El permanente cambio de reglas que exhibe la escena inmobiliaria, signada por un intervencionismo oficial que se disparó con el arribo del coronavirus, viene afectando de lleno el tamaño y la oferta en el mercado de unidades en alquiler.

La vigencia de una ley que fija incrementos sólo por disposición del BCRA, establece contratos extensos, y la postura del Gobierno de congelar vínculos según la ocasión, son algunas de las variables que alimentan la reducción de ese nicho.

A tono con esto, la amenaza del Gobierno de aplicar cargas tributarias potentes a quienes posean propiedades al margen del mercado locativo, esto como medida para una eventual ampliación del mercado de unidades volcadas al alquiler, añadió malestar a un segmento que no deja de perder tamaño de 2020 a esta parte.

Estos elementos, combinados, son los que dejan en evidencia que el ítem atraviesa su peor momento en décadas.

"Tenemos una reducción de la oferta de inmuebles en alquiler que es histórica. En la pandemia se achicó al menos 35 por ciento el mercado. Vamos a seguir rompiendo records negativos", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios de la Ciudad.

"Hay mucha gente que, por los cambios de reglas y la baja rentabilidad, directamente decidió cerrar los departamentos. De ese 35 por ciento de reducción de la oferta de alquileres que constatamos, el 20 por ciento optó por poner en venta el inmueble", añadió.

Siempre según Liotto, "el porcentaje restante es, justamente, el que espera por un horizonte más claro y mantiene el inmueble desocupado. Serían los primeros alcanzados por una medida así, que acentuará más la venta antes que propiciar nuevos contratos de alquiler".

La directiva sostuvo que esta caída en la cantidad de inmuebles que se ofrecen seguirá motorizando el incremento de los valores de alquiler.

"Es una consecuencia lógica. Hoy para muchos propietarios la opción de alquilar no les conviene desde lo económico. La renta que se obtiene también muestra una caída histórica. Está entre el 1,5 y el 2 por ciento anual. Aplicar impuestos, cambiar la regla, hará que los indecisos terminen, como tantos otros antes, poniendo en venta estas viviendas", aseguró.

La rentabilidad que generan los alquileres exhibe una baja histórica.

La consecuencia del achique en el número de unidades ofrecidas en alquiler es un incremento de las propiedades en situación de venta.

Sendos expertos consultados por iProfesional coinciden en que la cantidad actual –que con 103.000 departamentos en esa situación duplica el parámetro de 2018–, continuará ampliándose de la mano de una demanda pulverizada por el contexto macroeconómico y un presente de precios que, reconocen las inmobiliarias, la mayoría de los potenciales inversores no está dispuesto a convalidar.

En lo que va del año, las pocas unidades que se comercializaron lo hicieron por un valor promedio casi 10 por ciento inferior a las cotizaciones de la primera parte de 2020. En concreto, sigue primando la contraoferta con tendencia a la baja. Y este stock ampliado de departamentos seguirá teniendo peso en ese movimiento.

Precios disparados

El valor de los alquileres transita una instancia de suba sin pausas desde que la pandemia se consolidó en la Argentina.

Según un informe de Reporte Inmobiliario, sólo en el último año los contratos aumentaron por encima del índice de inflación acumulado. "Los valores se incrementaron un 53,66 por ciento y un 56,35 en promedio para las unidades de 2 y 3 ambientes, respectivamente", indica el trabajo.

"El incremento de los alquileres se aceleró durante el último tramo del año anterior y principios de este 2021. Hasta entonces, al igual que años anteriores, los valores pretendidos no llegaban a igualar el incremento del índice general de precios al consumidor", agrega.

Los valores se incrementaron más de un 53 por ciento en el último año.

El análisis señala que, en el caso de los departamentos de un dormitorio, "el incremento anual superó en 11 puntos a la inflación anual acumulada entre abril del año pasado y el mismo mes pero de 2021. En el caso de las unidades de tres dormitorios, el aumento superó en casi 14 puntos porcentuales a la tasa del 42,6 por ciento registrada por el IPC general del INDEC".

"El valor medio de toda la ciudad para departamentos de 2 ambientes usados superó en mayo de 2021 los 26.600 pesos, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan en promedio por encima de los 35.500", concluye el informe.