Cuáles son los planes de la dueña de la marca Le Parc para los próximos años

Tras el fallecimiento de su fundador, Moisés Khafif, el grupo buscará u$s500 millones en los mercados de capitales para financiar nuevas operaciones
Por Andrés Sanguinetti
19/01/2023 - 10,42hs
Cuáles son los planes de la dueña de la marca Le Parc para los próximos años

Raghsa, una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias de la Argentina y dueña de varias marcas emblemáticas del sector como Le Parc; el edificio Plaza San Martín; varias torres en Puerto Madero, entre otros, deberá elegir un nuevo presidente tras el fallecimiento de su fundador. Quien sea elegido deberá enfrentar una herencia financiera no del todo positiva si se tiene en cuenta que el último balance informó pérdidas por $16.036 millones, principalmente por el resultado de venta de propiedades de inversión, la diferencia de cambio neta, compensado por los ingresos por ventas de propiedades y el impuesto a las Ganancias.

Desde 1989, ha desarrollado más de 380.000 m2 de oficinas e inmuebles comerciales premium, de los cuales aproximadamente 103.918 m2 constituyen área locativa actualmente de propiedad de la compañía y alquilada a sus clientes. Además, ha desarrollado y vendido más de 340.000 m2 de unidades residenciales.

Raghsa fue fundada en 1969 por el empresario Moisés Khafif, quien a los 91 años falleció hace unos días.

De bajo perfil y considerado un emprendedor nato, con una personalidad inspiradora para todo el equipo y el mercado inmobiliario internacional, dejó un legado que continuará Gloria Btesh de Khafif, actualmente vicepresidenta del grupo hasta que el directorio trate la designación de un nuevo presidente.

Es decir, por el efecto inflacionario y las fluctuaciones del dólar en sus negocios, junto con costos mayores y el lógico desfase temporal entre el momento en que la compañía decide desarrollar una propiedad y estima los gastos y el momento en el que esa propiedad comienza a generar ingresos, un plazo que por lo general, es de entre dos y tres años.

Además, las principales fuentes de liquidez de la compañía están dadas por el efectivo generado por los flujos de fondos obtenidos por alquileres, préstamos y deudas financieras, el producido de las eventuales ventas de propiedades de inversión y los aportes de capital.

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Raghsa es una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias de la Argentina y dueña de marcas emblemáticas del sector

De hecho, si su directorio no estima correctamente los costos o las condiciones macroeconómicas en Argentina llegasen a empeorar durante dicho desfase temporal, es posible que incurra en excedentes de costos y que no pueda recuperar los montos invertidos según sus planes de desarrollo.

Es más, el desarrollo y la venta de oficinas y propiedades residenciales y comerciales de envergadura no generan un flujo de ingresos estable y recurrente. Por el contrario, las grandes ventas afectan significativamente los ingresos de un período que se informa, dificultando la comparación de resultados entre períodos.

Por ejemplo, la venta efectuada por Raghsa de cinco pisos de oficinas del edificio Madero Office, a Latarg Holding S.R.L. en septiembre y noviembre de 2021, afectó los resultados del ejercicio económico finalizado el 28 de febrero de 2022.

De igual modo, la venta de 11 pisos de oficinas del edificio Madero Office, a Industrial and Comercial Bank of China (Argentina) S.A., afectó los resultados del ejercicio finalizado el 29 de febrero de 2020.

Inflación y dólar

Es así como los ingresos históricos de la compañía han variado de un período a otro, dependiendo del momento en el que se concretó la venta de las propiedades.

La inflación es otro de los factores de riesgo que analiza Raghsa, en el marco de una economía vulnerable que afecta adversamente los resultados de sus operaciones, con subas de los costos operativos.

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Raghsa "exportó" el modelo Le Parc a Punta del Este, donde ya desarrolló dos edificios con esta marca de lujo

De igual forma, los efectos de las fluctuaciones del tipo de cambio o las devaluaciones del peso frente al dólar incrementan el nivel de endeudamiento de la compañía.

Debido a que una parte importante de sus ingresos está ligada a la moneda norteamericana, un incremento en el valor del peso afectaría negativamente sus ingresos y su rentabilidad mientras que las fluctuaciones de los tipos de cambio de divisas extranjeras podrían incrementar el riesgo de incumplimiento de sus créditos por ventas o arrendamientos denominados en dólares.

Del mismo modo, las restricciones cambiarias impuestas por el Gobierno le impiden o restringen su acceso al dólar, afectando su capacidad para cumplir con sus compromisos de deuda.

En el último balance informado, Raghsa mostró números afectados por algunos de estos síntomas o riesgos al punto que sus ingresos por arrendamientos disminuyeron en un 17,7% a $3.287,4 millones para el período de seis meses finalizado el 31 de agosto de 2022, principalmente como resultado de la disminución de m2 alquilables en cartera por la venta de unidades de los edificios Madero Office; Plaza San Martin y Madero Riverside.

Esta caída en parte fue compensada por una apreciación del 41,1% del dólar con respecto al peso, por el incremento de m2 alquilados principalmente en el edificio Centro Empresarial Libertador, y el aumento de los ingresos por arrendamientos generados por su controlada, USS Holding LLC.

También los ingresos provenientes de la administración de condominios disminuyeron en un 2,2% a $62,4 millones, al igual que los provenientes de ventas de propiedades que cayeron un 100% en comparación con los $3.121,7 millones por el período de seis meses finalizado el 31 de agosto de 2021, debido a la entrega de unidades residenciales de Le Parc Punta del Este Torre III, bajo la subsidiaria Argexon S.A.

El grupo busca oportunidades de negocios en Nueva York a través de una de sus filiales
El grupo busca oportunidades de negocios en Nueva York a través de una de sus filiales en esa ciudad de Estados Unidos

En este marco, el resultado por la venta de propiedades de inversión varió un 100% y alcanzó una pérdida de $4.581,1 millones, variación dada por la venta de cinco pisos del edificio Plaza San Martin en junio y julio de 2022, y la venta del edificio Madero Riverside en julio del mismo año.

Mirada a largo plazo

A partir de este escenario, desde Raghsa mantienen los planes a futuro, pensando en el largo plazo y basados en la continuidad del desarrollo de inmuebles y edificios, más que nada comerciales para alquier, como el que está construyendo en el terreno ubicado con frente a las calles Arribeños, Campos Salles y Manuela Pedraza, en el barrio porteño d Nuñez.

Además, a través de su subsidiaria Raghsa Real Estate LLC, sigue buscando oportunidades de inversiones inmobiliarias en la ciudad de Nueva York, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.

Asimismo, ha constituido aportes irrevocables a una filial en Uruguay, con el objeto de construir el edificio de viviendas Le Parc Torre IV en Punta del Este, en caso de que comercialmente resulte conveniente y las autoridades aprueben el proyecto presentado. para apuntalar estos proyectos y los que puedan sumarse, acaba de renovar la vigencia de su programa global de emisión de Obligaciones Negociables Simples (ON) por un valor nominal de hasta u$s500 millones.

Se trata de un programa que le permite lanzar títulos en una o más clases, en cualquier momento y que fue aprobado por la Asamblea de Accionistas Nº 85 del 18 de agosto de 2010.

El plazo de vigencia del programa será de cinco años y las condiciones específicas aplicables a cada Clase y/o Serie de ON se detallarán en el suplemento de prospecto.