¿Vender, alquilar o esperar?: esta es la pregunta el millón si tenés un departamento vacío

¿Vender, alquilar o esperar?: esta es la pregunta el millón si tenés un departamento vacío
El mercado inmobiliario sufrió durante el 2020 una parálisis muy marcada que tuvo su continuidad en lo que va de este año, pero que se inició en 2019
Por Leonardo Coscia
17.06.2021 07.20hs Negocios

Si tengo un departamento vacío, ¿qué me conviene hacer: alquilar, vender o dejarlo vacío? Es la pregunta del millón, sin dudas. Pero no es algo que se pueda responder de manera simple, sino que depende de mutiples factores.

Como consecuencia de la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario sufrió durante el 2020 una parálisis muy marcada que tuvo su continuidad en lo que va de este año. Sin embargo, el nacimiento de esta crisis es previa al coronavirus.

Guillermo Giavedoni, master en Admnistración de Empresas y CEO de Giavedoni Propiedades, recordó que "en Argentina ha habido infinidad de crisis económicas, y la estadística indica que el m2 bajó (durante esas crisis), pero después se recuperó mas aún de lo que había bajado".

"Durante el 2020, la pandemia del COVID-19 también ha causado una crisis; en particular, la Argentina exageró cerrando mucho su economía y por demasiado tiempo. Hay mercados, como el hotelero, la aviación comercial, turístico y gastronomía entre otros, que no han logrado reactivarse y mucho de ellos han quedado en el camino. El mercado inmobiliario también tuvo su "parálisis" durante el año pasado, pero viene en caída desde el año 2019, debido a la falta de crédito y a una incipiente crisis política que terminó generando sucesivas devaluaciones", explicó Giavedoni.

La estadística indica que la renta histórica en el mercado de alquiler, rondaba el 10% anual; pero ese valor viene decayendo desde hace unos años. Siempre hubo un segmento de "pequeños inversores", algunos habían heredado un departamentito, cobraron un juicio, o una indemnización, y decidieron comprar un inmueble para alquilarlo y así complementar su jubilación. 

"Recordemos que estos llamados "pequeños inversores" dan trabajo a mucha gente: escribanía, inmobiliaria, plomero, albañil, pintor, carpintero, electricista, fabricantes de sanitarios, grifería, mosaicos, azulejos, etc.", enfatizó Giavedoni.

¿Que hago con el departamento: lo vendo, lo alquilo, o ninguna de las dos..?
¿Qué hago con el departamento: lo vendo, lo alquilo, o ninguna de las dos..?

Por su parte, David Cipolla, director de David Cipolla Propiedades, destacó que "lo primero que hay que saber para responder esto es que todo depende de la persona que nos contacta, aborda y consulta, también del momento por el que está pasando esa persona y de la causa por la cual debe tomar alguna de estas 3 decisiones".

"Si vendo, alquilo o dejo vacío un departamento también diría que tiene que ver con que tal vez, sea renta, o sea una propiedad que no está ocupada por su dueño, por lo cual, una respuesta que hoy podríamos brindar, sería la siguiente: Si hablamos de una propiedad que tiene bastante antigüedad, que quizás, haya que reciclar o hacerle mejoras, este puede ser un muy buen momento para vender y para comprar algún emprendimiento", remarcó Cipolla en declaraciones a iProfesional.

"Por ejemplo, de pozo con amenities, con cuestiones que tienen que ver con una mejor calidad de vida que hoy busca la gente, entonces cambiar ese bien, que hoy tiene cierta antigüedad por un bien que se pueda comprar como inversión, con muy buen precio y arrancando desde el pozo y mejorar, de alguna manera, ese bien, sería una recomendación que yo daría hoy", añadió. 

Al respecto, el especialista remarcó que "siempre todo depende de quién está enfrente y quién nos consulta, es muy importante tener en cuenta esto".

"Desde ya que contar con una propiedad vacía, no es negocio, la propiedad tiene que estar en constante movimiento. Ya sea alquilada, o en venta, para comprar otro bien con mejores características, más adaptado a las necesidades y a los requerimientos del cliente de hoy", añadió.

Asimismo, reconoció que "si bien hay un contexto que quizás no acompaña, en lo que respecta al mercado inmobiliario, vemos una lenta reactivación, somos positivos y confiamos en que nuestro país saldrá adelante".

A su vez, Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, dijo que saber si conviene alquilar, vender o dejar el inmueble vacío "es una pregunta que no se puede responder en abstracto".

"Para todas las opciones, se debe evaluar el propósito y las situaciones particulares del propietario. Todas las opciones, hoy, son relativamente malas", advirtió.

En ese marco, Cohen fundamentó su afirmación:

  • La venta está muy deprimida, los valores han bajado mucho desde el año pasado. Se observan caídas de entre un 15 y un 30% de valor, según las zonas y las características propias del inmueble. Hay una sobre oferta en niveles récord. Vale decir: muchos quieren vender, pocos quieren comprar, lo que equivale a decir que es un muy mal momento para vender.
  •  Alquilar, también es una opción relativamente mala: la renta oscila en un 2% anual respecto del valor del inmueble, y conlleva gastos (impuesto a las ganancias), y riesgos: daños al inmueble, incumplimientos, etc. A la vez, la reciente modificación a la ley de alquileres, establece un ajuste únicamente anual, lo que hace perder más renta y constituye un riesgo altísimo para el propietario, de cara a un año donde la inflación puede superar el 50% anual.
  • Dejarlo vacio implica solventar todos los gastos. En una época de vacas flacas, tampoco es buena opción.

"Como se puede apreciar, en todos los casos habrá que elegir el mal menor, de acuerdo a las circunstancias particulares. A mis clientes les digo: si tenés proyectado qué hacer con el dinero, que realmente te rinda, entonces salimos a la venta; si por el contrario, no tenés destino, salimos al alquiler. Si creés que la situación puede mejorar a corto plazo, lo dejamos vacío y esperamos. Cada uno deberá tomar su propia decisión y afrontar los riesgos que ello implica", .

La Ley de Alquileres, otro obstáculo

A la coyuntura económica, surgió en los últimos meses un un nuevo escollo que parece profundizar la caída de las escrituras: La Ley de Alquileres.

"Ahora nos encontramos en un momento donde el valor del m2 ha caído mucho, y debido a regulaciones en el mercado de alquiler, la renta también ha caído llegando al 1,5 ó 2%, y esos pequeños inversores (propietarios), agotados por la presión impositiva, la baja de la rentabilidad y la caía de los valores de venta, me dicen: "Me cansaron, que hago con el departamento: lo vendo, lo alquilo de nuevo, o ninguna de las dos"..?", explicó  Giavedoni.

"Como siempre digo, no estamos hablando de comprar (o vender) una camisa; es el inmueble que nos ha dado pequeños frutos durante años y siempre recordamos el esfuerzo que nos costó obtenerlo, para lo cual el consejo y la decisión a tomar son de profundo análisis", añadió.

  1. Definidamente, una ley donde el propietario está esclavizado a un compromiso por los próximos 3 años, sin posibilidad de rescisión anticipada, actualización anual, garantías frágiles, etc….no es el momento para ponerlo en alquiler.
  2. Durante los años 2017 y 2018 el m2 subió, pero en 2019 y 2020 cayó en alrededor del 17%, con futuro incierto para el 2021.

El experto remarcó finalmente que "la realidad del mercado inmobiliario de hoy es que nos encontramos con una sobre oferta de inmuebles en venta, motivado entre otras cosas por tres segmentos de mercado":

  1. Aquellos que ven que el m2 tal vez siga bajando y ya no quieren perder más dinero a la hora de vender.
  2. Aquellos que por años apostaron a alquilar su departamento y obtener una renta todos los meses.
  3. Finalmente, también están aquellos que deciden sacar su inversión al exterior.

"Estos segmentos, han decidido poner a la venta el inmueble y eso le da más presión aún a la baja", dijo Giavedoni.

En un momento donde el dólar vale cada vez más, y los inmuebles cada vez menos, los potenciales compradores esperan con "cautela", miran y esperan.

La realidad del mercado inmobiliario de hoy es que nos encontramos con una sobre oferta de inmuebles en venta
La realidad del mercado inmobiliario de hoy es que hay una sobre oferta de inmuebles en venta

"Siempre dí el mismo consejo a aquellos que me preguntaron por la venta; "no vendas si no tenés una mejor inversión para hacer".., pero hoy ya dudo de volver a decirlo, ya que si hubieran vendido hace un año y se hubieran guardado la plata, hubieran ganado", remarcó.

Giavedoni señaló también que "el alquiler ha dejado de ser una inversión interesante, tuvo sus momentos y los dueños pudieron aprovecharlo, pero creo que el Estado ha sido muy invasivo y hostil, "ahuyentado" a los inversores y logrando, de esta forma, un efecto negativo en la oferta de inmuebles en alquiler".

"Es tal vez un momento para comprar, debido a que el m2 tibiamente empezará a recuperar sus valores históricos, como ya ha pasado; es también un momento para vender, ya que (como comenté) es incierto el futuro económico durante el 2021 y tal vez los valores sigan cayendo.  Ahora, aquellos que han decidido por una tercera opción y cierran el departamento esperando tiempos mejores, también están tomando una sana decisión", concluyó.

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