Comparada con otras ciudades de Latinoamérica, Buenos Aires figura como uno de los distritos cuyos inmuebles por metro cuadrado son de los más caros. Sin embargo, efectuar comparaciones de manera aleatoria sin poner en contexto las variables financieras, de infraestructura y el número de transacciones inmobiliarias puede llevar a conclusiones erróneas. 

La primera particularidad que hay que destacar a la hora de considerar a Buenos Aires como una de las ciudades más caras por metro cuadrado es que "en Argentina y sobre todo en Buenos Aires, además de ser una renta fija, la propiedad tiene el atributo de ser un refugio de valor, algo que en otros países que tienen acceso al crédito y precios más elásticos para las propiedades, no sucede", señala Alan Schachter, arquitecto y asesor inmobiliario experto en normativa.

Consultado sobre cómo se compone ese precio, el especialista explica por un lado que, "en Buenos Aires, los precios de los inmuebles no están compuestos por un sólo factor sino por varios y esa composición de precios está dada por cuestiones impositivas pero también constructivas y normativas". Cuenta que en CABA por ejemplo, "el código de construcción complejizó la normativa de edificación y eso se traslada automáticamente a los precios porque se tarda más en aprobar un plano y porque los plazos de ejecución se extienden".

A esa primera característica se suma, en segundo lugar, otro factor determinante y es que "CABA penaliza en la estadística porque construye para el 5% más rico". En otras ciudades de Latinoamérica dónde el acceso al crédito está desarrollado y donde se construye otro tipo de vivienda en zonas menos privilegiadas y con menores incidencias de suelo, estadísticamente te va a dar que el valor de construcción y de metro cuadrado es más barato".

El arquitecto y broker inmobiliario Oscar Puebla explica que, "hace un tiempo se pudo leer en algunas encuestas en relación a la calidad de vida en las ciudades de latinoamérica, que Buenos Aires estaba a la cabeza de esa lista; y está claro que es así porque tenemos una ciudad única donde se vive muy bien y dónde el valor de la tierra, a pesar de las crisis, no baja".

El especialista dice que las zonas de más alto nivel en Buenos Aires como por ejemplo Puerto Madero "tienen valores muy similares a propiedades en la Costa del Sol en España y son sin duda superiores a muchas de las mejores ciudades de latinoamérica".

Los inmuebles de Puerto Madero tienen valores muy similares a propiedades en la Costa del Sol en España 

En este punto, no es anormal, entonces, que el valor del metro cuadrado de un inmueble en Buenos Aires esté caro. Todo indica que lo que incomoda es la percepción constante de que adquirir una propiedad en Buenos Aires es una misión imposible, un hecho concreto que se explica por la inexistente posibilidad de acceder a algún tipo de financiamiento para hacerlo.

Con ese componente financiero circundando el rubro inmobiliario, Buenos Aires se coloca como un caso excepcional en relación a otras ciudades de la región y por ello, ambos profesionales coinciden en que comparar ciudades aleatoriamente carece de sentido si no se puede trasladar ese "spred" a los precios.

"Lo que sucede es que en otras ciudades se  construyen propiedades menos favorablemente ubicadas que luego se promedian. Acá, no sucede eso porque directamente no se construye en esas zonas", dice Alan Schachter. 

Entonces, la poca variedad de productos con distintos valores que hay en el rubro inmobiliario en Buenos Aires hace que, por ejemplo, el valor del metro cuadrado producto de promediar los valores de Belgrano con los de Palermo de como resultado u$s2.800, mientras que en ciudades como Lima, puedan promediarse unidades en el barrio de San Isidro que valen u$s2.600 con otras ubicadas en el Rimac cuyo precio por metro cuadrado es es de 1.100 dólares.

El resultado es evidente: cuánto más grande sea la diferencia en los valores del metro cuadrado por zona, más tiende a la baja el valor promedio del metro cuadrado en una ciudad.

Falta de crédito, la traba principal

En el contexto financiero actual que no ofrece acceso al crédito para la compra de inmuebles, la posibilidad de adquirir una vivienda queda para aquéllos que cuentan con el dinero en mano y disponible, una ventaja que la clase media de la Argentina no tiene y que todo indica que tampoco tendrá en el corto plazo debido a la devaluación constante de los salarios.

Buenos Aires tiene los precios de los inmuebles más caros de la región

Por eso, para Schachter, la novedad no reside en la posición que tenga en el ranking la Ciudad de Buenos Aires sino en que se están comparando ciudades con diferentes valores y eso no siempre funciona como medida de análisis.

"Comparar Buenos Aires con cualquier ciudad latinoamericana es un error y es un cálculo tendencioso porque es como comparar Puerto Madero con un barrio promedio de Chile", remarcó.

Buenos Aires tiene el PBI de una ciudad europea y es una de las 20 ciudades más importantes del mundo "hay que entender que es el lugar más desarrollado de una metrópoli de 15 millones de personas, -en conjunto con AMBA-. Es el mejor barrio dentro de un gran barrio", dice.

Por los tipos de actividad, por su economía, el PBI, su infraestructura y calidad urbanística, Buenos Aires es casi como una ciudad europea, entonces "sacando la cuestión política y económica no es una locura que sea la más cara", asegura. El especialista aclara que se deben comparar "ciudades con igual población, con similar número de transacciones inmobiliarias y con la oferta de servicios e infraestructura más o menos iguales porque sino se cae en un sesgo".

Precio de la publicación de los inmuebles vs valor real de venta 

Otro indicador que hay que observar en esta composición de precios de los inmuebles es el número de transacciones inmobiliarias que en Buenos Aires "descendieron y recién ahora están repuntando un poco", dice Schachter sino también en el valor real final de la operación de compra porque "había mucha diferencia entre el valor de publicación y el de cierre y es erróneo hacer una estadística en base a ese número".

Los precios que se publican versus los precios de cierre muestran "una leve estabilización y de a poco esa diferencia se acorta pero hay que mirarlo muy bien a la hora de analizar el comportamiento del valor del metro cuadrado", finaliza.

El precio de los inmuebles publicado suele ser diferente del valor final de la venta

Sobre algunas ciudades de la patagonia argentina como Villa La Angostura o Bariloche que también forman parte del ranking de ciudades latinoamericanas más caras por metro cuadrado, explica que de por sí "son más caras porque no hay acceso al crédito y porque son dos ciudades dónde personas de muchos ingresos compran propiedades con el fin de obtener una renta turística".

Sin embargo, para el broker inmobiliario "son ciudades algo pequeñas como para ponerlas en comparación con otras grandes metrópolis de latinoamérica".