En tiempos de incertidumbre macroeconómica y vaivén del tipo de cambio, las apuestas por el ladrillo no terminan de recuperarse a niveles pre pandemia pero siguen manteniendo un ritmo por demás de relevante. En ese tren, la pregunta respecto de cuál es el nicho más oportuno para efectuar una inversión se impone con fuerza y entre las alternativas a considerar continúan imponiéndose el gusto por los departamentos y las oficinas. Aunque sin los números de otros tiempos, ambas opciones ofrecen un retorno de inversión positivo y, exponen los expertos, siendo buenos nichos en términos de rentabilidad asegurada y refugio frente a la inflación.

A tono con esto, un trabajo efectuado por Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, arrojó que las oficinas siguen dando un retorno superior a los departamentos pero con menos diferencia que años anteriores.

"La estabilidad en el tipo de cambio oficial hace que, por tercer año consecutivo, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quede por debajo del índice de inflación. Por el contrario, los departamentos, como consecuencia del aumento del riesgo y el régimen de actualización impuesto por la nueva ley de alquileres, muestran un incremento por sobre el índice de inflación, mostrando un marcado buen comportamiento con respecto a los años anteriores", señalaron ambas consultoras.

"Durante el tercer trimestre de 2022, se percibió un incremento interanual en el valor locativo de los departamentos de 17 por ciento y de 10 por ciento para las oficinas, mientras que las variaciones interanuales resultaron en los siguientes valores: la inflación llegó al 66 por ciento, el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores) al 51 y el tipo de cambio oficial sólo se incrementó un 16, mostrando de forma clara la influencia que tiene en el mercado de oficinas corporativas", añadieron.

Rentabilidad: qué pasa con las oficinas

Este año, se indica en el trabajo, la relativa estabilidad del tipo de cambio oficial y la suba sostenida del índice de inflación provocaron una retracción en el precio pedido por las oficinas. Medido en pesos, la cotización de estas locaciones sólo subió 10 por ciento desde 2014 a esta parte.

"A pesar de esta situación, se están generando oportunidades de inversión, ya que el tipo de cambio y el excedente de pesos por parte de grandes empresas ante la restricción a la compra de dólares han provocado un escenario en el cual grandes firmas continúan invirtiendo en la compra de oficinas, superando, al cierre del tercer trimestre del año, los 400 millones de dólares", señalan Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario.

"Las ventas se están produciendo en pesos al tipo de cambio MEP, mientras que las rentas se perciben, en gran parte, al tipo de cambio oficial. Esto genera una compresión en la tasa de retorno que llega al 4,5 por ciento", agregan.

Por el lado de los departamentos, las consultoras aseguran que se produjo "una marcada recuperación del valor de alquiler en los primeros tres meses del año, atribuible al impacto provocado por las limitaciones en la periodicidad de actualización del precio inicial, impuestas por la nueva ley de alquileres en conjunto con una expectativa de aceleración de la inflación".

Según Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario, el mercado residencial experimentó una recomposición en el precio pedido con recuperación de la tasa de retorno anual. Hoy por hoy, esta se ubica en el orden del 3,4 por ciento.

La mejora de los departamentos

En diálogo con iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que siempre en términos de rentabilidad la oficina se impone al departamento, aunque con una diferencia a favor mucho menor a la registrada en otros años.

"Al contrario de lo sucedido con los alquileres residenciales, los valores locativos de las oficinas crecieron menos y eso provocó que la brecha de rentabilidad se acorte. Por otra parte, se trata de negocios diferentes con pros y contras en cada caso que deben analizarse además de comparar la renta bruta", dijo.

"Los alquileres residenciales mejoraron claramente la rentabilidad con relación al piso que se dio en 2020", aseveró.

La rentabilidad de los alquileres ganó un poco de "oxígeno" en medio del vaivén macroeconómico.

Para enseguida concluir: "Igualmente, no podría decirse que es una renta atractiva o movilizante para que nuevos inversores ingresen al mercado comprando unidades para después volcarlas al alquiler. El inversor puede resignarse a aceptar esa renta baja si en conjunto obtiene una revalorización de la propiedad. Esto último es difícil que se logre por al menos los próximos dos años".