Tiempo atrás, los que más buscaban departamentos a estrenar, en gran parte, eran inversores que iban detrás de mayor rentabilidad mediante un buen alquiler. Pero, temerosos del pozo, recién compraban cuando la obra había terminado. Sin embargo, el escenario cambió los actores y resulta que hoy es el usuario final quien adquiere y ocupa la propiedad. En consecuencia, a diferencia de lo que sucedía –se ponía el foco en el ticket de compra del inversor–, los desarrolladores piensan más en los que vivirán en ese inmueble.

El m2 ronda los u$s2.500, pero los precios son negociables

En la Ciudad de Buenos Aires se contabilizan 32.172 departamentos a estrenar, un 27% del total de los que están en venta, conforme con cifras aportadas por Monitor Inmobiliario. Además, en promedio, el metro cuadrado de este tipo de unidades se encuentra en u$s2.527. Pero, atención, los precios hoy son muy negociables.

Los departamentos más baratos se consiguen en Floresta, u$s1.620 el m²; Mataderos, u$s1.708 el m²; Lugano, u$s1.758 el m²; Agronomía, u$s1.828 el m²; y San Cristóbal, u$s1.843 el m².

Y más allá de que en abril pasado se hayan efectivizado apenas 2.361 escrituras, el perfil de quien pretende comprar incluye personas de más de 40 años que tienen algún ahorro y necesitan mudarse a un departamento que cuente con más metros cuadrados. Pero, también, algunos padres que quieren –¡y pueden!– ayudar a sus hijos a que accedan a su primera vivienda.

Los precios de los departamentos de pozo hoy son negociables

Lo que se sondea, a juzgar por el analista del mercado inmobiliario Daniel Bryn, son unidades con "balcones más amplios, más espacios verdes en el edificio (jardín, pileta), SUM más grande, coworking…. en fin, amenities más sofisticados".

No obstaste, de acuerdo con el consultor Alan Schachter, "se antepone la cantidad de metros propios con los que cuenta un inmueble a los amenities en sí". En ese sentido, detallan los especialistas, están en "boga" los de 2 y 3 ambientes.

Por otro lado, en medio de esta pandemia cuya fecha de vencimiento continúa siendo incierta y con una buena parte de la población trabajando –todavía– desde sus hogares, hay gente que no le da tanta importancia a la ubicación, a la cercanía de los medios transporte, como antes.

Los intereses vigentes van más por el lado de tener algún parque o plaza cerca, contrafrentes más silenciosos y luminosos; y, sobre todo, una tranquilidad que permita transitar la rutina diaria en la mayor armonía posible.

Qué valora el "nuevo" consumidor final

El "nuevo" consumidor final es alguien que valora bastante la calidad del proyecto y se mentaliza en la –renovada– forma de habitar, trata de tener más superficies, vistas más amplias, más ventilación.

Se buscan sobre todo departamentos a estrenar de dos y tres ambientes

Y un dato no menor, según Bryn: "El foco se pone en el valor de las expensas, que no sean tan altas y, sobre todo, que haya una buena relación entre los servicios que ofrece el edificio y lo que se paga".

En ese marco, agrega Schachter, el PH cuenta con una demanda significativa. Y allí, también, levantan la mano las casas y los edificios que no tienen encargados.

Los "nuevos" barrios

Schachter entiende que "hay una gran distorsión de los precios, según el barrio y el producto. Y, también, en el precio de cierre, porque una cosa es lo que se está publicando a estrenar y otra lo que, efectivamente, se cierran", aclara.

Y aporta que "muchos desarrolladores tienen que seguir publicando a cierto precio que saben que les costará mucho vender para demostrarle a su público inversor que no está regalando la mercadería; pero después cierran operaciones debajo de esos precios".

El barrio de Palermo continúa liderando las preferencias de los compradores

Sorprenden, de igual manera, "nuevos" sectores de Buenos Aires en donde se construyen muchos proyectos con más espacios comunes. "Ocurre en Coghlan, Saavedra –cerca del parque– y Floresta, donde los valores del metro cuadrado están más bajos que sus vecinos de Belgrano, Núñez o Palermo. Allí se puede comprar, por el mismo dinero que en los barrios con mayor densidad, departamentos más grandes", resalta Bryn.

En definitiva, si bien la oferta de departamentos a estrenar se multiplica por CABA, existe una excepción no tan llamativa: Recoleta. Por sus escasos terrenos disponibles para construir nuevas obras, se descarta sola de esta lista. ¿La contracara? Con mucha oferta y variada tipología de propiedades, valores y características de los proyectos, Palermo continúa –cuándo no– liderando todas las preferencias.