Propiedades: estos son los nuevos proyectos "full amenities" para la clase media en Buenos Aires
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En los últimos meses, dos importantes desarrolladoras inmobiliarias cordobesas desembarcaron en Buenos Aires con proyectos pensados para distintos públicos, entre ellos, la clase media.
Se trata de Grupo Ecipsa y Grupo Proaco, que apuestan a ganar presencia en el mercado de propiedades, que es más amplio que el de origen en cuanto a demanda, dinamismo y posibilidad de escala. Pero, también es más competitivo.
En el caso de Grupo Proaco, la empresa actualmente posee 250.000 m2 en construcción y más de 600 hectáreas de tierra para desarrollar durante los próximos 25 años en su provincia de origen. Según afirma Lucas Salim, su CEO y fundador, la compañía cuenta con más del 40% de ese mercado, participación que considera "razonable", dado que "de ocupar más, quizás no sería del todo sano".
En función de ello, parte de su estrategia de crecimiento implica buscar nuevas plazas, y optaron por comenzar con un proyecto de usos mixtos en Nordelta, partido de Tigre. Sobre un terreno de 11.000 m2 ubicado sobre la ruta 27, a 100 metros del Puerto de Bahía Grande y a 200 metros del centro comercial de esta ciudad pueblo, a fin de año o principios de 2023, el grupo iniciará la construcción de Ópera Nordelta.
Consultado sobre los motivos de esta apuesta, Salim afirma: "No es que se vea nada en particular de Buenos Aires. Pero, por supuesto, se trata de un mercado importante. Es entre 10 y 15 veces más grande que el de Córdoba. Además, es un buen lugar para acercarnos a otros proyectos en el futuro".
De Córdoba a Nordelta: propiedades para invertir
Opera Nordelta propone un complejo integrado por dos torres, que comprenderá alrededor de 27.000 m2 cubiertos en total. Si bien Salim aclara que aún están "terminando de delinear los últimos detalles del proyecto", adelanta algunos para iProfesional.
El edificio que tendrá frente sobre la ruta, contará con 122 estudios y oficinas distribuidas en siete pisos, con un basamento de siete locales. Según define el empresario, serán "lofts para home office" ya que no lo pensaron con perfil corporativo sino "como oficinas para la postpandemia porque tienen balcón, terrazas verdes y son amigables con todo lo que esta crisis sanitaria generó; tratamos de llevar la comodidad de trabajar desde casa, a las oficinas, dado que la gente entendió que el home office era piola e implicaba menos movilidad y tiempo de transporte, pero que tiene como contra que cuesta concentrarse".
En tanto, la segunda torre será exclusivamente residencial, con 85 departamentos de dos, tres y cuatro ambientes (de 70 m2 a 120 m2) y terrazas ajardinadas. Tendrá seguridad privada e incluirá piscina, SUM, coworking y espacios comunes para la vida social, deportiva y el esparcimiento al aire libre. También se dispondrá de 415 cocheras subterráneas y 51 bauleras.
La inversión se estima que ascenderá a u$s30 millones (incluyendo terreno) y se prevé que las obras demandarán entre 30 y 36 meses.
Aunque el proyecto todavía no se lanzó comercialmente porque están a la espera de obtener todos los permisos y las habilitaciones correspondientes, el titular de Proaco confía en que la respuesta será positiva: "Ya se comunicaron muchos de nuestros inversores de Córdoba que les interesa probar este mercado porque, aparentemente, está más dolarizado que el del Interior y porque está fuera del tradicional en el que venían invirtiendo. Inclusive, pensamos en venderle a cordobeses que quieran tener algo en Buenos Aires. Las expectativas son muy buenas".
De Córdoba a Devoto, apuntando a la clase media
La otra desarrolladora en arribar a Buenos Aires es Grupo Ecipsa. Además de su extensa experiencia en su tierra natal, esta compañía cordobesa cuenta con fuerte presencia en San Juan, Mendoza y en otras seis provincias.
Sin embargo, a pesar de superar los 40 años de trayectoria durante los que entregó más de 9.000 unidades y desarrolló más de 2.000 hectáreas, es la primera vez que este holding se anima a encarar un proyecto en el AMBA. "Llegamos con un crecimiento consolidado y la experiencia que nos asegura poder encarar un desarrollo de esta envergadura, en este mercado y en estos tiempos", asegura Jaime Garbarsky, presidente y fundador de Grupo Ecipsa.
"Buenos Aires –añade– es notablemente más grande que el resto del país en términos de volumen, cantidad de habitantes y poder adquisitivo de la clase media, entre otras variables. Además, todo está concentrado en pocos kilómetros cuadrados. Todo eso da fuerza a la demanda y las posibilidades de crecimiento se aceleran y acentúan".
En cambio, según opina Garbarsky, "en el resto del país el proceso es un poco más lento y tiene cierta complejidad porque está mucho más regionalizado y depende de múltiples factores. Cada zona tiene un comportamiento especial".
Complejo residencial: 915 departamentos apuntando a la clase media
La novedad que Ecipsa lanzó en el territorio porteño se denomina MilAires, una propuesta netamente residencial en Villa Devoto, sobre un lote delimitado por las avenidas Salvador María del Carril, Lastra y General Paz.
Es un complejo de cinco edificios "de baja altura y de alta calidad", que se irá construyendo con monoambientes y departamentos de dos a cuatro ambientes, todos con patio verde, balcón o terraza privada, y parrilla. En total, el proyecto comprende 915 departamentos (67.946 m2), 573 cocheras (7.171 m2) y 324 bauleras (1.009 m2).
"De las dos primeras etapas lanzadas, ya tenemos más del 60% de las unidades vendidas. Recientemente iniciamos la venta de la tercera etapa, con lo que habremos puesto a disposición desde el lanzamiento 561 unidades habitacionales entre casas y departamentos, además de las correspondientes cocheras y bauleras", detalla Garbarsky.
Más de la mitad de este complejo residencial, según describe, estará destinado a espacios verdes y de uso común. Es full amenities: tendrá una piscina cubierta climatizada semiolímpica y otras tres descubiertas (dos de las cuales también serán semiolímpicas), solarium y jacuzzi, terrazas verdes con parrillas compartidas, espacios de coworking y workspace privados, kids club y kinder, gimnasio, y circuito aeróbico alrededor del complejo, entre otros. Además, habrá un servicio propio de combis que acercarán a los residentes hasta las principales estaciones de tren, subte y metrobus de la zona.
A pesar de la difícil coyuntura económica, este desarrollo apunta a ser accesible para la clase media. Al respecto, el ejecutivo sostiene: "La escala del proyecto nos permitió que esto fuera posible y no nos equivocamos: la comercialización de las dos primeras etapas superó ampliamente las metas diseñadas, lo que nos llevó a relanzar anticipadamente la tercera etapa, de la que hasta hoy obtenemos también muy buena respuesta. A su vez, muchos clientes que compraron en MilAires lo pensaron como inversión, para resguardar sus pesos en ladrillos".
Aunque este terreno –de 30.000 m2– lo adquirieron en 2015, comenzaron su construcción en diciembre del año pasado. "El momento oportuno y la posibilidad de disponer de la última gran superficie en CABA inmejorablemente ubicada, nos convencieron; así surgió esta propuesta de valor", cuya inversión inicial fue de 20 millones de dólares, recuerda el empresario.
Garbarsky advierte: "En Buenos Aires existen grandes desarrolladores que realizan proyectos interesantes, pero con mucho foco en el segmento ABC1. No encontramos emprendimientos de volumen que sean para la clase media, el profesional independiente o los jóvenes, por lo que nos enfocamos en lograrlo".
Como referencia de precio de venta, el metro cuadrado parte desde los u$s 2.300. La totalidad de las unidades se financian en pesos, "a medida" y durante un plazo máximo de 8 años. El valor de las cuotas se ajusta según el índice de costos que elabora la Cámara Argentina de la Construcción.
La primera etapa se entregará a finales de 2024 y los otros dos edificios durante el primer y segundo semestre de 2025. Se estima concluir el último núcleo en cinco años.