada $10.000 prestados.

Por el lado del Banco Macro, la entidad ofrece Plan Sueldo y una opción de mercado abierto para quienes no acrediten su sueldo en dicha institución.

El primer caso: para un período de 72 meses, el crédito fija cuotas de $314,3 por cada $10.000 a una tasa nominal del 26% anual (TNA). Si el plazo por el cual se solicita el préstamo es de sólo 12 meses, entonces la cuota asciende a $974,78, y está sujeta a una tasa del 24% TNA.

La segunda alternativa establece, para un lapso de 72 meses, una cuota de $321,95 mensual por cada $10.000 a una tasa nominal del 27,5% anual. La opción de mercado abierto postula, para quienes solicitan crédito por 12 meses, cuotas de $995,41 a una tasa nominal también del 27,5% anual.

En lo que hace a créditos hipotecarios para refacciones, las propuestas se dividen de la siguiente forma:

• "Ciudad Vivienda", del Banco Ciudad: contempla préstamos que financian el 100% del presupuesto (hasta $750.000) sin exceder el 50% del valor de tasación del inmueble, cuota inicial de $1.729, y 20 años como plazo final de cancelación.

• "Línea Tradicional", del Banco Hipotecario: ofrece hasta $200.000, con una cuota fija de casi $2.000, y cancelación pautada a 20 años.

• "Plan Sueldo y Jubilados", del Banco Macro: $350.000 en el caso sueldos, y $50.000 para jubilados. Sujeto a un plazo máximo de 10 años, se ofrece a tasa variable del 10,5%, y bajo una cuota inicial de 2.316 pesos.

• "Mi Casa", del Banco Nación: dispone, bajo un plazo de hasta 30 años y una cuota inicial de $2.578, la entrega de hasta $150.000 para modificaciones en la propiedad.

• "Ampliación y Refacción", del Banco Credicoop: hasta $300.000, a un plazo máximo de 10 años. Basado en una tasa variable del 16,4%, se ofrece a partir de una cuota inicial de 2.688 pesos.