El Gobierno dio el paso y, tras habilitar la compra de inmuebles usados a través del blanqueo de capitales, finalmente avanzó con la reglamentación del cambio informado hace escasas semanas. Mediante la resolución general 5.314, la AFIP estableció que esos capitales podrán destinarse a viviendas permanentes o para alquiler con un mínimo de diez años de arrendamiento. Y que la opción estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2024. Esta alternativa de inversión despierta apoyos contundentes y dudas concretas en el ámbito inmobiliario, en un vaivén que se ha vuelto una constante en el mercado doméstico del ladrillo.

El blanqueo en cuestión puede aplicarse a inmuebles usados cuyo valor merodee los 625.000 dólares. Se entiende por usado, según el decreto 18/2023, a toda aquella propiedad haya sido habitada en algún momento –por su dueño o, en su defecto, alquilada–. En el ámbito de la comercialización no faltan las inmobiliarias que aguardan un incremento en las ventas dada el enorme stock de unidades que presentan ese precio y esa característica de uso.

Entidades como el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) dan cuenta de al menos 160.000 inmuebles usados que hoy se ofrecen en Capital Federal. El promedio histórico en el territorio porteño, aseguraron a iProfesional desde la misma organización, siempre se ubicó en torno a los 90.000 departamentos. La mayor parte de ese disponible aplicaría para esta nueva versión del blanqueo.

La AFIP estableció que el pago de los usados deberá hacerse desde la "Cuenta Especial Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON. Ar). Ley 27613″ y dirigido a la cuenta de los titulares del inmueble. La adquisición de los departamentos deberá notificarse a través del Servicio "Régimen Informativo Normalización".

Disponible tanto para pesos como para dólares, el blanqueo aplica tanto para personas físicas como para sociedades y una de las críticas que emergen del ámbito de la construcción radica en que el régimen, al menos tal como se acaba de reglamentar, no contempla la posibilidad de la adquisición de unidades a estrenar. Es decir, sólo rige para los mencionados usados y los proyectos en construcción.

Blanqueo de usados: expectativa en los comercializadores

Por el lado de los comercializadores, la posibilidad de enderezar de algún modo el bajo nivel de ventas activó el apoyo casi inmediato al nuevo instrumento. En torno al CPI señalan que a través del blanqueo podrían comercializarse al menos 30.000 departamentos usados.

El "sobrestock" de unidades en venta es récord: al menos 160.000 inmuebles.

En diálogo reciente con iProfesional, Marta Liotto, presidenta del CPI, reconoció que la posibilidad del blanqueo redundó en una salida ampliada de unidades que se ofrecían en el mercado locativo. En los últimos meses, y ante los rumores de ampliación del blanqueo, los dueños optaron por abandonar la opción de los alquileres para poner sus fichas directamente en la venta.

"Los dueños, ante la posibilidad de que finalmente se ampliara el blanqueo para incluir los usados, movieron sus expectativas para ponerlas en la posibilidad de concretar una venta. De ahí que fueron retirando departamentos del mercado del alquiler", comentó.

Ahora, y ante lo establecido por la AFIP, Liotto comentó a iProfesional: "Creemos que es una noticia sumamente positiva para el mercado. La reglamentación presentada por la AFIP presenta muy buenos parámetros a los que atenerse y confiamos en que quienes tienen fondos para blanquear así lo entiendan".

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Alejandro Bennazar, declaró en las últimas horas que esta opción para invertir es una "señal amigable" que bien podría "trazar el camino para una reactivación".

"Las casas usadas que se compran, generalmente requieren refacciones, con lo que también la medida tendrá un impacto sobre la actividad de la construcción y rubros aledaños", dijo recientemente.

Blanqueo para el usado: la mirada de expertos y construcción

Desde Reporte Inmobiliario su CEO, José Rozados, se mostró escéptico respecto de cuánto podría incrementar las ventas el nuevo blanqueo. "Lo que se activó es una ampliación del blanqueo del año pasado, que ahora posibilitaría comprar usados. Pero no creo que sea un estímulo que genere un rebote significativo en las ventas", dijo a iProfesional.

"Quizás haya inversores que lo aprovechen por las exigencias de que las operaciones sean 100 por ciento en blanco y no puedan justificarlo. Y quieran comprar una determinada propiedad sí o sí. Bueno, esto les abre una puerta. Pero creo que los casos así serán escasos. Y que el efecto en las ventas será sumamente marginal", añadió.

El blanqueo actual rige para usados y departamentos en construcción.

Rozados sostuvo, respecto de este instrumento, que a la falta de confianza general derivada de la situación macroeconómica "se le suma la improvisación de cómo y cuándo salió esta ampliación del blanqueo, a partir de un decreto que llega finalizando casi el segundo tramo del impuesto previsto y con algunos puntos aún por aclarar".

El experto destacó que, tal como está redactado, el blanqueo actual no incluye a los departamentos a estrenar. Este último aspecto encendió los cuestionamientos de entidades como la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que aunque ponderó la continuidad del instrumento exigió la inclusión de ese tipo de emprendimientos.