Más allá del congelamiento y la aplicación de la Ley de Alquileres, la rentabilidad de los alquileres se recuperó en los últimos 12 meses. Así lo reveló un un informe del sitio especializado Zonaprop que determinó que llegó a 2,85%, lo que significa que se necesitan 35,1 años para recuperar la inversión. La cifra es un 15% menos del tiempo que se necesitaba en abril de 2020.

A pesar de esa recuperación, la rentabilidad de los alquileres se mantiene baja en relación a años previos. Por caso, en 2012, comprar un inmueble para alquilarlo generaba un retorno de 5,6% lo que significaba recuperar la inversión en 17,3 años. Más cerca en el tiempo, en 2017, el rendimiento promedio de los contratos de locación era de 5,3% y se demoraba unos 20 años en lograr el reembolso inicial.

De acuerdo al relevamiento, en abril el retorno anual de los alquileres promedió 2,85% en la Ciudad de Buenos Aires. Al dividir por zonas, los barrios del sureste resultaron los más rentables, con un rendimiento de 3,1%, y los que pertenecen al corredor norte expresaron la menor conveniencia, con una rentabilidad de 2,7%. Lugano (3,6%), Paternal (3,4%) y La Boca (3,4%) fueron los barrios de la Ciudad con mejor relación alquiler/precio en abril. En el extremo opuesto se ubicaron Liniers, Puerto Madero y Retiro, que exhibieron un retorno promedio de 2,6%..

El propietario de un departamento en alquiler necesita casi 35 años para recuperar su inversión

 Regulaciones, poca oferta y precios altos

Los alquileres están en la mira del Gobierno, que el año pasado mantuvo congelados los contratos y los desalojos, además de sancionar una ley para regularlos. Esta semana volvieron al centro de la escena por las declaraciones del ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, que propuso cobrar un impuesto a las viviendas ociosas y generó rechazo en el sector inmobiliario. Todas esas medidas, junto con la baja rentabilidad, desembocaron en una caída de la oferta de propiedades en alquiler y un aumento en los precios, según denuncian los inquilinos.

El informe indica que el valor medio del alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires es de $36.171. Esto significó un alza de 3,4% en el mes y una suba de 69,5% en los últimos 12 meses. Con respecto a las zonas, el corredor norte muestra incrementos en los precios del alquiler, con un alza de 4,7% en el mes y de 65% en el año. Le sigue la parte noroeste de la Ciudad, cuyos precios aumentaron 4,1% en abril y 71,7%.

El relevamiento de Zonaprop indica que los barrios más caros al momento de alquilar son Puerto Madero ($73.814 promedio por mes), Núñez ($43.402) y Palermo ($43.164). Por el contrario, los precios más económicos se consiguen en La Boca ($29.349), Liniers ($28.811) y Lugano ($19.967).

La opción temporaria

A la par de este cambio, también ocurre que dentro del escenario locativo aumentó la participación de las rentas temporarias. Se trata de una alternativa que no está alcanzada por los criterios generales de la nueva ley de alquiler y permite negociar contratos -por no más de 90 días- con pautas y ajustes diferentes.

"No es que hay una gran demanda por cuestiones lógicas como la falta de turismo y la situación económica en general, pero sí es una alternativa que es tenida en cuenta por los dueños. Por supuesto que tiene otros costos ya que la unidad en alquiler tiene que ser previamente amoblada, por ejemplo. Pero habilita otro tipo de precios", comentó José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Caballito, Nuñez y Villa Urquiza son los barrios porteños que acumulan mayores subas en los nuevos contratos.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Alejandro Bennazar, reconoció ante iProfesional la migración de muchos alquileres tradicionales a la opción temporaria. Su posición hace eco con otra medición reciente de Zonaprop que arrojó que, en el nicho alquileres, casi 6 de cada 10 inmuebles ofrecidos hoy en el sitio se promocionan bajo esa modalidad.

"El mercado locativo habitacional está cambiando. Tanto por el crecimiento de las alternativas temporarias o 'apto profesional' como por los inmuebles que salen del alquiler para ofrecerse a la venta. Todos nuestros socios nos reportan esta tendencia", aseguró.

"La duda respecto de qué pasará el año próximo con los alquileres aumentó la oferta con vistas a la venta. Si se produce una reactivación de las operaciones en ese sentido vamos a ver más propiedades en esa condición. Y un número de unidades en alquiler cada vez menor", vaticinó.