La tasación es un informe de valoración que realiza un tasador con el objetivo de establecer el valor de un inmueble a partir de determinados criterios establecidos previamente que se ponderan según considere el profesional. Algunos especialistas coinciden en que lo más importante es la ubicación y la demanda que existe y, después, la luminosidad. Mientras que otros, ponderan la superficie de la propiedad, considerando tanto la cubierta como la descubierta, y hasta la visión del paisaje.

Valuar una propiedad implica un análisis exhaustivo de comparación de atributos tales como la ubicación, la antigüedad, los ambientes, la luminosidad, la funcionalidad, los amenities, con los de otras propiedades que tengan las mismas cualidades, indica ZonaProp.

Según explica Enrique Ribotta, titular del Grupo Mega de Villa Del Parque, "el arte de una buena tasación es descubrir todos las combinaciones de factores positivos que tiene un inmueble, -que sin lugar a dudas todos los tienen- y es el profesional el que los debe descubrir".

Vista desde una propiedad: ¿cuánto afecta a la tasación?

El valor de una buena vista

Entonces, contemplando las distintas características que se deben tener en cuenta, ¿vale lo mismo un edificio con vistas a un contrafrente, a un patio interno, una pileta o a un pulmón de edificio que aquellos que tienen vistas únicas? Martín Rao, titular del Grupo Mega del barrio de Caballito, analiza que estas variables pueden tener un positivo o negativo, dependiendo de las características que conformen la propiedad en sí y su entorno. 

La analista del mercado inmobiliario y co-titular en Maure Inmobiliaria Soledad Balayan menciona que la vista no es un criterio que aumente el valor de la tasación, pero afirma: "Una vista tiene que mantener su valor intrínseco más allá de que haya un mercado deteriorado, algo único e irremplazable, que sea de por vida así".

Dentro de las más relevantes se encuentran las vistas panorámicas. En este punto, siempre los departamentos de pisos más altos son los que mejor valoración tienen, mientras que "en los primeros pisos suele ayudar mucho la enredadera, para ver verde y lo mismo sucede al contrafrente al contar con un árbol, todo lo que es verde suma", añade la especialista.

Según Fernando D’alvia, gerente de Toribio Achaval de la sucursal de Belgrano, las propiedades que se destacan son las unidades emplazadas en esquinas, los contrafrentes a pulmones arbolados, unidades con vistas a parques o plazas y aquellas con vistas al río. Contrariamente, una pared o un aire luz oscuro inciden y según Balayan: "A veces, es peor que un departamento interno". 

La disyuntiva que se instala abre un debate tiene que ver con el ruido. Muchas veces las vistas únicas corresponden a edificios turísticos, parques, avenidas o piletas; en todos esos casos, aquel que compra o alquila deberá negociar según sus prioridades: tener un paisaje único o evitar ciertas zonas con tránsito o bullicio.

Por otro lado, también se posicionan las plantas bajas que cuentan con patio, aunque los especialistas destacan que, en general, no tienen grandes vistas y algunas veces son unidades oscuras por lo que la luminosidad, se compensa con metros descubiertos.

La pandemia puso en evidencia el valor de una buena vista al exterior.

La tasación ante las nuevas prioridades

Más espacios verdes y más metros son las nuevas necesidades que lideran las búsquedas dado el aislamiento social preventivo y obligatorio.

"Si antes un balcón lo tasabas de una manera, hoy quizás le das mucho más valor que antes", resalta Soledad Balayan, quien además destaca que el balcón es algo muy valioso si se presta atención a la demanda de las personas, no solo ante las nuevas necesidades que despertó la cuarentena, sino también ante la presencia de mascotas. Además, asegura que la dificultad de vender una propiedad con balcón es menor respecto a lo que costaba antes. 

La llegada del home office modificó la realidad y la dinámica de la vida cotidiana y, ante la posibilidad de trabajar y estudiar sin tener que trasladarse largas distancias, hay mayores libertades a la hora de elegir el futuro hogar.  A su vez, de acuerdo a Balayán, la luminosidad de la propiedad hoy, cuando se está todo el día en casa, es una preocupación que antes no existía con esta magnitud, señala ZonaProp.

Estos cambios también impactaron en el mercado inmobiliario, Enrique Ribotta considera que aquellas propiedades que cuentan con los codiciados "espacios libres" en tiempos de encierro prolongados, tienen mayor oportunidad de venta. Y, en esa línea Esteban Darío Esperón, titular del Grupo Mega del barrio de Saavedra, enfatiza que el foco hoy no está en conseguir el mejor valor de una propiedad, sino efectuar la venta.