Cocheras: revelan cuáles son los mejores barrios para invertir y cuál es el nuevo negocio que se impone

Tras la pandemia, dónde están las mejores oportunidades para realizar este tipo de operación inmobiliaria. La opción de las cocheras con pool de renta
Por Nicolás Bal
28/05/2022 - 08,00hs
Cocheras: revelan cuáles son los mejores barrios para invertir y cuál es el nuevo negocio que se impone

Si bien en por el aumento de los valores de los terrenos, entre otros fectores, más de 1.400 cocheras cerraron en los últimos años en Buenos Aires, la adquisición de este tipo de inmuebles continúa siendo una opción rentable al momento de invertir dólares, siempre y cuando se realice en barrios puntulales y zonas con determinadas características.

Metrobús, bicisendas y nuevas calles peatonales restringieron sobremanera el espacio de estacionamiento de los barrios en la Ciudad de Buenos Aires. A este escenario, se suma el nuevo sistema digital - app mediante, sin parquímetros ni cospeles- que abarcará a las zonas más residenciales de CABA y, cuándo no, el incremento de los controles móviles por mal aparcamiento y la suba de los valores de las infracciones.

De hecho, de acuerdo con datos de Ecocheras en 2005, había unos 3.000 estacionamientos en la Ciudad y, en la actualidad, se contabilizan unos 1.800. ¿Por qué? Primero, "esa baja se dio por necesidad, porque no había tantos automóviles, y después se fue saturando cada vez más el mercado y casi no había tierras para construirlos", explica Esteban Sucari, director del mencionado portal.

Y hay que tener en cuenta que, para dicha ejecución, se requiere de un terreno grande, con doble o triple frente y, por lo menos, 40 o 50 metros de fondo.

En la actualidad, hay unas 1.800 cocheras en la Ciudad de Buenos Aires de 3.000 que había en 2005

Por eso, a la hora de buscar una cochera para invertir, lo mejor es apuntar a lugares premium y tratar de conseguir una oportunidad en ese segmento. Hubo y hay crisis, pero existen barrios que no las padecieron.

 

Recoleta y Barrio Norte, buenos barrios para invertir en cocheras

El primer parámetro para considerar antes de efectuar una operación inmobiliaria de este tipo es saber cuáles son las zonas con mayor densidad de habitantes por metro cuadrado y en donde la construcción de departamentos sea una constante.

"Esto se comprueba en Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Balvanera, Caballito y Almagro, en las que el mínimo de personas por m2 es de 30.000", precisa Daniel Bryn, fundador de Monitor Inmobiliario.

Allí proliferan edificios residenciales, pocos espacios en la vía pública para estacionar y ─sí, créalo─ listas de espera para obtener una cochera. En adición, muchos garajes tradicionales son vendidos y demolidos para dejar lugar al "desarrollos en altura".

Así las cosas, este mercado no se comporta igual en una misma zona, como sí sucede con los departamentos. Por ejemplo, un parking que funciona a metros del Hospital Italiano vale un 30% más de otro que se encuentra a cinco cuadras, en el mismo barrio. De la misma manera que una cochera en el barrio de Belgrano no cuesta lo mismo en Libertador que en Cabildo.

El negocio de las cocheras con pool de renta

Por otro lado, además de las tradicionales, están las que tienen que ver con un negocio de explotación de un parking, que son las cocheras con pool de renta, que pueden aportar a la "explotación" por hora y tener una renta mayor. "Si yo tengo una cochera y la alquilo en $9.000 y pago $2.000 de expensas, la ganancia será de $7.000. Mientras que una cochera con pool de renta la estaré pagando $11.000 limpios de gastos", detalla Sucari.

La clave es invertir en barrios con alto poder adquisitivo 

¿Entonces? Si se compra una cochera en un lugar donde no hay estacionamientos cerca y el público de la zona tiene un buen poder adquisitivo –como el corredor Libertador–, aquella valdrá lo mismo siempre: sea antes, durante o después de la pandemia.

Qué tener en cuenta para invertir en cocheras

En promedio, esta acción implica desembolsillar entre $7.000 y $11.000 por mes; más $2.000/$2.200 de expensas ─que incluyen AySA─ y ABL, entre $100 y $200. Otro factor vinculado estrechamente con el bolsillo es que se trata de una inversión perdurable que no conlleva gastos de mantenimiento: ni de pintura, ni de roturas, ni cambios de termotanques o griferías. Y, otra buena, ¡no hay que lidiar con inquilinos ni contempla juicios de desalojo!

Por otro lado, los edificios destinados 100% a garajes suelen tener mejor circulación y medidas ─generosas─ para estacionar todo tipo de vehículos. Una cochera puede tener 15 metros cuadrados, pero ser muy angosta y larga. Y quizá entra solo un auto pequeño y apenas se puede abrir la puerta.

Qué conviene más: ¿cocheras o departamentos?

Las cocheras son una inversión conservadora en la economía real, porque no está sujeta a los vaivenes del dólar, las tasas o la política de turno.

Además, son más rápidas de alquilar ─y hasta de vender─ que un departamento. En definitiva, la ventaja radica en que se requiere mucho menos dinero para "entrar" al negocio y no sufre tanto desgaste.

Ya sea una cochera o un departamento, detrás del alquiler existe un negocio mayor: el de la apreciación

Y aunque poner en alquiler un inmueble hoy es más rentable que hacerlo con una cochera –el primero puede ofrecer entre un 2% y 4% anual; mientras que la segunda, en promedio, un 2,5%–, bien merece la pena enumerar diferencias fundamentales: que los gastos del garaje corren por cuenta del propietario, que el riesgo es más bajo y se ajusta por demanda a valores similares a los de la rentabilidad de un departamento.

Sin embargo, como colofón, Esteban Sucari revela una gran verdad: detrás del alquiler existe un negocio mayúsculo: la apreciación. "Esa es la torta; la renta hoy son las migajas".

En palabras más sencillas, la clave está en comprar algo bueno, en una buena zona y a un buen precio, donde se sepa que, luego, el valor aumentará.

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