La suba incontenible del dólar "blue", en combinación con variables como la inflación en pesos y la crisis macroeconómica, se hacen sentir en el ámbito del ladrillo. Y el escenario de precios para las propiedades usadas sigue marcado por las oscilaciones a partir de la situación general de la Argentina. En plena turbulencia las operaciones de compraventa comenzaron a mostrar un ritmo interesante y ese movimiento es inseparable de las cotizaciones de los inmuebles.

La baja sigue siendo la tendencia dominante, pero lo cierto es que la caída muestra una desaceleración creciente. La oportunidad, aseguran los expertos, continúa a mano del inversor, pero la ventana se reduce semana tras semana.

Desde Reporte Inmobiliario señala que, desde 2019 a esta parte, los departamentos usados en Capital Federal acumulan una caída en sus respectivas cotizaciones del 37 por ciento. La contracara son las unidades nuevas, que en igual período muestran una merma de valor del orden del 18 por ciento.

Pero el dato que no debe perderse de vista está en que la baja interanual de las propiedades se redujo a sólo el 4,4 por ciento, lo cual deja en evidencia que la caída de los precios comenzó a amesetarse. "(El año) 2021 fue el peor de la serie para el usado con una baja del 17 por ciento, y 2020 el peor año para los nuevos con una baja promedio del 9 por ciento", precisó la consultora en un informe reciente.

"Los últimos 12 meses la tasa de caída para ambas tipologías resultó la más moderada. De hecho, en el caso del usado las cifras trimestrales muestran un amesetamiento en los valores", recalca Reporte Inmobiliario.

El primer año de pandemia redujo fuerte el valor de los departamentos usados.

Valores de los inmuebles: se desacelera la baja

Esta desaceleración de la baja se hace evidente tanto en la Ciudad como en el conurbano bonaerense. Ya en ese territorio, los valores acumulan tres años consecutivos de caída, "siendo la actual de mediados de este año la menor de ellas, mientras que el ajuste más fuerte en las cotizaciones se produjo entre junio de 2021 y el mismo mes del 2020".

"En los 14 años de la serie sólo en el 2009 se registró un valor inferior al actual cuando la cotización promedio se ubicaba 1.329 dólares el metro cuadrado. Ya en junio de 2010 el valor del metro cuadrado superaba al actual", expone otro relevamiento de la empresa.

"La menor baja experimentada durante los últimos trimestres indicaría que en ciertas localizaciones del sur y el oeste los valores habrían encontrado cierto rango de equilibrio y que sería poco probable esperar un ajuste significativo en el corto plazo", se agrega.

En la actualidad, el promedio del metro cuadrado usado en el conurbano es un 4,4 por ciento más bajo respecto del año pasado. La comparación entre junio de 2022 versus igual mes pero de 2018 arroja que la unidad se abarató casi 40 por ciento. "En junio último el valor registrado como promedio para las 13 localidades relevadas del primer cordón del gran Buenos Aires, se ubicó en los 1.437 dólares el metro cuadrado", grafica la consultora mencionada.

 

Precios de los usados: la oportunidad es ahora

Germán Gómez Picasso es director de Reporte Inmobiliario y, al momento de analizar estos datos, dijo a iProfesional que, "así como hace tres años sosteníamos que era la ocasión de vender, ahora decimos que es la mejor instancia para comprar".

"Muchos inversores asumieron que este es un momento para no dejar pasar. Se corre el riesgo de que los precios empiecen a subir luego de años de caída. Tras unos tres años del mercado estando parado casi por completo, hoy es existen más opciones para los compradores. La oferta es muy amplia, se puede elegir con comodidad la zona y hasta seguir negociando los precios", afirmó.

El experto sostuvo que, aunque las cotizaciones mantienen la tendencia a la baja, "el ritmo de descenso ya no es el de otros años y eso muestra que estamos muy cerca de encontrar el piso". Comentó, además, que el nivel de escrituras que se vienen cerrando en el Gran Buenos Aires ya se acerca al promedio histórico, lo cual habla de una recuperación fuerte de las ventas.

"La demanda hoy está apenas 10 por ciento por debajo de los indicadores de las últimas décadas. La gente ve oportunidades y asume que es probable que no vuelvan a darse estos precios por un buen tiempo. Quien tiene ahorros va por el usado en tanto entiende que el costo de construcción ya no está barato en dólares. Aumentaron los materiales, la mano de obra, el costo de las aprobaciones", detalló.

Para luego concluir: "Quien tiene dólares guardados es consciente de que a este nivel de inflación en 10 años habrá perdido al menos la mitad de sus billetes. Por eso este movimiento para aprovechar las cotizaciones en baja. Los particulares que compran lo hacen con fines de mudanza aunque también está ocurriendo el caso de muchos padres adquiriendo departamentos para sus hijos. Entienden que, hacia adelante, seguirá faltando crédito hipotecario y oportunidades para que esos hijos el día de mañana se vuelvan propietarios por su cuenta".