La calma brilla por su ausencia en el mercado del ladrillo.

Impactado por variables como el nuevo ajuste establecido por la ley de alquileres y la vigencia de un escenario macroeconómico y cambiario que cambia casi de forma permanente, el precio de los inmuebles usados no deja de "desinflarse" a partir, también, de una demanda prácticamente simbólica.

En el ámbito de las inmobiliarias, sendos expertos consultados por iProfesional ya hablan de una baja del orden del 30 por ciento desde que el Covid-19 irrumpió en la Argentina.

A la par de esa reducción, en el segmento preocupa la perspectiva a partir de los cambios recientes aplicados al dólar y la cercanía de otro proceso electoral.

Entre los comercializadores hay coincidencias en que la tibia compraventa continúa alentando contraofertas cada vez más agresivas. Y que el momento económico que transita el país, con inflación desatada y caída de la actividad comercial, empuja a muchos propietarios urgidos de vender a aceptar las condiciones que pone el potencial comprador.

"Hoy por hoy, quien intenta vender no sabe a qué precio podrá cerrar la operación. Hoy, el precio real de una propiedad lo está definiendo quien pone la plata para adquirir el inmueble. Por eso las contraofertas son cada vez más fuertes", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios.

"Un departamento que antes se ofrecía a un precio de 100.000 dólares hoy está recibiendo ofertas de 70.000. Quien necesita vender necesariamente debe bajar. Lamentablemente, no podemos decir que esta reducción sea la definitiva. Existe una oferta cada vez mayor de unidades en venta por los efectos de la ley de alquileres. Y ese incremento está pesando para abajo en términos de precios", agregó.

Liotto sostuvo que las nuevas restricciones aplicadas al dólar jugarán en contra de los precios como siempre que hay movimientos en torno al tipo de cambio.

"Cuando el dólar se mueve el resultado es una complicación para las inversiones en general, no sólo en lo que hace a los inmuebles. Quien está interesado en cerrar una compra, bueno, mira el escenario y se queda quieto. La demanda se retrae hasta tener precisiones del nuevo escenario", dijo.

Los cambios en los valores, sostuvo la directiva comenzaron a intensificarse a partir del incremento de la oferta que motorizó la ley de alquileres. Ocurre que el tipo de incrementos anual que permite el marco dejó a la renta que perciben los dueños en una situación de piso histórico.

La renta que acercan los nuevos contratos de alquiler exhibe un piso histórico.

"La renta actual es la más baja en la historia. Jamás se percibió algo así. Es del orden del 1.8 por ciento anual, en algunos casos incluso menos. Eso empuja a muchos a querer vender. El resultado es una cantidad de propiedades en oferta prácticamente inaudita. Por estos días, nos ha pasado de ubicar hasta 3 inmuebles similares puestos a la venta en una sola cuadra. Nunca sucedió algo así", afirmó.

El número de inmuebles en venta que se ofrecen en Capital Federal es de 180.000 unidades, detalló Liotto, "sumando locales comerciales, viviendas y oficinas".

"La cantidad de propiedades que se ofrecen se disparó por efecto de la reducción del mercado locativo. Pensemos que las unidades que se daban en alquiler se redujo entre un 35 y un 37 por ciento en lo que va de la pandemia. De ese porcentaje, el 80 pasó a estar en situación de venta. Semejante volumen explica esta caída del 30 por ciento en los precios finales de las propiedades", concluyó la directiva de CUCICBA.

Diferencia entre nuevo y usado

El escenario de merma reavivó la disputa entre los valores que exhiben usados y nuevos. Ocurre que, sobre todo en el primer tramo del año, los últimos habían establecido una ventaja importante respecto de los segundos.

Esa diferencia, señalan sobre todo los desarrolladores, se mantiene aunque en las inmobiliarias opinan que la brecha es sensible –y visible– sólo en casos muy particulares.

Las fluctuaciones del tipo de cambio paralizan las operaciones de compraventa inmobiliaria.

"En algunos barrios las unidades de dos ambientes se comercializan a precios superiores a los 120.000 dólares siendo que hoy un departamento nuevo, de igual tamaño aunque con amenities, en un complejo con pileta, se comercializa a menos de 110.000", expuso Darío López, presidente Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y socio de Arquitectonika.

"En Núñez, Belgrano, la zona de avenida Cabildo, hoy es posible encontrar diferencias notables entre lo nuevo y el usado. Villa Urquiza, Saavedra, Coghlan, el corredor Norte, presenta precios atractivos a partir de proyectos levantados en tierras que se depreciaron por el contexto. Hoy en las áreas donde se impulsaron emprendimientos nuevos el metro cuadrado puede ubicarse en los 2.100 dólares, mientras que el usado alcanza los 2.500", dijo a iProfesional.

En sintonía con otros desarrolladores, López sostuvo que la diferencia es herencia directa de la pérdida de valor de los departamentos nuevos a partir de la retracción de la demanda y el estallido de la oferta de, justamente, unidades usadas.