Cómo es la estrategia del mayor desarrollador inmobiliario del país para volver a ser rentable

Aplicó un proceso de venta de activos; reducción de deuda y fusión de sociedades para retomar sus planes de inversión en real estate y centros comerciales
Por Andrés Sanguinetti
08/09/2022 - 14,27hs
Cómo es la estrategia del mayor desarrollador inmobiliario del país para volver a ser rentable

Luego de dos años de incertidumbre, caída de ingresos y fuertes pérdidas ocasionadas por los efectos negativos de las medidas sanitarias adoptadas por el Gobierno para combatir la pandemia del Covid-19, el mayor desarrollador inmobiliario de la Argentina volvió a la senda de la rentabilidad.

Se trata de IRSA Inversiones y Representaciones que viene operando en un contexto complejo tanto por las condiciones macroeconómicas, cuyas variables principales han tenido una fuerte volatilidad, como regulatorias, sociales y políticas, tanto en el ámbito nacional como internacional. De todos modos, el holding que lidera el empresario Eduardo Elsztain acaba de cerrar su balance anual con ganancias por $34.892 millones revirtiendo de este modo las pérdidas por $61.641 millones que había informado el año anterior.

En la actualidad y desde el inicio del nuevo ejercicio fiscal 2022, los centros comerciales de IRSA se encuentran plenamente operativos, así como los edificios de oficinas a pesar de la modalidad de trabajo remoto que continúan aplicando algunos locatarios.

En cuanto a los hoteles, operativos desde diciembre de 2020, la actividad evidencia una recuperación luego de las prolongadas restricciones de flujos aéreos que afectaron directamente la afluencia de turismo internacional.

A partir de este positivo escenario, el holding no prevé que los efectos de la pandemia afecten la continuidad de los negocios y su capacidad para hacer frente a los compromisos financieros de los próximos 12 meses.

Pero para poder revertir la complicada situación financiera y comercial que venía afectando su operatividad, IRSA debió aplicar una estrategia de reducción de costos y activos que inició a medidados del año pasado.

El grupo intenta recuperarse de las fuertes pérdidas sufridas por efecto de la pandemia
El grupo intenta recuperarse de las fuertes pérdidas sufridas por efecto de la pandemia

El "modelo" Elzstain para que sus negocios vuelvan a ser rentable

El primer paso fue la fusión de IRSA e IRSA Propiedades Comerciales, que tuvo como objetivo eficientizar los recursos técnicos, administrativos, operativos y económicos de ambas sociedades.

Este proceso se llevó a cabo para encarar un único sistema de información transaccional y centralizar todo el proceso de registración contable; presentar un solo balance; simplificar la información contable; eliminar la cotización por oferta pública de IRSA CP en BYMA y NASDAQ con los costos aparejados que esto representa; reducir gastos por honorarios legales y fiscales.

También se tuvo en cuenta aumentar el porcentaje del capital social que cotiza en los distintos mercados incrementando la liquidez de las acciones cotizantes; generar eficiencias impositivas y evitar la superposición potencial de las actividades entre las dos sociedades.

En este sentido y luego de la fusión, la estructura de IRSA se encuentra compuesta por cinco segmentos como son centros comerciales; oficinas; hoteles; ventas y desarrollos y otros.

En materia financiera, la compañía comenzó en 2020 un proceso de desendeudamiento y logró reducir su deuda neta de u$s755 millones a u$s323 millones que muestra este año.

Concretó el canje de la ON Clase II, originalmente emitida por IRSA Propiedades Comerciales S.A., por u$s360 millones en el marco de la resolución del Banco Central de la República Argentina, alcanzando una aceptación del 66,4%. Adicionalmente, lanzó un plan de recompra de acciones propias por hasta $1.000 millones, que a la fecha registra un avance del 87,8%.

Sinergias y eficiencias

Mediante una carta enviada a sus accionistas, Zaúl Zang, vicepresidente de IRSA Inversiones y Representaciones, explica de manera detallada el plan que el holding encaró desde el 2020, más allá del proceso de fusión de sus dos principales sociedades.

Según la visión de este ejecutivo, IRSA "culmina un año de grandes acontecimientos, con un negocio que alcanzó niveles de recuperación pre pandemia, con venta de activos de oficinas a precios muy atractivos y la la aprobación de nuestro principal proyecto de desarrollo de usos mixtos Costa Urbana".

Zang también hace referencia a la "exitosa" concreción de diversas transacciones financieras que posicionan favorablemente a la compañía de cara a los próximos años.

En ese sentido, informa que los ingresos del holding alcanzaron los $32.085 millones, y un EBITDA ajustado de $27.427 millones que es un 49% superior al del 2019, que no fue afectado por la pandemia, debido principalmente a las ventas de oficinas realizadas durante el ejercicio.

Es más, el resultado neto registró una ganancia de $34.892 millones que se explica principalmente por el resultado operativo y por mayores resultados financieros netos.

Para Zang, la fusión con IRSA CP, aprobada en diciembre del 2021, "constituye un hito histórico para el grupo, simplificando la estructura, alcanzando sinergias y eficiencias de costos, eliminando conflictos de interés y aumentando la liquidez en el mercado del vehículo, que agrupa de esta manera todas las operaciones de real estate y se posiciona como líder indiscutible del mercado inmobiliario argentino".

Shoppings, oficinas y hoteles

En el caso del negocio de centros comerciales, volvió a recuperarse luego de dos años difíciles producto de la pandemia y con cierres prolongados de las operaciones de una cartera de 15 shoppings que controla en el país.

De esos, seis están ubicados en la Ciudad de Buenos Aires (Abasto Shopping; Alcorta Shopping; Alto Palermo; Patio Bullrich; Dot Baires y Distrito Arcos.

Otros dos se encuentran en el Gran Buenos Aires (Alto Avellaneda y Soleil Premium Outlet) y el resto se en diferentes ciudades del interior como Salta; Rosario; Mendoza y Córdoba.

Para Zang, "la ubicación premium de los activos, la gran variedad de ofertas y propuestas innovadoras de experiencia y la necesidad de recreación de una población agobiada por el encierro, impulsaron la actividad comercial".

De hecho, las ventas de los locatarios de estos centros comerciales crecieron 9,5% en términos reales y la ocupación alcanzó el 93,1%.

En cuanto al segmento de oficinas, el ejecutivo admite que todavía se está acomodando a las nuevas tendencias de modalidad de trabajo híbrido, aceleradas por la pandemia. Y aclara que si bien los niveles de renta y ocupación se vieron afectados, el negocio se mantuvo operativo.

centros comerciales, volvió a recuperarse luego de dos años difíciles producto de la pandemia y con cierres prolongados de las operaciones de una cartera de 15 shoppings que controla en el país.
El negocio de centros comerciales, volvió a recuperarse luego de dos años con cierres prolongados de las operaciones

"Nuestro portafolio de oficinas premium mostró su resiliencia con precios de alquiler estables en el orden de los u$s2224,5 por m3 y valores de venta firmes, a pesar de una baja en la ocupación que alcanzó el 73,3% al cierre de ejercicio", agrega el vicepresidente de IRSA.

Pero con el mayor retorno a la presencialidad que se está observando ahora y el incremento de la demanda por por los espacios en alquiler, es optimista en que también este sector vuelva al camino de la rentabilidad.

En el caso de la actividad hotelera, una de las más afectadas por la pandemia, también evidenció una buena recuperación durante este ejercicio, motivada principalmente por el auge del turismo doméstico.

Por caso, el exclusivo resort Llao Llao, que la compañía posee en la ciudad de Bariloche, alcanzó niveles de ocupación récord y se posiciona como atracción para el turismo internacional y local de ingresos altos.

Con respecto a los hoteles de Buenos Aires, incluidos el Libertador e Intercontinental del portafolio de la compañía, aún esperan mayor afluencia del turismo internacional y la recuperación total de la actividad de eventos y convenciones corporativas para alcanzar los niveles de ingreso anteriores a la pandemia.

Venta de activos

Como parte de la estrategia de "supervivencia" a la crisis, desde IRSA implementaron una reducción de la cartera de algunos de sus activos. En especial de pisos ubicados en varias de las torres de oficinas controladas por el grupo que lidera Eduardo Elsztain.

De esa forma, vendió durante el año nueve pisos del edificio Della Paolera 261 por u$s93,2 millones y el edificio República por u$s131,8 millones, de los cuales recibió como parte de pago un terreno de 46 hectáreas en Ezpeleta, Partido de Quilmes, en el sur del Gran Buenos Aires con potencial para desarrollo de 521,400 m2 de usos mixtos.

IRSA también concluyó su inversión en REIT hotelero Condor Hospitality Trust, por el cual aproximadamente u$s25 millones.

"El real estate comercial demostró, una vez más, su liquidez y fortaleza como alternativa de inversión y resguardo de valor en tiempos de crisis", detalló Zang.

Adicionalmente, recordó la compra por subasta pública del Gobierno porteño de un inmueble de 8.137 m2 de superficie cubierta y potencial de expansión, ubicado frente al centro comercial Alto Palermo, por u$s20,1 millones.

Costa Urbana

En medio de la estrategia de eficientización de sus negocios, IRSA logró, después de más de 20 años, la aprobación de la legislatura porteña para el desarrollo del proyecto "Costa Urbana", en el predio conocido como Solares de Santa María en Puerto Madero Sur.

El plan del grupo es desarrollar 895.000 m2 de usos mixtos y dejarle a la Ciudad de Buenos Aires 50,8 hectáreas para usos verdes y espacios públicos.

"Es el proyecto más grande de la compañía, demandará una gran inversión por los próximos 15 a 20 años, generará muchos puestos de trabajo, directos e indirectos, y albergará a 6.000 familias", informa Zang en su carta.

Del mismo modo, aclara que con el objetivo de alcanzar sinergias futuras y para impulsar el crédito hipotecario, IRSA mantendrá su participación del 29,91% en Banco Hipotecario (BHSA), que continuó impulsando durante el ejercicio las líneas para construcción y remodelación de viviendas Procrear, en conjunto con el gobierno nacional.

"Seguimos mejorando el management para optimizar el manejo de un portafolio irreplicable y la prudencia de su gestión financiera, porque estamos convencidos del potencial de la industria inmobiliaria y su rol en la reactivación económica del país", agrega Zang en la misiva.

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