La caída de los valores de las propiedades no se detiene y surgen oportunidades para quienes tienen dólares en la mano. Según un relevamiento de precios realizado por la consultora Reporte Inmobiliario, el valor promedio del metro cuadrado en el Gran Buenos Aires cayó un 22,77% en comparación con el mismo período de 2020.

El informe, que se realizó en base a las cotizaciones de departamentos de 2 y 3 ambientes de 13 localidades del primer cordón bonaerense, detalla que para encontrar un valor promedio inferior habría que remontarse a junio del 2010.

En concreto, el precio promedio del metro cuadrado en el GBA fue en junio de u$s1.502, mientras que en el mismo mes de 2020 era de u$s1.945.

Evolución del precio del metro cuadrado en el Gran Buenos Aires. Fuente: Reporte Inmobiliario.

Precio del metro cuadrado en el GBA, por zona

Si bien el precio promedio del metro cuadrado en el GBA es de u$s1.502, los valores varían sensiblemente de una zona a otra, o incluso entre distintas localidades de un mismo sector geográfico.

Zona Norte

Por caso, el valor promedio más alto se encuentra en Zona Norte, donde es de u$s1990 por m2. Aquí, los precios más altos están en Martínez (u$s2.220) y Vicente López (u$s2.185), mientras que el promedio más bajo aparece en Tigre (u$s1.510).

Zona Sur

Por otra parte, los valores más bajos para el metro cuadrado están en Zona Sur, donde el promedio es de u$s1.120. La localidad de La Plata tiene un precio promedio de u$s1.050, más barato que el valor que se consigue en localidades cercanas a la Ciudad de Buenos Aires. Por ejemplo, en Quilmes el valor promedio es de u$s1.190 y en Lomas de Zamora de u$s1.175.

Zona Oeste

La Zona Oeste ocupa un eslabón intermedio en cuanto a precios, por encima de la zona sur y por debajo de la zona norte. El promedio para el m2 es de u$s1.320. La localidad más costosa es Ramos Mejía, con u$s1.405. Le siguen Haedo (u$s1.325) y Morón (u$s1.230).

Departamentos en CABA: ¿es buen momento para invertir?

Después de años complejos, producto de sucesivas devaluaciones de la moneda, la falta de crédito y la incertidumbre económica, la llegada de la pandemia profundizó la crisis en el sector inmobiliario.

Con oferta récord de inmuebles a la venta en la Ciudad de Buenos Aires, los precios cayeron en los últimos meses. De hecho, según un informe elaborado por la cadena de inmobiliarias Re/Max y la Universidad del CEMA, el valor del metro cuadrado promedio en Capital se desplomó un 11% entre enero de 2020 y mayo de 2021. Aunque no se trate de una cifra en la que coinciden todos los actores del sector, sí alcanza para graficar el escenario actual.

Y es en ese contexto que, como en toda crisis, aparece una oportunidad. Es que, con la perspectiva de que el mercado se recupere en un futuro no muy lejano, la opción de invertir hoy en un inmueble puede resultar conveniente.

"Hoy hay mucha oferta. Mucha oferta de locales, de oficinas y de departamentos. Hay 114.000 inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires. Entonces, alguien que quiera hacer una inversión, si por ejemplo tiene un hijo que en un par de años se va a vivir solo, es el momento de que pueda comprar algo ‘barato’", señaló a iProfesional Armando Pepe, titular del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

En cuanto al valor de las propiedades, el especialista remarcó: "En los últimos cuatro años, bajaron un 8% (en el valor pedido de oferta). Pero lo que determina los precios finales es la ley de oferta y demanda. Si un vendedor necesita vender y tiene una propiedad a u$s100.000, quizá si le ofrecen u$s80.000, la vende. Y hay otros que no necesitan el dinero de manera urgente, quizá no venden por menos de u$s95.000. De manera que hoy, haciendo contraofertas razonables y serias, se pueden comprar propiedades más baratas de lo que estaban".

Mercado en caída libre

Si un vendedor necesita vender y tiene una propiedad a u$s100.000, quizá si le ofrecen u$s80.000, la vende

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que "hoy por hoy hay muy poca construcción".

"En cuanto a la inversión, hasta que no se estabilice el dólar y se sepa qué puede pasar con la pandemia, no hay perspectiva de un alza. Pero la realidad es que al invertir hoy, uno está estabilizando el valor de los inmuebles y a futuro, a nuestro entender, debería estar recuperando posición en el mercado", sostuvo Bennazar

Según el titular de la CIA, el mercado "viene en caída libre desde hace más de 35 meses, y se le sumó la pandemia". En ese contexto, en cuanto a los valores, "hay lugares en el que los precios bajaron del 10% al 15%, y en otros del 20% en adelante".

"La teoría nuestra es que cuando el dólar se moviliza, el mercado se tranquiliza. Si el dólar se tranquiliza, el mercado se moviliza. Esto siempre ocurre. Cuando hay calma en el dólar, el inversor resuelve pasarlo a propiedades; cuando hay movimiento, prefiere quedarse con los billetes", graficó Bennazar, quien concluyó: "Hoy en día vemos un mercado muy quieto, que puede repuntar en el futuro, pero esto va a depender de que termine de una vez por todas la pandemia. A partir de ahí, nosotros creemos que el mercado se debería estabilizar y recuperarse. Es decir que puede ser una oportunidad para invertir, ya que los inmuebles son un importante resguardo de valor".

Oportunidades que se presentan

Hay 114.000 inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires

Hay, también, una buena oportunidad de inversión en los pozos. Así lo remarcó Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido, quien detalló: "Hoy tenemos una oportunidad muy interesante para todo lo que es inmuebles a estrenar, los de pozo están en un valor realmente muy atractivo el m2, y es probable que de acá a tres años haya una recuperación de los valores finales. Dependerá un poco del contexto económico, social y político. Entonces, el que compró hoy a un valor muy atractivo, porque el valor del metro es uno de los más bajos en los últimos diez años, va a tener una plusvalía interesante".

En cuanto a la oferta de propiedades, en un contexto de volatilidad cambiaria (sobre todo en los dólares alternativos), con cepo y sin créditos hipotecarios disponibles, Migliorisi analizó: "Nos encontramos con un mercado con propietarios que no están endeudados como ocurrió en 2001, que necesitaban vender para liquidar sus créditos".

"Hoy el propietario no tiene ese problema, por lo que no va a salir a rematar su inmueble, lo va a defender. Aunque, también, al no haber crédito para el comprador, es un mercado más chico y eso hace que haya menos demanda en algunos segmentos. Entonces, por ejemplo, el propietario del segmento comercial, que es el que más lo golpeó esta crisis, puede aceptar una contrapropuesta más fuerte para salir", concluyó.