Luego de haber vendido Edenor por un total cercano a los u$s200 millones, Marcelo Mindlin acaba de concretar una operación inmobiliaria con los nuevos dueños de la mayor distribuidora de electricidad de la Argentina.

Es decir, Daniel Vila; José Luis Manzano y Mauricio Filibertti, quienes se quedaron con la compañía a fines de diciembre del año pasado y que ahora recibirán, como mínimo, $400 millones por esta operación que enmarca la compra de un proyecto inmobiliario que había asumido Edenor para trasladar parte de sus oficinas a un complejo de torres comerciales y de viviendas que se iba a construir en la localidad bonaerense de Vicente López.

La operación fue definida mientras Mindlin seguía siendo dueño de Edenor pero tendrá impacto ya con la distribuidora en manos de sus nuevos propietarios.

Además, involucra a Creaurban, la desarrolladora inmobiliaria que el propietario de Pampa Energía compró en el 2017 a Ángelo Calcaterra, primo del ex presidente Mauricio Macri, y que en la actualidad es comandada por su hermano, Damián Mindlin.

Esa sociedad ofreció comprar un proyecto que Edenor había acordado con Ribera Desarrollos (RDSA) en el emprendimiento Al Río que la cuestionada inmobiliaria de Carlos De Narváez prometió construir en la localidad bonaerense de Vicente López.

El boleto de compra venta para que Edenor contara con cuatro pisos de oficinas y 50 cocheras fue firmado por los abogados de la distribuidora de electricidad y el hermano de Francisco De Narváez el 16 de noviembre del 2015.

Sin embargo, el empresario incumplió con todos los compromisos que había asumido para financiar el mega complejo inmobiliario ubicado en las intersecciones de las avenidas Del Libertador y General Paz y llevó a Ribera Desarrollos al borde de la quiebra, con la apertura de un concurso preventivo de acreedores para refinanciar el pago de una millonaria deuda superior a los u$s250 millones.

En ese marco, Edenor fue perjudicada por la decisión de De Narváez, a quien le habían pagado a fines del 2015 cerca de $439 millones más IVA para cancelar en su totalidad el precio acordado por el proyecto.

Sólo obtuvo un alivio parcial luego de cobrar el seguro de caución en el exterior por u$s15 millones, cediendo a la compañía aseguradora su derecho de subrogación frente al tomador de la póliza, es decir Ribera Desarrollos.

En una reunión de directorio celebrada el mes pasado y encabezada por Ricardo Torres, presidente de Edenor, se definió aceptar la propuesta de Crearuban para comprar el crédito concursal con Ribera Desarrollos por casi $400 millones, desestimando de este modo otra propuesta que había sido presentada por IRSA.

Edenor cede un proyecto inmobiliario a una empresa de Mindlin

En este caso, el grupo de Eduardo Elsztain había acercado una carta de intención no vinculante por un precio de compra del crédito concursal que ascendía a $350 millones y que basaba en el conocimiento que tiene del proyecto y el estado del concurso.

En tanto Creaurban, además de los $400 millones se comprometió a pagar un precio adicional contingente (earn out) que será del 30% de los metros cuadrados que corresponderían al titular del crédito si se aplicara al proyecto de la torre una TIR de al menos el 15% anual después de impuestos, luego de deducidos los costos del desarrollo y la construcción de la Nueva Torre y los asociados al fideicomiso y la cancelación de un préstamo hipotecario con el Banco Patagonia.

La oferta también se encuentra condicionada a que el Banco Comafi acepte una propuesta similar por el proyecto que había firmado con Ribera Desarrollos en el mismo complejo.

Durante la reunión, Leandro Montero, director de Finanzas y Control de Edenor, expresó que la venta del crédito le permitiría a la compañía el ingreso de fondos para cubrir parte del déficit previsto para este año; evitar asumir compromisos de inversión en un contexto de incertidumbre respecto de sus flujos de fondos futuros; reducir el riesgo de una pérdida mayor en caso de Quiebra/Cramdown de Ribera Desarrollos.

También le servirá para obtener un "posible upside por el earn-out previsto en la oferta en caso de finalización de la Torre Norte bajo ciertas condiciones".

Asimismo, agrega con respecto al resultado final de la operación, que si se considera el precio pagado, el cobro del seguro, y lo obtenido por la venta del crédito que se está tratando, y potencialmente el recupero por ejecución del earn-out, Edenor estaría recuperando entre el 128% y el 204% de la inversión realizada si se considera una tasa de conversión aplicable para los montos recuperados en dólares.

Incluso, si la medición se realizara en el precio del contado con liqui de cada momento, el recupero sería entre el 62 y el 92%, sin o con earnout respectivamente.

Como en ese momento, todavía Edenor y Creaurban formaban parte del mismo holding empresario, la operación fue sometida a consideración del Comité de Auditoria, en observancia al procedimiento prescripto por los artículos 72 y 73 de la Ley de Mercado de Capitales N° 26.831 para "Transacciones con Partes Relacionadas".

Ese organismo emitió y aprobó un informe en el que se dejó constancia de que la propuesta de Creaurban "se puede considerar razonablemente encuadrada dentro de las condiciones normales y habituales del mercado".

Para arribar a dicha conclusión, se tuvieron en cuenta, entre otras cuestiones, el informe de valuación independiente del crédito emitido por EY; la opinión de los asesores legales externos de Edenor sobre el estado del proceso concursal; la oferta no vinculante recibida de IRSA con una indicación de valor inferior a la de Creaurban, y que la operación sólo se perfeccionaría en caso de que el Banco Comafi acepte una oferta de Creaurban en los mismos términos y condiciones.

Edenor había acordado con RDSA en el emprendimiento Al Río que la inmobiliaria de Carlos De Narváez prometió construir 

Historia de incumplimientos

Esta decisión le pone punto final a una asociación entre Edenor y Ribera Desarrollos que obligaba a la sociedad de De Narvaez a entregarle a la distribuidora varios pisos de la llamada Torre Norte que nunca se construyó.

A partir de ese incumplimiento, Edenor inició en el 2018 un reclamo a Ribera Desarrollos ante el Tribunal de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires.

En febrero del 2019, la desarrolladora se presentó en concurso preventivo de acreedores que tramita ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial Nro. 12, Secretaría Nro. 23, bajo los autos caratulados "Ribera Desarrollos S.A. s/ concurso preventivo", expediente Nro. 14/2019 (el "Concurso").

En ese proceso, Edenor reclamó una deuda por $3.021 millones, correspondiente a capital e intereses, con carácter quirografario, incluyendo el interés pactado del 15% anual en concepto de cláusula penal.

Sin embargo, la resolución verificatoria dictada en los términos del artículo 36 de la Ley de Concursos y Quiebras declaró admitido el crédito a favor de Edenor por $2.125 millones (capital más intereses), declarando inadmisible la cláusula penal.

La distribuidora inició un incidente de revisión de su crédito, en los términos del artículo 37 de la LCQ, reclamando que se reconozca la totalidad del crédito insinuado, que fue rechazado.

Por su parte, en cuanto al desarrollo del concurso, Ribera Desarrollos contaba con un período de exclusividad para reunir las conformidades necesarias a su propuesta que vencía originalmente en noviembre de 2020. Como no logró el objetivo solicitó una prórroga del período de exclusividad, que venció el 3 de febrero pasado.

En la actualidad, Ribera Desarrollos habría logrado los avales necesarios para evitar la quiebra y acordar un proceso de reestructuración de su deuda a partir de varias ofertas que realizó a sus acreedores como parte de cuatro alternativas diferentes.

Las alternativas A, B y C, permitirían recuperar entre un 16% y un 24% del crédito verificado de acuerdo a las variables consideradas en su informe por Pistrelli, Henry Martin y Asociados y Henry Martin Asesores S.R.L. ("EY"), pero sujeto a la pérdida de valor por inflación y a las posibles dilaciones en la homologación en estos procesos.

La alternativa D consiste en la creación de un fideicomiso que permita la construcción de la Torre Norte y al que Ribera Desarrollos +aporta el terreno, la superficie FOT necesaria y los m2 vendibles adicionales para financiar la iniciativa.

Esta alternativa se encuentra sujeta, entre otras cuestiones, a la conformidad del grupo Carrefour, uno de los principales acreedores del concurso, y a la aprobación de la Municipalidad de Vicente López.

Edenor optó por la alternativa D dado que permitiría un recupero mayor. Sin embargo, luego desistió al considerar que implica un compromiso de inversión adicional y asumir riesgos que no son propios del negocio de Edenor. Por eso, comenzó a buscar en el mercado potenciales interesados en comprar el crédito concursal entre inversores con voluntad de desarrollar el proyecto.