Mientras en materia de propiedades, el mercado sigue esperando una recuperación pronunciada, algunos números animan: por ejemplo, en el norte del Gran Buenos Aires (GBA), la rentabilidad volvió a subir (3,41%), con Pilar y Villa Lynch a la cabeza entre los mejores barrios, con un retorno bruto de 5,7% anual, según cifras de Zonaprop.

En dicha área repleta de countries y barrios privados, los precios de los alquileres volvieron a aumentar en octubre un 5,3%. El informe destaca que son Nordelta ($116.941 mensuales) y Troncos del Talar ($117.224) las zonas más caras en ese sentido; a diferencia de San Miguel ($61.551 mensuales), Benavídez ($61.965) y José León Suarez ($62.533), que bridan los valores más amigables para un inquilino que viene sufriendo, con creces, incrementos sustanciales.

El crecimiento sostenido de Pilar –devenido en el distrito más buscado de zona norte– encuentra razón en "su buen acceso, en que está rodeada de verde y áreas rurales, la variedad de deportes, la vasta oferta educativa, la calidad en el área de salud, el amplio espectro comercial y de entretenimientos", enumera Haydee Burgueño, martillera y corredora de la inmobiliaria de nombre homónimo.

Propiedades: no hay precios estándar

Los countries tradicionales con excelente ubicación –como Tortugas, Mayling, Highland, Lagartos–, seguidos por los barrios cerrados más importantes –Ayres del Pilar y La Lomada–, se ubican en el tope de los valores. Pero lo cierto es que no hay un precio único establecido de las propiedades, cada producto se evalúa por su nivel: depende de la ubicación, la categoría de la vivienda, de la amplitud del parque, del número de ambientes y el valor de las expensas, entre otras variables.

Para encontrar valores medios, Burgueño explica que "la búsqueda debe orientarse a barrios más pequeños o alejados, pero también a los condominios con seguridad y amenities, que ofrecen unidades más chicas: de 1, 2 y 3 ambientes". Incluso, estos se ubican, como mínimo, un 20% por debajo de los precios en urbanizaciones cerradas. Y son los que ofrecen una mejor relación entre el precio y la renta.

"La gran cantidad de unidades ofrecidas y la retracción de inversores para renta que sufrió el mercado hizo mantener el precio en valores muy acomodados, y la falta de oferta elevó los precios de alquiler". ¿Dónde están las mejores oportunidades? "En las unidades en construcción, con excelentes precios de contado o financiaciones", concluye.

 

Por el lado de Villa Lynch, su ubicación estratégica y el estar al lado de la General Paz provocaron que hoy se puedan comprar inmuebles muy baratos y con muy buen margen.

"La misma unidad que en el centro de San Martín cuesta u$s80.000, en Villa Lynch se compra a u$s60.000/65.000 –entre un 20 y un 30% menos– y tenés el mismo alquiler, por la que la rentabilidad es mayor", detalla Sebastián Orlandi, presidente de Flamma Real Estate.

Y aclara que estas rentabilidades en Provincia son mayores a las de la Ciudad porque "alquilar un 2 ambientes en Villa Urquiza cuesta entre $55.000 y $60.000, y el departamento vale u$s120.000. Y en San Martín, un departamento se alquila a $75.000 y lo estás cobrando $50.000". Sin ir más lejos, en esta zona se está construyendo la torre AERA, un imponente desarrollo para esa área enfrente de la UNSAM, donde un monoambiente que vale entre u$s60.000 y u$s75.000 se lo podrá alquilar, a precio de hoy, en 50.000 pesos".

A Sur y al Oeste: otras cifras que alientan

Al girar la brújula, en GBA Oeste y Sur la rentabilidad está en 3,21% anual, y son Ezeiza (5,1%) y La Tablada (4,9%) los que mejor posicionan en términos de retorno bruto. Allí, la estrella de los emprendimientos continúa siendo Canning, pero también la más cara a la hora de alquilar ($85.360 por mes), seguida de Temperley ($81.073) y Ezeiza (79.226 pesos).

Y entre los barrios cerrados que más hay que desembolsillar aparecen Saint Thomas, Terralagos y El Rocío: entre u$s2.000 y u$s2.500 mensuales, en promedio. El lado B lo componen Valentín Alsina ($46.349), Merlo ($47.442) y La Tablada (50.114 pesos).

En líneas generales, la denominada Canning Valley –Canning, Ezeiza y San Vicente– pudo mantener el valor por m2 y locativo con referencia al período 2021, y resistir más la crisis. Durante el último semestre, los valores "fueron a la baja, arrojando una estabilidad anual entre la suba de inicio y la caída de fin del 2022", detalla explica Damián Garbarini, CEO de DG Negocios inmobiliarios.

 

Ahora bien, ¿qué motivos resultan suficientes para apostar a esta zona? Según el especialista, sobran. Y numera: "La autopista Pte. Perón, próxima a inaugurarse; el crecimiento del número de colegios, centros asistenciales, espacio culturales y comerciales. Y en materia de seguridad, presenta buenos indicadores, comparada con otras. Así como el talento empresarial, que propone ideas nuevas en industria, urbanismo, retail, etc.".

Respecto de los barrios que dejan mayor rentabilidad, "Santa Juana, Santa Inés y Santa Rita son otra generación que apunta a la clase media y media alta, entendiendo que el apalancamiento se da por el sector donde están y por el precio de compra del terreno. También, otros nuevos como Pampa o San Vicente, donde se puede comprar muy barato el lote por m2".