Palermo es el barrio de mayor extensión de la Ciudad de Buenos Aires y su intenso movimiento comercial y cultural hace que siempre sea un lugar buscado para residir.

Con casi 16 kilómetros cuadradosde superficie, ofrece contextos muy diferentes en distintas zonas de su geografía. De allí que algunas de ellas fueran rebautizadas comercialmente con el nombre del barrio seguido con alguna característica que identifica las particularidades distintivas de cada sector. Así, el área comprendida por las avenidas Scalabrini Ortiz, Santa Fe, Coronel Diaz y la calle Soler adoptó el nombre primero de "Villa Freud" y posteriormente el más comercial de "Palermo Freud" por la importante aglomeración de profesionales de la psicología dentro de ese perímetro en décadas atrás

La consultora especializada Reporte Inmobiliario relevó los edificios en construcción o recientemente finalizados sobre dicha zona y detectó en la actualidad 30 emprendimientos inmobiliarios sobre las 40 manzanas involucradas entre las calles señaladas. La superficie de obra contenida entre el conjunto de los desarrollos en ejecución suma actualmente 64.862 m2.

Palermo Freud: ¿qué precio tiene el metro cuadrado?

La cotización promedio por m2 actual de la muestra se ubica en los u$s3.3.508. Frente a los u$s3.767 de valor medio existente un año atrás, el nuevo valor representa un caída del 6,88 % interanual, que evidencia una tenue baja en relación a las acusadas en otras zonas de la ciudad, donde la mayoría superó el 10 %.

Palermo Freud: el precio del m2 bajó en los últimos 12 meses, pero no tanto como en otras partes de la Ciudad.

Los valores solicitados en los distintos emprendimientos se ubican entre los u$s3.000 por metro cuadrado y los u$s3.928 para unidades ubicadas en los pisos intermedios de los edificios. El año pasado el rango de precios se ubicaba entre los u$s3.231 y los u$s4.949, indica Reporte Inmobiliario.

En tanto, por las cocheras se solicitan desde u$s25.000 a u$s35.000 por cada unidad dentro de los proyectos analizados.

CABA: más departamentos en venta

Las aguas no calman en el sector inmobiliario. Al vaivén que evidencian actividades como el real estate y las complicaciones para construir derivadas del faltante de materiales, ahora se suma un escenario de record de propiedades puestas a la venta. Según estimaciones de privados, sólo en Capital Federal hoy se ofrecen más de 100.000 departamentos, cifra que duplica el parámetro de 2018.

Entre analistas y comercializadores brota la certeza de que el número continuará ampliándose de la mano de una demanda pulverizada por el contexto macroeconómico y un presente de precios que, reconocen las inmobiliarias, la mayoría de los potenciales inversores no está dispuesto a convalidar.

Un relevamiento motorizado por Maure Inmobiliaria fijó en 103.000 las unidades que se ofrecen hoy versus las 100.059 de febrero. En marzo de 2018 sumaban 45.476 los departamentos a la venta, mientras que un año después superaban las 70.500.

Noviembre fue momento del primer pico fuerte hasta el guarismo actual: 100.244 departamentos en situación de venta. La contracara es la propuesta de unidades en alquiler, que cayó 7 por ciento sólo en febrero pasado.

Expertos consultados por iProfesional encuentran a la venta "simbólica" de propiedades que ocurre en la Ciudad -poco más de 1.600 escrituras en enero- como uno de los factores que explican este incremento en la oferta.

Un rasgo particular es que las pocas unidades que se comercializaron lo hicieron por un valor promedio casi 10 por ciento inferior a las cotizaciones de la primera parte de 2020. En concreto, sigue primando la contraoferta con tendencia a la baja. Y este stock ampliado de departamentos seguirá teniendo peso en ese movimiento.

"Hoy es un escenario de record y lo seguirá siendo. Hay un efecto acumulativo. Cada vez se suman más las propiedades puestas a la venta, pero no hay salida de desagote. Es una situación que, muy probablemente, se seguirá acentuando a futuro", dijo a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

En cuanto a las causas que permitirían explicar esta suba en la oferta, el experto mencionó aspectos como el "recambio producto de la pandemia", es decir, dueños que deciden "cambiar, vender, para mudarse y estar más cómodos". También, la situación de "quienes quieren vender porque necesitan cubrir deudas, o aquellos que directamente están optando por irse del país".

"También están aquellos que ya no están dispuestos a asumir el riesgo que involucra hoy un alquiler, por efecto de la nueva ley. Sacan la propiedad de la oferta de alquiler y eligen ponerla a la venta", comentó.

Suman 103.000 las propiedades que hoy se ofrecen a la venta en Capital Federal.

Precisamente sobre la ley de alquileres vigente desde mediados del año pasado hizo foco Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño (CUCICBA). "Muchos propietarios no quieren alquilar por tres años, a valores fijados por un índice que publicará el BCRA. Les proponen un salto al vacío ya que sólo sabrán cuánto será el monto del primer año, lo que sigue es el misterio", expresó ante la consulta de iProfesional.

"Los sucesivos DNU del presidente Alberto Fernández que congelaron alquileres, prorrogaron los contratos de forma automática, suspendieron los desalojos, entre otras cosas, terminaron generando un cansancio en muchos propietarios. Esa es una de las causas a la vista", agregó.

Efecto en los precios

Respecto de la incidencia de esta oferta abundante en la cotización de los inmuebles, Pepe sostuvo que podría hacerse sentir en el tenor de la contraoferta.

"Dependerá, como siempre, de la oferta y la demanda. Por supuesto que los propietarios escuchan las contraofertas, pero ya el año pasado constatamos que no aceptaban más del 22 por ciento. Las situaciones por porcentajes mayores fueron muy puntuales", aseguró.

Para enseguida añadir: "Si el mercado se sigue endureciendo puede que se amplíe la contraoferta. El propietario que tiene que vender es abierto, por lo general termina vendiendo. El tema para muchos dueños pasa por el después, qué hacer con la plata".

Las contraofertas podrían elevar su porcentaje a partir de la oferta ampliada de propiedades en venta.

Desde Migliorisi Propiedades su socio gerente, Diego Migliorisi, sostuvo que la oferta ampliada no debería cambiar demasiado las cotizaciones. "Seguro que habrá muchos potenciales compradores que intentarán hacer valer más sus dólares, pero no estamos en un momento de desesperación", sostuvo ante iProfesional.

"No hay un escenario de colapso económico como en 2001, por lo que los propietarios no aceptarán bajar tanto el precio. Quizás si el año pasado ocurrían cierres con rebajas del 10 por ciento, ahora empecemos a ver una suba en ese sentido del orden del 15 por ciento, tal vez un 20. Habrá que ver cómo evoluciona la economía en los meses que vienen", finalizó.