Propiedades: ante la caída de los precios, ¿es un buen momento para invertir en una casa o departamento?

Especialistas aseguran que los valores de las viviendas habrían caído a su "piso" y podrían repuntar. ¿Qué pasa con la rentabilidad de los alquileres?
Por Andrés Iglesias
10/04/2022 - 08,44hs
Propiedades: ante la caída de los precios, ¿es un buen momento para invertir en una casa o departamento?

Por la sobreoferta y una escasa demanda, entre otros factores, el precio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires se derrumbó en los últimos meses. Es que, según señalan distintos relevamientos realizados por especialistas del sector, se estima que los valores cayeron en febrero un 12% interanual y acumularon desde 2019 una contracción en promedio superior al 30 por ciento.

De hecho, sostienen que la cotización de las propiedades se retrotrajo de tal manera que se encuentra actualmente "al mismo valor que hace once años". En ese contexto, surge el interrogante acerca de si puede ser este un buen momento para invertir en un inmueble.

Especialistas consultados por iProfesional destacaron al respecto que el nivel de los valores actuales podría considerarse como "el piso" de la caída –siempre en potencial, ya que depende de varios factores-, a la vez que señalaron que "siempre los mejores momentos para comprar algo es cuando el precio está bajando". Y que, seguramente, en un futuro deberían retomar una tendencia alcista.

Por otro lado, si alguien cuenta con el capital en dólares para comprar un departamento como inversión, un factor que debe considerarse es la rentabilidad: actualmente, en la Ciudad de Buenos Aires la rentabilidad bruta anual es en promedio del 2,8%. Una cifra que, si bien registró una leve mejora recientemente, es de las más bajas a nivel histórico.

De todas formas, dicha cifra se ubica por encima del rendimiento de otras inversiones "conservadoras" en dólares como los plazos fijos (que en bancos privados tienen un rendimiento promedio del 0,15% anual) y un Fondo Común de Inversión (da entre 0,4% y 0,6% anual).

Precios de las propiedades por el piso: ¿es momento de invertir?

Al analizar el contexto actual del sector, Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló a iProfesional: "Siempre es discutible si la inversión inmobiliaria es una buena inversión. Pero hoy tampoco hay inversiones en dólares mucho más rentables para un perfil conservador."

Señalan que el precio de las propiedades se
Señalan que el precio de las propiedades se "retrotrajo" once años en la Ciudad de Buenos Aires

"La verdad - continuó- es que la gente que elige invertir en inmuebles, lo hace por un tema de seguridad o porque va a dar uso a la propiedad de alguna manera. Pero, por otro lado, si alguien estaba pensando en comprar una propiedad y tiene los dólares guardados, sí es un buen momento. Porque los precios se retrotrajeron once años para atrás: si se ven los valores y se va a series históricas, están al mismo valor que hace once años".

"Las reflexiones son dos", señaló por su parte Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate, quien sostuvo: "Por un lado, los mejores momentos para comprar algo, ocurren cuando está bajando de precio. Si en el año 2017, cuando los créditos UVA empujaban el precio a las nubes, compré, hoy perdí dinero. Pero hoy, que está bajando, es un buen momento para comprar, porque eventualmente va a haber un aumento de precio. Llevamos 36 meses seguidos de baja de precio del m2".

"Por otra parte, lo importante es comprar bien. Aunque esté bajando, hoy con la plata en la mano, el que compra es el que manda, de alguna manera. Por lo tanto, mi consejo es que, aunque los precios estén bajando, el comprador debe sentirse libre de ofrecer por debajo de ese precio todavía", remarcó Bryn.

Es que, más allá de la baja en los precios, hay un fenómeno económico global que hace que invertir en inmuebles pueda ser una buena alternativa. "Hay un montón de elementos que empiezan a hacer que la gente analice el mercado inmobiliario, sobre todo a nivel mundial. Por la inflación en monedas duras que se está dando, en otras partes del mundo las propiedades subieron muchísimo en los últimos dos años. Algo que no pasó en la Argentina", sostuvo Gómez Picasso.

"Entonces, por las cifras que estamos viendo con el tema de los precios (hace dos trimestres que los precios caen muy poco, casi nada), podríamos asumir que estamos en una meseta, en un piso de caída, y además se empezaron a ver algunos datos -sobre todo en provincia de Buenos Aires-, que comenzaron a venderse más propiedades. Es decir que empiezan a verse algunas señales que podrían indicar -teniendo en cuenta que hay una variable importante para esto que es la cotización del dólar, si es que se mantiene estable- que se llegó a un piso de caída y que sería buen momento para comprar antes que empiecen a subir", remarcó el CEO de Reporte Inmobiliario.

La rentabilidad de los alquileres sigue baja

Si bien los niveles de rentabilidad actual son bajos, hay algunos síntomas que denotan cierta "mejoría" al respecto, así como factores económicos que tornan la inversión inmobiliaria como una buena oportunidad.

La rentabilidad promedio de los alquileres en la Ciudad es del 2,8% anual
La rentabilidad promedio de los alquileres en la Ciudad es del 2,8% anual

"La rentabilidad es mala desde el 2002. Es baja, pero cuando se tiene un activo inmobiliario hay que ver dos cosas: cuánto genera por alquiler y cuánto aumenta, qué pasa con el precio de la propiedad año a año", explicó Gómez Picasso.

Y agregó: "Siempre los inversores lo que analizaban era si tenían una rentabilidad baja (por ejemplo 2% o 3% anual), pero además la propiedad se revalorizaba un 7% u 8% por año. Hay que sumar los dos elementos. Pero en los últimos tres años, las propiedades cayeron, entonces cuando hacías esa ecuación, era poco atractivo el mercado inmobiliario".

En ese sentido, el CEO de Reporte Inmobiliario sostuvo: "En una situación en la que ves que los precios habrían llegado a un piso, que la rentabilidad sigue siendo baja, pero que se le podría sumar en algún momento una recuperación de los valores, y además estás entrando a un valor relativamente conveniente, hay gente que empieza a poner el foco, a pensar en comprar. No quiere decir que estemos viviendo un boom en el sector, pero hay gente que si tiene por ejemplo u$s150.000 y ve que ahora llega a un departamento con dos dormitorios, lo piensa".

En tanto, Bryn señaló que "la renta se viene recuperando en el último año por dos condiciones: por un lado, porque el dólar está planchado. Si se calcula el alquiler en dólares, da un poco más. Por otro lado, por la Ley de Alquileres, realmente el alquiler está aumentando por sobre la inflación y los sueldos: entonces, el propietario ve también que está generando más pesos. La renta se está recuperando".

Si bien destacó que es difícil que la rentabilidad vuelva a ser del 6% anual en dólares como en 2017, Bryn sostuvo: "La pregunta que siempre hago es: ¿Qué hacemos con la plata? Si tenés u$s80.000, por ejemplo, cómo hacés para generar en dólares $50.000 por mes, que es lo que da un alquiler. No hay tantas alternativas para el inversor tradicional. Es una inversión conservadora y tradicional, que está rindiendo un poquito mejor. La perspectiva es que, si el dólar sigue estable este año y el que viene, con las elecciones, hace que, si los alquileres se siguen recuperando en pesos, dé un poco mejor renta".

Impuesto a viviendas vacías, un "fantasma" para el sector

La Federación de Inquilinos Nacional propuso días atrás la aplicación de un impuesto a los inmuebles vacíos, una idea que fue recibida en la Secretaría de Comercio Interior encabezada por Roberto Feletti y que se puso sobre la mesa en una reunión con los actores del sector inmobiliario.

Días atrás surgió la posibilidad de aplicar un impuesto a las viviendas
Días atrás surgió la posibilidad de aplicar un impuesto a las viviendas "vacías"

"Lamentablemente, todas estas noticias generan una especie de rumor en el mercado que hace que la gente baje las expectativas y no quiera avanzar en algo", sostuvo Bryn.

Y agregó: "Si se ve en el mundo cómo se terminó aplicando el impuesto a la vivienda ociosa, terminó impactando muy poco efectivamente en el mercado: porque cuando se discrimina por las que tienen problemas de sucesión, las que están ocupadas, en las que no se pueden vivir, se termina dando cuenta que es muy poco el porcentaje de viviendas a los cuales realmente les terminás aplicando ese impuesto. Pero el rumor, tiene un impacto más negativo que el dinero que haya que pagar por el impuesto. Afecta el clima de negocios del mercado inmobiliario. Y no es positivo".

Así es que, en un contexto económico complejo, con datos de elevada inflación en todo el mundo que deterioran el poder de compra de los dólares "en el colchón", la opción de invertir en inmuebles parece ser una buena alternativa para quien cuenta con los billetes y busca un refugio "seguro".

De todas formas, tal como aclaró Gómez Picasso, "obviamente, hay que ver qué se compra, a qué precio, dónde se compra, la calidad y la ubicación del producto". "Porque hay que saber comprar –señaló-. El negocio inmobiliario se hace cuando se compra, no cuando se vente: cuando se compra a un precio lógico, un buen producto, en una buena ubicación y en el momento adecuado".