iProfesional

Casas en barrios cerrados: ¿conviene construir o comprar llave en mano?

Es el gran dilema de quienes pretenden mudarse al Gran Buenos Aires. Cuánto cuesta y qué beneficios y contras tiene cada modalidad
20/06/2022 - 07:05hs
Casas en barrios cerrados: ¿conviene construir o comprar llave en mano?

La constante migración hacia casas en zonas más amplias y verdes que demandó la cuarentena y que continuó conforme avanzó la pandemia ya dejó de ser noticia; sin embargo, esa tendencia trajo aparejada una nueva disyuntiva: ¿cómo conviene comprar una vivienda?

Las dos alternativas que pican en punta son construir desde cero o comprar llave en mano.

Casas llave en mano a precio cerrado

Con este formato, un equipo de arquitectos orienta al cliente y lo ayuda a definir el diseño y las características de su casa tomando en cuenta las preferencias y necesidades. Y es la empresa constructora quien asume todos los riesgos de la obra. 

La demora dependerá del sistema constructivo adoptado y de las características y dimensiones de la vivienda. "En el sistema tradicional, una casa estándar tardará entre 6 meses y un año", especifica Nicolás Degano, responsable de la Unidad Vivienda de Eidico.

Para una casa lista para mudarse algunas empresas cuentan con proyectos al costo y a precio cerrado

Además, se construye a precio cerrado, "con un plazo de adjudicación de entre 16 y 24 meses y no compromete a nadie, a diferencia de un valor estimado, que está sujeto a variaciones e incrementos", clarifica Esteban Edelstein Pernice, socio de Victoria Homes.

Pero ojo: hay que tener reparos. Porque si la casa no fue llevada adelante por una empresa seria, en especial en esta época de tanta inflación, "se corre riesgo de que, quien construye, no pueda cumplir con lo que prometió, es decir, que no pueda entregar la unidad o que deba ajustar de tal manera que eso impacte en la calidad del producto", destaca Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios.

Para una vivienda lista para mudarse, por ejemplo, algunas empresas cuentan con proyectos al costo y a precio cerrado, cuyo plan de pagos van desde los 16 meses hasta los 10 años, que se pagan, en su mayoría, con un anticipo de entre el 10% y el 30% del valor total y, luego, cuotas en pesos, ajustables según el índice de la CAC.

Por ejemplo, casas de Santa Ana (Villa Nueva, Tigre) ofrece valores desde u$s120.000 (84 por m2) y desde u$s150.000, en el caso de casas ampliadas (120 m2). Y el proyecto Casas del Este, dentro de Pilar del Este, desde u$s88.000 (84 m2) y desde u$s120.000. aproximadamente, para casas ampliadas (120 m2).

En barrios cerrados, hay casas desde 88.000 dólares

Otro ejemplo es el de Santa Sofía, con 546 lotes de 514 m2 de superficie promedio y cuya entrega está prevista para 2023, pero allí solo quedan lotes disponibles de reventa.

Construir una casa, para los que quieren involucrarse

Con una inflación fuerte y el dólar estable o bajando, el costo por metro cuadrado para construir es cada vez más alto. A la hora de encarar una nueva obra, considerar este dato resulta vital.

Para el que ya tiene su lote, en valores históricos, sigue siendo un buen momento para construir. El costo por m2 está por debajo de los u$s900. "Lógicamente, se encuentra bastante por encima del costo muy bajo al que llegó en la cuarentena o en los meses siguientes. Pero, a pesar de haber crecido, todavía es atractivo", afirma el responsable de la Unidad Vivienda de Eidico.

La brecha cada vez es menor porque, como hay muy poca venta de inmuebles, los valores siguen bajando, asegura Garbarini. "Lo que antes era mucho más conveniente, ahora es conveniente, con el riesgo que implica construir contra comprar una propiedad terminada".

Hay que ver, según él, "cuánto más bajan las propiedades y cuánto más subirán los costos. En la medida en que esa brecha se haga cada vez más chica será menos atractivo construir".

Así las cosas, la construcción desde cero es ideal para propietarios a quienes les interese participar más activamente del diseño y de las decisiones, coinciden los especialistas. Y, claro está, que cuenten con el tiempo suficiente para hacerlo y que disfrutan de este proceso.

Para quienes ya tiene su lote, en valores históricos, sigue siendo un buen momento para construir

Porque hay que lidiar con circunstancias a las que hay que ponerle el pecho, como errores de cálculo en los costos, proveedores que no cumplen plazos o la calidad prometida, demoras en la entrega de materiales o trabajos mal realizados, por ejemplo.

También está quien puede hacerse de un stock de distintos materiales que, a su vez, hay que entregárselos a diferentes proveedores. En ese escenario, lo que se puede stockear es solo para un porcentaje de la obra, no más de un 30% de los materiales.  El resto está relacionado con los contratistas, con los diversos rubros.

Como colofón, la decisión final pasará por las ganas y el tiempo que tenga el futuro propietario para ocuparse de la obra, como también los riesgos que quiera asumir. Porque, si se estima correctamente el presupuesto y se incluye absolutamente todo, el costo tendría que ser similar en ambas opciones. 

Temas relacionados