PH: revelan por qué se convirtieron en la inversión estrella y cuáles son los barrios más baratos para comprar

Las propiedades horizontales son el tipo de inmueble al que un significativo porcentaje de porteños anhela acceder. Los porqués de este furor
Por Nicolás Bal
30/04/2022 - 07,14hs
PH: revelan por qué se convirtieron en la inversión estrella y cuáles son los barrios más baratos para comprar

El PH (propiedad horizontal) siempre tuvo diferenciales que se explican fácilmente: no tienen expensas o son muy bajas, por un lado, y lo vinculado estrechamente con lo estructural, por el otro. Por eso, entre otros motivos, es que este tipo de inmueble despierta interés entre quienes están interesados en adquiridad una propiedad, ya sea como vivienda o inversión, sobre todo en el actual mercado inmobiliario.

Porque, aparte de invitar a un espacio al aire libre –como patios y terrazas–, resultan ser "muy funcionales, le permite a la gente jugar con los distintos ambientes y adaptarlos más al gusto personal, a diferencia de un departamento estándar, en el que la cantidad de opciones se reducen", destaca Matías Tower, director comercial de Mudafy.

Las estadísticas, por otra parte, avalan esta tendencia: de acuerdo con datos de Zonaprop, cuando se publica un inmueble con esas particularidades, este recibe 2,5 veces más de demanda que un departamento.

Y, por si faltara sumar alguna ventaja, en abril pasado, el precio promedio de esta vivienda en la Ciudad fue de u$s1.836 el metro cuadrado, un 20% inferior al de un departamento, u$s2.315 el m².

San Telmo y San Cristóbal, barrios con oportunidades

Los valores promedio de estas unidades en CABA fluctúan conforme con varios parámetros como la zona, si están reciclados o si se deben refaccionar.

Ya restaurados y puestos en valor, los PH pueden costar hasta 300.000 dólares
 
Es decir, "si presentan deteriorados o no muestran su mejor versión, se pueden encontrar precios competitivos, con un piso de u$s70.000. En cambio, ya restaurados y puestos en valor, pueden llegar hasta los u$s300.000", detalla Tower.

Al analizar por barrios, en el momento de salir a comprar, donde se concentran mayores oportunidades es en "San Telmo, San Cristóbal, Monserrat, Once, quizá más limitados en relación con los espacios verdes o próximos a áreas de mucho tránsito, donde los precios de cierre son los más bajos, entre los u$s1.000 y u$s1.300 el metro cuadrado.

El corredor norte tiene los PH con los precios más altos 

Le siguen Caballito, Flores, Floresta, entre los u$s1.200 y u$s1.700/2.000; y en el corredor norte (Palermo, Belgrano, Núñez, Saavedra), donde está la oferta de mayor valor, entre u$s1.800 y u$s2.200", detalla Miguel Di Maggio, director general de Depa.

Pero atención con ese término tan tentador: "oportunidad". Del otro lado, según cifras de Monitor Inmobiliario de marzo de 2022, fue mucha más alta la demanda que la oferta: solo el 7% del stock de inmuebles a la venta en CABA corresponde a los PH, una cifra por demás inferior a la de los departamentos (74 por ciento).

Con esos datos en mente, muchos desarrolladores han contemplado esta necesidad y se animaron a proyectar edificios que poseen "viviendas con lugares abiertos, balcones aterrazados y espacios comunes para recreación", destaca Ezequiel Wierba, socio fundador de Click Aparts. Del otro lado, "esta ‘moda’ encarece el precio de la propiedad, no solo por la tendencia, sino por la cantidad de metros cuadrados y los amenities que incluyen".

Tras la pandemia, los PH son más atractivos a los ojos de inquilinos y compradores que los departamentos

En definitiva, "los PH se convirtieron en una opción para los usuarios que quieran comprar para vivir, pero también para los inversores, muchos de los cuales buscan reciclar para, luego, vender a un valor mayor", distingue.

En ese contexto, hay algo que queda por fuera de la discusión: los departamentos dejaron de ser las estrellas del mercado y cedieron su trono. En los últimos dos años –pandemia mediante–, los cambios de hábitos incidieron sobremanera en las búsquedas: mientras que en 2017 y 2018 este tipo de propiedades se llevaban entre un 60 y un 65% de las intenciones de compra; en 2020, esa participación bajó al 45 por ciento.

Lluvia de ofertas y rentabilidad

En general, cuando una propiedad horizontal sale al mercado, hay que estar muy atento; los interesados parecen brotar de las madrigueras. Y como hay menor disponibilidad, lo que se ve a valores competitivos suele venderse muy rápido. Esto no solo aplica en el segmento compraventa, también se ve reflejado entre los que buscan rentar.

La relación alquiler-precio se ubicó un 3,46% anual. Se necesitan 28,9 años para recuperar la inversión. Y en un escenario donde la nueva Ley de Alquileres no acompaña con una rentabilidad muy positiva para los actuales propietarios, un PH continúa siendo una alternativa conveniente.

 

En los primeros meses del año, el alquiler de una propiedad horizontal aumentó un 9,7%, una cifra que se establece por debajo de la inflación (13,2%). En ese sentido, rentar un 3 ambientes de 90 m² en la Ciudad tiene un valor mensual promedio de $93.962. Ahora bien, si se le suman metros, integrantes de la familia o la mera necesidad de un ambiente más resulta determinante (135 m²), ese precio se eleva a 137.110 pesos.

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