No hay respiro para el bolsillo de los inquilinos, que atraviesan esta última parte del año con incrementos que no dejan de sucederse mes tras mes. Los usados volcados en el mercado locativo acumulan un incremento inédito, con subas que en el caso de los departamentos de dos ambientes llegan a niveles impensados. Factores como la inflación predominante y su efecto sobre la ley de alquileres vigente llevó a que, por estos días, en Capital Federal el valor de un monoambiente en alquiler se acerque, cada vez más y en promedio, a los 60.000 pesos.

Así quedó reflejado en un monitoreo que acaba de llevar a cabo Reporte Inmobiliario, el cual arrojó que el valor medio de un departamento de esas características en la Ciudad promedia los 57.250 pesos mensuales. La cifra se ubica sólo un 12 por ciento por debajo de lo que cuesta alquilar un dos ambientes.

Estas unidades, señala el trabajo, "se ubica en los 65.000 pesos (promedio), mientras que la mediana de valor de los departamentos de 2 y 3 dormitorios fue en septiembre pasado de 87.000 y 120.000 pesos, respectivamente".

A partir de estos números, la consultora estima en más del 71 por ciento el incremento evidenciado por las viviendas de dos ambientes volcadas al alquiler para el caso de los nuevos contratos.

Alquileres: aumentos al compás de la inflación

"Desde marzo de este 2022 hasta septiembre el valor medio de un departamento de 2 ambientes fue el que más se apreció con un porcentaje acumulado del 71,05 por ciento. Apenas por debajo, los monoambientes que aumentaron en el mismo lapso el 70,9 por ciento", precisó Reporte Inmobiliario.

"El valor medio de locación de las unidades de 3 ambientes fue el que experimentó el incremento más reducido con un 54,5 por ciento entre septiembre y marzo pasado. Las unidades más grandes de 3 dormitorios subieron en ese período el 60 por ciento", se añade en el monitoreo.

La oferta de propiedades en alquiler cayó en picada con la ley fijada para ese nicho.

En marzo de este año, el promedio de un monoambiente llegaba a los 33.500 pesos mensuales en lugar de los actuales, y ya mencionados, 57.520. Las unidades de dos ambientes terminaron el primer trimestre de 2022 con un valor también promedio de 38.000 y ahora se estacionaron en torno a los 65.000. Los tres ambientes, en tanto, saltaron de 56.300 pesos a los 87.000 constatados en septiembre.

En cuanto a los precios según el barrio, el muestreo ubicó contadas unidades de un ambiente a 40.000 pesos en Monserrat con picos de casi 160.000. En San Cristóbal se constató una diferencia menor: las cotizaciones oscilan entre los 45.000 y los 50.000 pesos.

Asimismo, Flores, Liniers, Once y Floresta disponen de algunos dos ambientes que arrancan en los 45.000 pesos pero en el otro extremo existen unidades que se alquilan a 95.000. En cuanto a los departamentos de tres ambientes, las "ofertas" más contundentes se hallaron en Liniers, con alguna que otra unidad a 52.000, y el pico se registró en Palermo, con viviendas de ese tamaño bordeando los 400.000 pesos.

Mejora la rentabilidad, pero se van inversores

Un dato adicional que destaca la consultora es la mejora en la rentabilidad a partir de las subas activadas para estos primeros contratos. Sin embargo, reconoció a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, el inversor inmobiliario sigue sin volver a apostar por los emprendimientos en Capital Federal.

"La renta bruta mensual aumenta en forma inversamente proporcional a la cantidad de ambientes. Los departamentos de un ambiente son los que cuentan con la mayor rentabilidad alcanzando el 3,6 por ciento anual, reduciéndose al 3,32, 3,18 y 2.89 por ciento, respectivamente para las unidades de 1, 2 y 3 dormitorios", se informa en el trabajo.

Respecto de estos indicadores, Rozados comentó que la renta mejoró este año en comparación con el bienio 2020-2021. "A pesar de las devaluaciones, el efecto combinado de la caída del valor del inmueble y la suba acelerada, sobre todo en este año del alquiler, operó para la mejora de la rentabilidad", afirmó a este medio.

Los precios se aceleraron por efecto de la inflación desatada.

"Aun así, la rentabilidad por debajo de las medias en otras capitales internacionales. Asunción, Montevideo, Madrid y Miami cuentan con renta anuales del 5 por ciento como piso", aclaró el experto.

Por último, Rozados dijo que gran parte de los inversores tradicionales del mercado del ladrillo continúan retirándose de la escena doméstica. "Es difícil que esto pueda revertirse en este contexto de mensajes contrarios a la propiedad privada y de alta inflación e inseguridad jurídica", concluyó.