Ante la irrefrenable búsqueda de nuevos espacios urbanos para Real Estate, con su "reglamentaria porción verde para la ciudad", el arquitecto Gustavo Müller,  consultor en infraestructuras portuarias y logísticas, destacó que "surge una pregunta aleatoria pero conducente: ¿Por qué no incorporamos a la oferta de relocalizaciones de superficies productivas al Aeroparque Jorge Newbery?"

Müller se preguntó en ese sentido: ¿por qué el Puerto Buenos Aires y no el Aeroparque?

"Tanto el Aeroparque como el Puerto Buenos Aires, próximos entre sí, "abrirían la ciudad al Río", como tanto reclaman los urbanistas, para así revertir la centenaria definición de una Buenos Aires "que le da la espalda al Río"", indicó Müller.

En ese sentido, el arquitecto destacó que "esta búsqueda de la integración al Río debería alertarnos, cuando no asustarnos", dijo en una columna publicada en el sitio especializado TradeNews.

Superficies

El especialista remarcó que la Ciudad de Buenos Aires tiene alrededor de 17 km de perímetro de costa. Ni uno sólo se dedica a actividades francas, abiertas y de libre acceso al Río.

"El mayor potencial lo tiene la Reserva Ecológica, frente a la Costanera Sur, con 3,4 km de extensión ribereña. Pero este relleno de escombros –devenido en "Santuario Ramsar" con sus actividades de avistaje de aves y circuito runner– parecería no ser una respuesta a escala para una ciudad de 3 millones de habitantes que busca relacionarse con su Río", manifestó.

Al respecto, comentó que "el mejor parámetro es analizar la espontaneidad de la gente cuando busca espacios públicos para su esparcimiento. Alcanza ver, en un fin de semana, la densidad de personas en las 30 hectáreas de espacios verdes de Puerto Madero frente a la reserva, que tiene 350 hectáreas".

"Esto es así porque las 30 hectáreas de Puerto Madero tienen escala barrial e invitan a su disfrute, mientras que la Reserva, con su escala urbana, no brinda una plena respuesta de esparcimiento tal como está concebida. Con 9 hectáreas menos que la Reserva, el Central Park de Nueva York (341 hectáreas), es un parque urbano donde la gente no está en las veredas, está dentro del parque", añadió.

¿Ésta es la propuesta de la Reserva?

Según Müller, "La Reserva funciona hoy más como tapón que como apertura. Antes de su relleno, toda esa avenida estaba abierta al Río y los habitantes de Buenos Aires podían disfrutarlo".

"Esta inaccesibilidad costera (o para no ser tan definitivo, este Río con entradas controladas y vistas parciales, o vistas plenas sólo desde oficinas o departamentos) fomenta la búsqueda implacable de nuevas superficies, como decíamos al principio", indicó.

"El ojo fácil encuentra espacios linderos al Río, pero cediendo predios públicos para desarrollos inmobiliarios, cuya superficie de libre acceso se define por fórmulas matemáticas según el lápiz de quien las escribe", manifestó.

El arquitecto señaló que "recientemente se conoció una iniciativa de la Ciudad de ceder (o su intención de hacerlo) 32 hectáreas en la Costanera Norte, que motivó la presentación de una nota a la Legislatura Porteña de más de 300 arquitectas manifestando su preocupación por la no preservación de espacios verdes para las futuras generaciones".

¿Qué pasa con la Reserva ecológica?

El ojo en áreas productivas

Según el arquitecto, "más preocupante aún (en esta obsesión de integrar la ciudad con el Río, de abrir la ciudad al agua) es poner el ojo en superficies plenamente productivas para lograr tal propósito".

"En el caso del Puerto Buenos Aires, por ejemplo, se apoya la idea con el argumento funcional de que "también" se le da respuesta a la "impostergable expansión del Puerto de Buenos Aires"", añadió.

"Paradójicamente, el puerto opera con los mismos volúmenes que en 1998 y se encuentra ocioso en un 50%. Aún así, el Puerto de Buenos Aires, con sus 96 hectáreas, es número cantado para este doblete de intenciones", puntualizó.

Otras superficie productivas

"Retomamos nuestra idea inicial, porque no sólo el Puerto opera frente al Río: también lo hace, y en una superficie mucho mayor, el Aeroparque Jorge Newbery", dijo Müller.

Al respecto, dijo que "el Aeroparque sí tiene en cambio una necesidad inmediata de expansión. Prueba evidente son las obras que se realizan al lado del monumento de Cristóbal Colón, donde se ganó terreno al río y se construyen cocheras subterráneas con el fin de desafectar el estacionamiento Norte y dedicarlo al aumento de la operación de la estación aérea".

"Además, a 8 años del fin de la concesión, los plazos podrían acompañar una adecuada planificación para una relocalización ordenada de este tipo de infraestructuras sin necesidad de prórrogas espasmódicas", comentó.

Incluso, Müller dijo que existen muchos factores que sustentan la posibilidad de relocalizar el Aeroparque en lugar del Puerto:

- La relación Valor Predio/Costo de traslado es 2,3 veces superior en el caso del Aeroparque que en el Puerto.

- Esto es así porque el Aeroparque ocupa 138 hectáreas mientras que el Puerto abarca 96 hectáreas, y si tenemos en cuenta un valor de US$ 8000 el m2 (en función de los valores de superficies similares, como los predios del ex Tiro Federal o los de Catalinas II, enfrente a Buquebús) los valores de los predios serían US$ 11.040 millones para Aeroparque y US$ 7840 millones para el Puerto.

- El otro valor por considerar es el costo del traslado: sumando inversiones públicas y privadas, el Aeropuerto requiere un desembolso del orden de los US$ 800 millones, mientras que el Puerto demandaría US$ 1300 millones. Así, la relación Valor Predio/Costo de traslado para Aeroparque es 13,8 y para el Puerto es 6,03.

- Los espacios públicos por ceder a la Ciudad (del orden del 65% de la superficie de los predios), serían de 90 hectáreas en el caso del Aeroparque y 62 en el Puerto.

- Es mejor la conectividad vial para el uso de áreas de esparcimiento del Aeroparque que la del Puerto.

- Los recursos humanos afectados a las relocalizaciones son menores en Aeroparque.

- Con la relocalización del Puerto de Buenos Aires, la actividad de cruceros se torna económicamente inviable si no recibe subsidio del Estado porque, ¿quién mantendría su canal de acceso si se van los buques de carga que operan allí todo el año?

- La relocalización del Aeroparque no tendría impacto en el comercio exterior porque es insignificante el volumen de carga que allí opera.

"Pero la relocalización del Puerto –si fuera hecha con un diagnóstico equivocado– podría traer severas consecuencias, siendo la más relevante la pérdida de su condición de gateway para convertirse en feeder, con el sabido incremento en los costos logísticos que esto traería aparejado, no sólo por alejar la carga del centro de gravedad del consumo, sino por el aumento del manipuleo de los contenedores en los puertos intermedios", señaló.

Asimismo, afirmó que "queda demostrado, desde muchos puntos de vista, que mover el Aeroparque parece mucho mejor que mover el Puerto, si lo que se busca es mudar actividades operativas para lograr espacios verdes o acercar la ciudad al Río".

"Aún así, hay todavía otras opciones para el desarrollo urbano que pensar en superficies productivas, como si fueran el último metro cuadrado disponible frente al Río, pensamiento que cíclicamente se instala en la discusión de abrir Buenos Aires a su ribera y particularmente en el Puerto de Buenos Aires", agregó.

Otras superficies que esperan

Para Müller, "todas las propuestas para acercar la ciudad al Río vienen de la mano de proyectos inmobiliarios. Y la que no está vinculada (y nunca deberá estarlo, la Reserva) funciona más como tapón que como apertura".

"Mientras tanto, se siguen sumando alternativas, como ahora las hectáreas en la costanera norte de los predios de Costa Salguero y Punta Carrasco. Este último proyecto no difiere mucho de su par en el extremo sur del frente costero, propiedad de IRSA, denominado "Santa María del Plata"", indicó.

"En la siguiente foto satelital se ilustran las distintas propuestas que en su idea fuerza tienen como temática central la integración Río-Ciudad. Con excepción del Barrio Rodrigo Bueno, que es una urbanización oficial, todos los proyectos tienen un grado de implementación igual a 0 (cero)", puntualizó.

Para finalizar, el consultor dijo que "de coexistir en su desarrollo, lo cual sucederá, algunos proyectos competirán entre ellos: se volverá más lenta la velocidad de las ventas y se jerarquizarán unos sobre otros. Quedaría así subordinada la tan deseada apertura al Río al éxito del Real Estate".

"Quizás, cuando logren consolidarse (a Puerto Madero le llevó décadas), y repensemos la Reserva como un espacio de apertura y no como tapón, podamos pensar en el uso de superficies que hoy producen valor y riqueza económica para que sean incorporadas urbanamente. Lo bueno es que, mientras tanto, hay otra opción además del Puerto de Buenos Aires", concluyó.