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Propiedades: con ventas caídas, ¿qué ocurre con el precio de los inmuebles y cuál es la perspectiva?

Propiedades: con ventas caídas, ¿qué ocurre con el precio de los inmuebles y cuál es la perspectiva?
La comercialización sigue siendo prácticamente nula y las contraofertas se mantienen como tendencia. Detalles de un mercado que continúa sin hacer pie
Por Patricio Eleisegui
12.11.2021 19.15hs Negocios

La estabilidad y el crecimiento parecen no llegar nunca al ámbito del ladrillo. Con ventas que no dejan de derrumbarse, y la continuidad de una ley de alquileres que sigue alentando la reducción de la oferta de inmuebles, el sector inmobiliario sigue acumulando números en rojo y es esa misma realidad la variable que continúa haciendo presión sobre el valor de las propiedades.

El ritmo claramente acotado que exhibe la demanda, también por efecto de una inestabilidad macroeconómica que desalienta la inversión, obliga a reinstalar el foco sobre el precio de los inmuebles. Con contraofertas siempre contundentes, quienes tienen dólares en mano parecerían ubicarse en el mejor de los escenarios. Pero, por supuesto, también están los dueños que siguen defendiendo las cotizaciones a capa y espada.

Con vistas, también, al escenario electoral que viene y sin escatimar pronósticos respecto del ya cercano 2022, una serie de expertos acercaron opiniones a iProfesional en las que dan cuenta tanto del momento que transita hoy el ladrillo como de las vicisitudes que marcan las negociaciones de compraventa que se desarrollan por estos días.

"El clima de incertidumbre jamás favorece la inversión. Muy por el contrario, la ahuyenta. Lo que sí es cierto es que, ante una inflación creciente, mucha gente busca refugio en ladrillos. Sin embargo, en momentos de incertidumbre el inversor suele quedarse quieto apoyado en su capital, a la espera de señales claras. O, lo que es peor, se decide a invertir en otras latitudes que le ofrezcan mayor seguridad", sostuvo Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step.

El directivo expuso al clima de inestabilidad como la variable que impide un "revival" de la actividad más allá de la caída indiscutible que muestra el precio del usado. "Hoy se verifica una baja en el valor de las propiedades, del orden del 20 al 25 por ciento. Pero la inversión privada no se ve alentada porque aún no se han producido cambios políticos que otorguen mayor confianza y seguridad", añadió.

Desde la inmobiliaria Depa su director, Miguel Di Maggio, dio por descontado que habrá una continuidad en la merma de los valores "mientras el Gobierno no genere un instrumento que impulse a la gente a llegar a comprar su propiedad".

"Hoy no hay crédito hipotecario que permita financiar la compra de una casa o departamento o mismo la posibilidad de comprar dólares a valores oficiales para ser aplicados a la compra de un inmueble", acotó.

Di Maggio señaló que, por efecto de la sobreoferta existente –sólo en Capital Federal se ofrecen a la venta cerca de 160.000 propiedades–, "las propiedades podrían seguir en tendencia a la baja entre un 5 y un 10 por ciento más en el corto plazo".

"Las propiedades se acercan a un valor ‘real’. Y eso le hace bien al mercado. Estamos en un momento en que el 70 por ciento de quienes quieren vender entendieron que deben bajar el precio de la propiedad si aspiran a concretar una operación en tiempos razonables. Y, en este sentido, no es un capricho de las inmobiliarias el bajar de precio a las propiedades, sino consecuencia de la economía en la que vivimos", destacó.

El sobre stock de propiedades en venta sigue tirando abajo el precio de las propiedades.
El "sobrestock" de los inmuebles en venta sigue tirando abajo el precio de las propiedades.

Que la baja de precios sigue siendo la tendencia dominante es algo que no se discute entre los comercializadores.

"Con el fuerte desequilibrio entre la cantidad de propiedades en venta, incrementado en parte por propietarios que decidieron poner a la venta unidades que alquilaban y la inestabilidad del dólar, podríamos ver todavía bajas en los precios finales negociados. Esto, por efecto de propietarios que prefieren vender ante la escasa expectativa de una recuperación del mercado", expresó Eduardo Stulich, director de mercado residencial de Soldati.

Diego Álvarez Espín, empresario y educador financiero, emitió una opinión similar: "Los precios pueden seguir bajando dado que el stock de venta de propiedades hoy representa 50 meses de ventas mensuales –versus la rotación histórica de 12 meses–. De todas las propiedades en venta en los principales centros urbanos, sólo se está vendiendo el 2 por ciento. Por eso demorará 50 meses en rotar el stock disponible. Eso mismo hará que los inmuebles sigan cayendo un poco más".

Contraofertas y perspectivas

Las contraofertas mandan. Y, en ese sentido, Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, sostuvo que las contrapropuestas promedio acercan rebajas del 25 por ciento. Stulich, en cambio, dio cuenta de un porcentaje bastante menor.

"Los márgenes de negociación no superan normalmente el 10 por ciento si la propiedad ya se encuentra publicada con un precio realista y acorde a la situación de mercado. Si la propiedad no ajustó su precio, no recibe consultas", afirmó.

El directivo de Soldati agregó que la comercializadora volvió a tasar gran parte de su cartera de inmuebles en situación de venta. Algo similar expuso Francisco Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios, quien reconoció que la comercializadora "re-tasó" la mitad de las propiedades que ofrece.

"Podríamos decir que los valores hoy están entre un 20 y un 30 por ciento por debajo de las cotizaciones de 2019. Departamentos de calidad media y bien ubicados, que valían entre 2.800 y 3.000 dólares el metro cuadrado, ahora se pueden comprar a 2.200-2.400 la misma unidad", precisó Stulich.

Martín Pinus, titular de la inmobiliaria homónima, aportó otro ejemplo: "Hoy es posible comprar en Recoleta o Belgrano muy buenos departamentos reciclados a 2.000 dólares el metro cuadrado".

El predominio de la contraoferta
Las contraofertas actuales proponen rebajas del orden del 25 por ciento.

En cuanto a la expectativa ya de cara a 2022, buena parte de los comercializadores entiende que el año será tan o más complicado que el actual. "El escenario para 2022 no es alentador. El año que viene la Argentina debe afrontar un pago de 19.000 millones de dólares con el FMI en un contexto fatídico ante la carencia de un plan económico creíble y sostenido", expuso Di Maggio.

Para luego añadir: "El insólito ‘vamos viendo’ en materia económica que aplica el Gobierno va acompañado de una bestial deuda interna producto de una emisión monetaria descontrolada. Se aproxima una nueva tormenta de la que el sector inmobiliario no estará exento".

Respecto de las oportunidades para el año que viene, Gabriel Torraca, director de la desarrolladora Grid, aportó un pronóstico positivo. "Los emprendimientos al pozo seguirán siendo una alternativa de refugio de valor para excedentes en pesos de pequeños y medianos inversores que prefieren la seguridad del ladrillo. Eso sí, en emprendimientos promovidos por desarrolladores de trayectoria", precisó.

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