El fondo del pozo, parece, todavía ni se adivina en el ámbito inmobiliario. La actividad de la compraventa sigue inmersa en uno de sus peores momentos históricos, pero la perspectiva tras más de un año de parate continúa siendo preocupante. Los departamentos no dejan de perder valor y ni siquiera así se percibe un cambio en la actitud de quienes cuentan con dólares para invertir.

Entre los comercializadores ya nadie niega que quien posee el billete manda. Pero lo que asusta, siempre mirando hacia adelante, es que las rebajas que vienen aplicando los propietarios siguen sin ser convalidadas por aquellos que apuestan al ladrillo. Los eventuales inversores, parece, todavía aguardan por una depreciación mayor de las propiedades en oferta.

Mientras tanto, el valor del metro cuadrado no deja de deprimirse. En esa dirección, un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional señala que la baja de precios acumula 10 trimestres consecutivos. "Los valores promedio de oferta para departamentos usados cayeron ya un 31,55 por ciento medidos en dólares desde el pico de febrero de 2019", afirma la consultora.

"Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron otra retracción para el promedio de la ciudad del 5,2 por ciento en el último trimestre. Acusan una baja del 18,3 por ciento en la comparación interanual entre inicios de agosto del 2021 contra el mismo mes del año pasado", añade.

Reporte Inmobiliario señala que en agosto el precio del metro cuadrado estándar, sin amenities, se ubicó en torno a los 1.643 dólares. "El promedio del trimestre anterior fue de 1.732,2, mientras que un año atrás, en agosto de 2020, alcanzó los 2.011,4 dólares", indica el trabajo.

Para luego afirmar: "Cabe destacar que la caída alcanza el 31,55 por ciento si se compara el valor actual con los 2.400 dólares el metro cuadrado correspondientes a febrero de 2019". Siempre según la consultora, el precio actual perforó "los valores que se observaron durante el primer cepo del gobierno de Cristina Fernández".

La eventual continuidad del cepo, sumado al salto que se pronostica para el tipo de cambio una vez que transcurra el período electoral, añade incertidumbre a una compraventa que sigue sin tocar piso. Por el lado de la oferta, los propietarios siguen "acomodando" los valores pero la demanda brilla por su ausencia.

De acuerdo a un informe realizado por Zonaprop, en Ciudad de Buenos Aires el 34 por ciento de los departamentos en venta fue retasado a la baja en los últimos seis meses. El descuento promedio efectuado en el último semestre es del 8 por ciento.

A nivel histórico, en 2017 el porcentaje de retasados representaba el 18 por ciento, comenzó a aumentar a finales del 2018 y la tendencia continúa en alza hasta hoy. En el anterior Index de Zonaprop un 23 por ciento de las propiedades en venta había sido retasado a la baja.

¿Cuánto cuesta hoy las propiedades dentro de la geografía porteña? Una unidad de dos ambientes y 50 metros cuadrados vale, en promedio, 125.700 dólares. En tanto, un departamento de tres ambientes y 70 metros alcanza los 179.000 dólares.

El metro cuadrado más barato se ubica en barrios como Lugano -1.128 dólares-, La Boca -1.692- y Nueva Pompeya -1.710-. En el extremo totalmente opuesto se ubican Puerto Madero -5.628-, Palermo -3.112- y Belgrano -2.987-.

Por la ley de alquileres vigentes, dueños optan por vender y eso redundó en un "sobrestock" de unidades ofertadas.

Oferta disparada

Las opciones para quienes buscan un inmueble se han multiplicado a la par de la reducción de la oferta de alquileres y la merma constante de las cotizaciones.

"El número de inmuebles en alquiler se redujo 40 por ciento sólo en lo que va de la pandemia. De ese porcentaje, más del 80 por ciento pasó directamente a la venta. Hoy en barrios como Belgrano o Recolecta podés encontrar dos o más unidades similares en venta en una misma cuadra", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de la CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios.

Por estos días, el número de departamentos puestos a la venta sólo en Capital Federal supera las 116.700 unidades.

Este caudal de inmuebles disponibles viene alentando, según Liotto, una caída en el precio del usado que sólo en el último año merodea un promedio del 25 por ciento en Capital Federal. La directiva aclaró, igualmente, que hay zonas de la geografía porteña donde el porcentaje es superior y espacios donde ocurre lo contrario.

"En la zona Sur de la Ciudad es posible ubicar una baja de precios más alta, del orden del 30 por ciento. Ya en el Norte los tratos se pelean más y la reducción que se percibe se ubica en torno al 15 por ciento. Por supuesto que quien tiene el dólar en mano manda, por lo que ahí es donde entran en juego las contraofertas, que siguen ganando intensidad", dijo.

Liotto señaló que los interesados proponen rebajas que suelen promediar el 20 por ciento. Otras voces de la comercialización interpeladas por iProfesional afirmaron que, en barrios de Buenos Aires como Caballito, Paternal, Villa Crespo u Once, ya es posible detectar contraofertas que se acercan incluso al 30 por ciento.

"Hoy por hoy, quien intenta vender no sabe a qué precio podrá cerrar la operación. Hoy, el precio real de una propiedad lo está definiendo quien pone la plata para adquirir el inmueble. Por eso las contraofertas son cada vez más fuertes", comentó la directiva.

La compraventa sigue sin despegar aunque los precios acumulan más de dos años de baja.

Recomendaciones de negocios

A tono con el contexto, otros expertos consultados por iProfesional detallaron cuáles son los activos más "accesibles" en este tramo de la pandemia.

En esa dirección, Alejandro Schuff, director de Emprendimientos de Soldati, sostuvo que este es un "momento muy atractivo para aquel consumidor final que pretende acceder a la ‘casa de mis sueños’ a valores que puedo pagar".

"Hoy la posibilidad pasa para comprar en zonas premium a valores que en otro contexto sería imposible. Las zonas buenas son las que más tardan en caer y las primeras en recuperarse", afirmó.

Tanto Schuff como otros expertos señalaron que la baja en los precios de venta, esto en el segmento de los usados, es cuanto menos del 30 por ciento con respecto al 2018 y del 20 por ciento en relación con el año pasado.

Por su parte, Lidia Zanollo, bróker de C21 D’Adam, expuso como oportunas las inversiones que pueden realizarse en barrios de la Ciudad con alta demanda como Belgrano, Palermo, Caballito y Devoto.

Recomendó inclinarse por "usados de no más de 10 años", para enseguida puntualizar que "hay mucha oferta y se puede llegar a contraofertar y cerrar por lo menos un 20 por ciento por debajo del valor de publicación".