Ante la falta de créditos hipotecarios y los precios en dólares de las propiedades, muchos compradores se preguntan qué opciones ofrece hoy el mercado para acceder a una vivienda o invertir en la compra de un departamento. 

Claro que, en este contexto de escalada inflacionaria que parece estar lejos de interrumpirse, los aumentos de los costos de la construcción –que, también, incluyen el incremento del precio de los materiales–, resultan determinantes cuando el objetivo es encarar un desarrollo inmobiliario. Y, por ese motivo, los inversores pasaron a ver con mejores ojos los fideicomisos a precio fijo mucho más que los fideicomisos al costo.

¿Las razones? En el primer caso, comprenden que no asumirán riesgo alguno, saben exactamente cuánto dinero empezarán y terminarán pagando. Del otro lado, en el fideicomiso al costo, inversor y constructor comparten gastos de obra, pero es el primero quien que se arriesga a que el precio final de la unidad –que se paga cuando concluye– sea más alto del estimado en un principio.

Así las cosas, la verdad es que son muy pocos los desarrolladores que pueden vender a precio fijo porque resulta enrevesado definir el valor total que pagarán para construir una obra. Comparte esa postura Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario: "Los usos y costumbres dicen que lo mejor para desarrollar seriamente es al costo, porque, de alguna manera, el que compra es un socio del emprendimiento y, si eso aumenta, lo que se está pagando se seguirá abonando en cuotas extraordinarias".

Quién paga la diferencia del departamento

Puede ser superior al costo final o puede ser inferior, el tema es quién absorbe esa diferencia: ¿el inversor, por un departamento que compra, o el desarrollador, por 45 departamentos que está construyendo de un edificio?

En concreto, hay una sola forma que puede ser a precio fijo que se llama "costo concertado", hoy en desuso porque el desarrollador difícilmente quiera asumir el riesgo de "bancar" la diferencia, más en un escenario de una macro donde no se sabe si da por arriba o por debajo. Y, en definitiva, termina siendo –parangón chabacano mediante– una "timba".

¿Dónde es mejor comprar a costo fijo?

Tal vez, en un edificio de cocheras en donde se puede calcular los costos de esta modalidad porque no existen tantos insumos dolarizados. Y lo que suele ocurrir es que el precio fijo termina siendo mucho más alto porque lo que hace el desarrollador es no aumentarlo, pero cobra mucho más que un costo de pozo, ya que entonces el riesgo lo asume el comprador.

Un ejemplo claro se dio en el 2015: el tipo de cambio informal pasó de 13,80 a 14,32 (+3,77%), pero el costo fue de 622 a 815 (+31%). ¿Cómo se explica? Hubo una inflación del 29,60% en todo ese año, con un dólar planchado. Lo mismo pasó de 2003 a 2007, cuando el costo recuperó el terreno perdido con la baja enorme de 2002.

 

De todas maneras, la inflación no es la única protagonista en esta encrucijada. En la actualidad existen otros motivos por los cuales los inversores optan por el precio fijo: uno de ellos, la seguridad del valor; a diferencia de la modalidad al costo, en la que, años atrás, ellos contrataban únicamente a alguien que, además de tener trayectoria, demostrara solidez. Y eso bastaba.

Proyectos al costo y precio fijo

Hay desarrolladoras que ejecutan proyectos al costo y a precio fijo –ajustables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)– cuyo plan de pagos pueden ir de los 16 meses a los 10 años.

Se trata de proyectos a mediano y largo plazo que se pagan, en la mayoría de los casos, con un anticipo de entre el 10% y el 30% del valor total y luego cuotas en pesos, ajustables según el índice de la CAC. "Dependiendo el momento en que se realice la operación, y en virtud del valor del tipo de cambio y la inflación de ese mismo período, la renta puede ser mayor o menor, pero siempre resulta positiva", asegura Nicolás Degano, director Eidico Vivienda.

 

En el caso de los proyectos en desarrollo, durante la pandemia –con un CAC desacelerado y un tipo de cambio creciente–, el resultado fue favorable para el comprador, en especial para quienes construyeron en el período que va desde agosto de 2020 hasta enero de 2021, puesto que el valor por metro cuadrado de la construcción en dólares se encontraba muy por debajo si se lo compara con años anteriores. Hoy en día, este se acerca más a su valor promedio histórico.